太原市物业服务收费若干政策解答Word文档下载推荐.docx

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物业服务收费管理区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅的物业服务收费实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

第七条规定：

实行政府指导价的住宅物业服务收费，由市政府价格主管部门会同同级建设、房地产行政正主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，按照优质优价的原则，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布，同时向省物价局和省建设厅备案。

具体的收费标准由业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；

按房屋建筑面积计费按月、季或年收取。

二、物业服务收费政府指导价的内涵是什么？

政府指导价不是最终定价，具体的收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业小区的服务内容、服务质量、服务标准等具体律情况在政府指导价范围内确定并在物业合同中约定。

价格主管部门在指导价范围内，根据合同约定的收费标准实行明码标价管理。

三、物业服务收费的构成有哪些？

服务成本有哪些？

（一）实行包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

（二）物业服务成本构成一般包括以下内容：

1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生绿化养护、秩序维护费用；

4、物业服务企业办公费用；

5、物业服务企业实施物业管理必备的设备的固定资产折旧；

6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

7、经业主或业主委员会同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。

符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

四、《办法》的主要内容是什么？

此次新出台的太原市物业服务与收费管理办法主要内容是：

物业综合服务费、装修服务费、住宅电梯运行费、车辆停放服务费实行政府指导价；

住宅中的别墅、商业务性住宅（商住房）及非住宅用房物业服务收费执行市场调节价。

以及物业服务企业申请收费的办理和审批过程、要求等内容。

五、哪些情况必须实施《办法》？

（一）根据《办法》规定，2014年7月1日前双方签订委托合同（协议）有明确期限，没有到期并且在新标准范围内的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行，但高于新的标准的，应在7月1日前履行《办法》中的程序进行确认。

否则，应将到新标准以内按新的《办法》重新约定。

（二）根据《办法》规定，2014年7月1日实施后，新建的首次移交的住宅小区的物业服务收费，严格按照新核定的《标准》执行。

（三）对提前解除前期物业服务合同，建设单位另行选聘物业服务企业的；

前期物业服务合同期满或原业主委员会任期期满，已具备成立业主委员会条件但仍未成立的；

物业服务合同期满双方不再续约或者提前解除合同，由街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督居民委员会代行业主委员会职责；

重新选聘物业服务企业的，都应严格执行《办法》。

（四）对物业服务合同期满、业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿继续提供服务的，在多数业主的要求下，应当执行《办法》。

六、如何实施、执行《办法》？

（一）提前解除前期物业服务合同的，建设单位应当按规定程序另行选聘物业服务企业，新选聘的物业服务企业可持市物业行政主管部门备案证明，在《标准》规定的指导价范围内持新签订的物业服务合同及区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）所辖居民委员会签署盖章的证明及其它主管部门需要的资料办理收费备案并申领太原市服务价格登记表资料。

（二）小区已成立业主委员会的，要在区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）所辖居民委员会的指导、组织下，通过召开业主大会（或书面征求意见）的形式，在《办法》规定的政府指导价范围内，征求业主对物业服务收费标准、物业服务的内容、停车收费等相关方面的意见，并将征求的修改意见在物业管理区域显著位置予以不少于十日的公示。

公示后，可持新签订的物业服务合同、区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）所辖居民委员会签署盖章的证明及价格部门需要的其它资料，申领太原市服务收费登记表并办理收费手续。

（三）小区尚未成立业主委员会的，物业服务企业按前款方式征求意见并公示后，经区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）所辖居民委员会在证明资料中予以明确意见，并提供价格行政主管部门需要的资料，办理收费手续并申领太原市服务价格申办登记表资料。

七、现有的未实现物业服务的住宅小区如何实施物业服务收费管理？

是否执行《办法》？

现有的未实现物业服务的住宅小区应尽快聘请或组建有资质的物业服务企业提供服务。

具备条件的住宅小区应尽快成立业主委员会，履行相关职责；

可按照《办法》自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）所辖居民委员会的指导和监督下具体实行。

《办法》第七条规定：

业主委员会成立后或前期物业超过三年的物业服务与收费由业主大会参照太原市住宅小区物业服务与收费标准确定。

八、前期物业服务合同期限的表述是“委托管理有效期自签订之日起至业主委员会成立之日止”，如何界定其何时执行《办法》？

《办法》规定，已具备成立业主委员会条件但仍未成立的，应当严格执行《办法》。

若前期物业服务合同期限为“委托管理有效期自签订之日起至业主委员会成立之日止”，没有明确的具体期限的，当具备成立业主委员会条件但因各种原因未能成立的，应按《办法》规定的标准执行，前期物业超过三年愈期未办，视为不执行《办法》应予纠正。

九、已具备成立业主委员会条件但仍未成立的，应当执行《办法》具体内涵是什么？

《山西省物业管理条例》第十一条规定符合下列条件之一的可以召开首次业主大会，并选举产生业主委员会；

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；

（二）房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%，但自第一个业主入住之日起满2年的。

符合此条件之一的，视为已具备成立业主委员会条件，但仍未成立的，且前期物业超过三年的，应当执行《办法》，以避免因业主委员会未能成立而导致无限期不执行《办法》。

十、业主委员会或业主代表大会能否拒绝执行《办法》？

《办法》是具有普遍约束力的政府规范性文件，不仅对物业服务企业具有约束力，对社会团体、公民个体同样具有法定约束力。

所以，只要实行正规物业管理的小区都要严格按照《办法》实施物业服务收费管理。

十一、业主委员会或业主大会研究收费标准，能否超出《标准》规定的政府指导价范围？

《标准》规定的政府指导价标准是经过严格测算成本，而确定的，既保证物业服务企业有规定的合理利润，又兼顾业主实际承受能力。

实行物业管理服务的住宅小区必须在政府指导价及浮动幅度范围内确定物业服务收费标准。

十二、前期物业服务收费标准可否高出《标准》规定的政府指导价？

应如何申办？

（一）原则上新建住宅销售和交付使用前，建设单位依法通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，收费标准应在《标准》规定的政府指导价及浮动幅度范围内，并到市价格主管部门、市物业主管部门备案，向社会公布，方可以收费。

（二）若前期物业服务企业测算的物业服务标准收费标准高出《标准》政府指导价最高收费标准，超出物业服务等级部分报经市物业主管部门同意，物业服务企业可向价格主管部门提出单独核定该小区超出部分前期物业服务收费标准的申请。

由价格部门对提出申请的物业服务企业进行成本测算，单独核定其前期物业服务收费标准。

十三、物业服务单位申请单独核定前期物业服务收费标准，应提交哪些材料？

共四大项；

一是书面申请，介绍清楚申请人名称、地址、联系方式、小区物业的基本情况，物业服务备用房的配备情况，拟定的收费标准对应的成本构成情况说明等有关内容；

二是提交有关物业服务内容及要求的材料；

三是物业服务成本测算资料；

四是政府价格主管部门要提供的其他资料。

十四、住宅交付使用后，房屋买卖合同约定的物业服务收费标准和前期物业服务合同约定的收费标准以哪个为准？

两个合同一致的物业服务企业应按房屋买卖合同约定的物业收费标准执行。

不一致的，收费标准择低执行。

这里要说明的是房屋买卖合同是建设单位与购房者签订的；

前期物业服务合同则建设单位和所聘物业服务企业签订的，所以房屋买卖合同的收费标准低于前期物业服务合同约定标准，所产生的差额由建设单位承担。

十五、房屋买卖合同约定的物业服务收费标准和前期物业服务合同约定的标准可否高于物价部门制定的物业服务收费标准的最高限价？

《办法》和《标准》是以太原市规范性的政府文件公布的，对太原行政区范围内从事与《办法》中规定相关内容的企业、法人、公民具有普遍约束力，无论是房屋买卖合同还是前期物业服务合同均不得与《办法》相矛盾，其约定的收费标准不得超出《标准》规定的指导价范围。

十六、物业服务企业在实施《办法》中应该做好哪些工作？

一是符合实施《办法》的小区物业服务企业要积极会同辖区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）按照《标准》规定的服务等级和收费标准，做好《办法》的贯彻实施。

二是严格落实物业服务收费明码标价制度，将服务的等级、服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域显著位置公示。

三是严格执行物业服务收费报备，不得随意违规收费。

四是对收费人员进行培训做到持证收费。

十七、物价部门将采取哪些积极措施推进《办法》实施？

一是加大宣传力度，重点做好《办法》实施内容、操作规程、操作实施中的有关问题等方面的宣传、积极营造实施《办法》的良好氛围；

二是规范物业服务与收费行为，严格明码标价和收费报备制度，三是加强监督检查，自2014年7月底开始将集中开展对物业服务等级、内容、收费标准全面检查，会同物业管理部门重点查处违反明码标价制度，不按规定执行《办法》，不落实《标准》等行为，依法规范物业服务与收费行为，全力推进《办法》顺利实施。

十八、前期物业服务收费标准是如何确定的？

为坚持物业服务市场化、专业化和社会化，大力推行前期物业服务招投标，在办法规定的最高指导价内，鼓励通过市场竞争合理收费。

我们在《办法》中明确规定：

住宅小区的开发建设单位应当在销售房屋之前，参照《物业服务等级标准》、《住宅小区物业服务与收费标准》，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

十九、我市物业综合服务收费“一费制”怎么理解？

省局关于电费的晋价〔2012〕186号文件执行后，我局针对原先物业服务收费管理中公共损耗费收取不统一、操作不透明、收缴率不高、业主与物业企业矛盾较多的状况，出台了《办法》和《标准》，把小区公共照明等公共设施设备运行等方面收取的公共损耗费用纳入物业综合服务费一并收取，不再另行收取，实行物业服务收费“一费制”。

一方面，简化了收费方式，增加了收费透明度；

另一方面，也有助于提高收缴，以及强化物业服务企业的内部管理，减少公共设施设备等方面的费用。

二十、公共损耗包括哪些内容？

根据晋价商字〔2012〕186号第七条规定：

居民住宅小区内为居民生活服务的电梯、消防、供水供热加压、设施、监控、绿地养护、门卫、车库、物业办公、公共场所照明等公共附属设施，其供电价格执行居民生活电价标准，计入物业服务成本（不含电梯），不得另行分摊收取。

二十一、电梯服务收费为何单列？

《办法》把电梯服