房地产基本制度与政策题解估价师考试用书_精品文档Word文档下载推荐.doc

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D、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；

E、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；

F、可以带动相关产业的发展；

G、有利于产业结构合理调整；

H、有利于深化住房制度改革，调整消费结构；

I、有利于吸引外资，加速经济建设；

J、可以扩大就业。

4、城镇住房制度改革经历了哪几个阶段？

每个阶段的主要特征是什？

三个阶段

1978~1990年，为城镇住房制度改革的探索和试点阶段，1979年开始向居民全价售房试点，1982年开始补贴出售试点，1986年以后，取得重大突破，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，并出台了“关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案”，标志住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

1991~1994年，为城镇住房制度改革的全面推行和配套改革阶段。

从1994年开始，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段。

5、城市土地使用制度改革的主要内容是什么？

1）征收土地使用费

2）开展土地使用权有偿出让和转让

3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规

4）修改宪法和土地管理法

5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例

6、房地产生产方式改革的主要内容是什么？

房地产生产方式的改革即房地产综合开发。

综合开发就是把开发建设的各个环节组织、衔接起来，使用城市规划与开发建设紧密结合为一个有机的整体，以保证城市健康、协调地发展。

其特点：

综合、配套。

即对地下设施进行综合建设，对住宅、工商业用房、文教卫生福利设施、园林绿化、道路交通以及其它公用设施进行配套建设。

其具体内容可分为规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营和使用管理等五个阶段。

7、房地产领域的法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术法规主要有哪些？

法律三部：

《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市规划法》

第二章建设用地制度与政策

1、国有土地包括哪些土地？

集体土地包括哪些土地？

城市市区的土地全部属于国家所有。

矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属国家所有。

由法律规定的除外。

农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有；

除法律规定属于国家所的以外，属于农民集体所有。

宅基地和自留地、自留山属于集体所有

2、土地权属证书有哪几种？

《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、〈集体土地使用证〉

3、国家建设所需土地，可采用哪些途径获得？

1）通过行政划拨方式（含征地）取得；

2）通过国家出让方式取得；

3）通过房地产转让方式取得；

4）通过土地或房地产租赁方式取得。

4、征用集体土地的特点和原则是什么？

特点：

1）具有一定强制性；

2）要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予补偿；

3）被征用后的土地所有权发生转移。

原则：

1）珍惜耕地，合理利用土地的原则；

2）保证国家建设用地的原则；

3）妥善安置被征地单位和农民的原则；

4）有偿使用土地的原则；

5）依法征地的原则；

5、各级政府征用土地的批准权限分别是多少？

审批时应注意哪几点？

1）基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；

2）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

6、简述征用土地的工作程序

1）申请用地

2）受理申请并审查有关文件

3）审批用地

4）征地实施

5）签发用地证书

6）征地批准后的实施管理

7）颁发土地使用证

8）建立征用土地档案

7、征地补偿费主要包括哪几项？

其标准如何确定？

征用耕地的补偿费用包括土地补偿、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

土地补偿费标准：

1）征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍。

2）征用其他土地的补偿绱标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。

安置补助费：

按需要安置的农业人口计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。

但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

地上附着物和青苗补偿费：

由省、自治区、直辖市规定。

8、什么是土地使用权出让？

是指国家将国有土地使用权在一定年限内出修让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

9、土地使用权出让的方式有哪几种？

1）招标

2）拍卖

3）协议出让

10、土地使用权出让的最高年限国家是怎样规定的？

1）居住用地70年；

2）工业用地50年；

3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；

4）商业、旅游、娱乐用地40年；

5）综合或其他用地50年。

11、在什么情况下国家可以收回土地使用权？

1）土地使用权届满的收回；

2）国家有权提前收回土地使用权；

3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；

4）司法机关决定收回土地使用权。

12、土地使用权出让合同有哪几类？

1）土地使用权出让合同的正本、副本；

2）土地使用权出让合同附件；

3）补充合同。

13、土地使用权出让合同的主要内容？

签约双方当事人；

出让地块的位置、面积、界线等自然情况；

地价款数额、定金、支付方式和期限；

土地作用期限；

动工及开发期限；

取得土地使用权的方式及违约责任等。

14、什么是土地使用权划拨？

指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。

15、划拨土地使用权的转让、出租、抵押的条件是什么？

转让：

一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；

二是可不办出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。

出租：

1）房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家；

2）用是单位因发生转让、出租、企业改制和改变土用途等不适宜办理土地出让的，可实行租赁；

3）租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。

抵押：

抵押时，其抵押金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

16、什么是闲置土地？

经法定手续，以征用、划拨、出让方式取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地。

第三章城市房屋拆迁管理制度与政策

1、《拆迁条例》实施的范围是什么？

《拆迁条例》规定的适用范围是指在城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

2、什么是拆迁人？

什么是被拆迁人？

拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。

被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。

3、拆迁租赁房屋有哪些规定？

拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。

如出租人与承租人达不成协议时，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

4、申请房屋拆迁许可证需要提交哪些材料？

1）建设项目批准文件；

2）建设用地规划许可证；

3）国有土地使用权批准文件；

4）拆迁计划和拆迁方案；

5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁资金证明。

5、实施房屋拆迁有哪几种方式？

拆迁的实施方式有二种，即自行拆迁和委托拆迁。

6、房屋拆迁补偿的方式有何规定？

房屋拆迁补偿有二种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

7、房屋拆迁补偿的标准如何确定？

《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。

8、几种特殊情况下的房屋拆迁有何规定？

1）产权不明确的房屋的补偿、安置

补偿：

由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。

安置：

拆迁人应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

2）抵押房屋的补偿、安置

一是要认定抵押的有效性。

（有无办理抵押登记）二是应当及时通知抵押权人；

三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；

四是不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿。

3）公益事业房屋及其附属物的补偿

根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。

其货币补偿，通过评估确定其价格，用成本法进行评估。

4）违章建筑、临时建筑的补偿、安置

对必须拆除的违章建筑不予补偿。

拆除超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当按使用期限的残值参考剩余期限给予适当补偿。

第四章房地产开发经营管理制度与政策

1、房地产开发企业设立的条件和程序是什么？

条件：

1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；

2）有适应房产开发经营需要的固定的办公用房；

3）注册资本100万以上；

4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；

5）法律、法规规定的其他条件。

程序：

新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记机关所在的房地产开发主管部门备案。

房地产开发部门应当收到备案申请后30天内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，有效期一年，一年内无开发项目的，有效期不得延长。

2、简述房地产开发项目资本金的主要内容？

投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资者来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；

投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。

项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过