资产评估实验及答案_精品文档Word格式文档下载.doc
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4）租售费用及税金：
租售费用及税金=29752066×
5％=1487603（元）
5）投资利润：
投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）×
20％
=（地价×
20％）+（9190000+551400）×
20％）+1948280
6）总地价：
总地价=（29752066-9190000-551400-l487603-1948280）÷
（1+20％）
=16574783÷
1.2=13812319（元）
2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。
宗地
成交价格
（元／平方米）
交易时间
交易情况
容积率
剩余使用年限
区域因素
个别因素
待估地
2010/01
1.2
45
1
800
2009/01
2%
1.3
50
1%
2
850
2008/01
1.4
3
760
1.1
40
-2%
4
780
1.0
-1%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：
容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。
该城市地价指数见下表：
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
指数
100
105
108
110
111
115
试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
1）确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。
2）用平均法计算待估地评估值
3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。
土地使用权年期为50年。
据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。
建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。
假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。
试评估该宗土地的地价。
计算结果以元为单位（取整）。
1）测算不动产总价
①不动产建筑总面积：
3200×
2.5=8000（平方米）
②不动产纯收益=300×
8000×
90％×
（1-25％）=1620000（元）
③不动产收益年期=50-3=47（年）
2）测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=1000×
（1+10%）×
8000=8800000（元）
3）计算利息
利息=地价×
7%×
3+8800000×
1.5=0.21地价+924000（元）
4）计算利润
利润=19706113×
15%=2955917（元）
5）测算地价
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917
地价=6994224/1.21=5780350（元）
单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）
楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）
该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。
4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。
经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。
该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；
装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；
设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用8年。
假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧（贬值）总额。
1）建筑部分的重置成本:
800×
（1+3%）+800×
60%×
6%×
1.5+800×
40%×
0.5+50+120=1046.8（万元）
2）建筑部分的折旧：
建筑部分的折旧：
（1046.8-18）×
8/50+18=182.6（万元）
3）装修部分的折旧：
装修部分的折旧:
200×
2/5=80（万元）
4）设备部分的折旧：
设备部分的折旧:
110×
8/10=88（万元）
5）总折旧：
总折旧:
182.6+80+88=350.6（万元）
实验二、资产评估在机器设备评估中的应用
进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用
1、某被评估的生产控制装置购建于1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2005年对该资产进行评估。
调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%、125%、130%、150%。
该设备尚可使用年限为6年。
另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。
假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。
根据上述调查资料，求待评估资产的价值。
1）估算重置成本
重置成本＝100×
150%÷
110%+5×
125%+2×
130%＝144.67（万元）
2）估算加权投资年限
加权投资年限＝10×
136.36÷
144.67+5×
6÷
144.67+2×
2.3÷
144.67
＝9.66年
3）估算实体性贬值率
实体性贬值率＝9.66÷
（9.66＋6）＝61.69%
4）估算实体性贬值
实体性贬值＝重置成本×
实体性贬值率＝144.67×
61.69%＝89.25（万元）
5）功能性贬值估算
第一步，计算被评估装置的年超额运营成本
（5－4）×
12000＝12000（元）
第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本
12000×
（1－33%）＝8040（元）
第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额
将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额
8040×
（P/A，10%，6）＝8040×
4.3553＝35016.61（元）＝3.5万元
6）求资产价值
待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.5
＝51.92（万元）
2、某被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。
现得到以下数据：
①2005年至2009年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；
②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；
③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；
④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。
根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。
重置成本＝100×
120%÷
105%+10×
115%＝124.72（万元）
加权投资年限＝4×
114.29÷
124.72+1×
10.43÷
124.72＝3.75年
实体性贬值率＝3.75÷
（3.75＋6）＝38.46%
实体性贬值率＝124.72×
38.46%＝47.97（万元）
5）估算功能性贬值
第一步，计算被评估设备的年超额运营成本
1000×
12＝12000（元）
第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本
12000×
（1－33%）＝8040（元）
8040×
4.3553＝35016.61（元）＝3.5万元
6）估算经济性贬值率
经济性贬值率＝[1－（60%÷
80%）X]×
100%
＝[1－（60%÷
80%）0.7]×
＝18.24%
7）估算经济性贬值
经济性贬值＝（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×
经济性贬值率
＝（124.72－47.97－3.5）×
18.24%
＝13.36（万元）
8）求资产价值
待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝124.72－47.97－3.5-13.36＝59.89（万元）
3、评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组，该机组于2006年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产A产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2011年5月20日的价值。
评估人员经过调查得到以下有关经济技术数
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