强烈推荐西景项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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2.5周围环境与设施7

第三章：

市场分析9

3.22012市场趋势预测11

3.3竞争分析11

第四章：

项目SWOT分析13

4.1项目概况13

4.2公共配套条件13

4.3总体项目规划13

4.7建筑规划14

第五章项目实施进度计划横道图16

第六章：

投资估算及资金筹措17

6.1项目总投资估算表17

6.2分项投资估算表18

6.3资金筹措方式与来源18

第七章：

财务效益指标分析19

损益表19

第八章：

项目经济效益评价20

8.1盈利能力分析20

8.1.1项目全部资金流量表20

8.1.2自有资金现金流量表21

8.2偿债能力分析22

8.2.1采用成本测算法预测单价22

8.2.2利润与利润分配表23

8.2.3资金来源与运用表24

8.2.4贷款还本付息表25

8.2.5资产负债表26

第九章：

风险分析27

9.1盈亏平衡分析27

9.2敏感性分析27

第十章：

项目评价结论30

10.1评价结论汇总表30

10.2评价结果30

附表（无）30

项目背景与概况

1.1该项目可行性研究的目的

（1）避免错误的投资决策。

由于科学技术、经济和管理科学变化很快,市场竞争激烈,客观要求在进行投资决策之前做出准确判断。

（2）减小项目的风险性。

现代化的工程项目规模大,投资额大,如轻易做出投资决策,一旦遭到风险,损失太大。

（3）避免项目方案多变。

工程项目方案的可靠性、稳定性是非常重要的。

项目方案的多变会造成人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。

（4）对项目因素的变化心中有数。

时项目在施工过程中或项目竣工后,可能出现的某些因素的变化后果做到心中有数。

（5）达到最佳经济效果。

投资者往往不满足于一定的资金利用率,要求在多个可能的投资方案中优选最佳方案。

1.2可行性研究报告的编制依据

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《平顶山市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（9）《平顶山市发改委关于核准平顶山市常绿隆华置业有限公司西景住宅小区项目申请报告的批复》

（10）河南省《建筑工程预算定额》及相关价格信息

（11）项目用地情况

（12）项目设计方案

（13）项目选址综合因素评定。

1.3主要技术经济指标

1.3.1技术指标

（1）本项目占地165亩，规划总建筑面积40万㎡，住宅建筑面积33万㎡，容积率2.990，绿化率42%；

（2）选用金色质感外立面，局部饰以雕花腰线点缀，以黑黄红糅合咖啡色为主色调；

（3）公建以玻璃、钢构件、铝材、石材等现代新型环保名品材料为主。

1.3.2经济指标

（1）项目总投资：

76214.00万元

（2）财务净现值：

5763.21万元

（3）财务内部收益率：

24.5%

（4）静态投资回收期:

2.70年

1.4报告编制说明

本可行性研究报告是决定项目最终是否投资建设的重要依据和指导项目建设实施的纲领性文件，本项目可行性研究由平顶山市常绿隆华置业有限公司及平顶山建筑设计院共同承担。

本报告是在对该项目有关自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益的基础上综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性。

投资环境分析

2.1政策环境

2011年2月末国家出台限购政策，（以家庭为单位，每个家庭只能购买一套住房）。

同期，住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性住房的任务。

其目的在于调整房地产供应结构，增加供应种类，满足不同层次的需求；

使房地产行业进入一个较健康的发展道路。

　　2011年5月，发改委下达指令，发布《商品房销售明码标价规定》的通知，从此商品房项目实行一房一价制度。

两个月后限购政策升级，部分二三线城市被纳入其中，并采取限购、限价双行线，与此同时国务院要求个地方政府拟定房价调控目标，并对全国70个大中城市进行房价监管。

　　从11月初温家宝总理在圣彼得堡总理会议上提出房地产调控将持续下去，这也明确了政府对房地产调控的决心，预示着明年政策将不会有松动。

本届政府面临2012年换届，在本届任期内房价越调控越高的现象屡次发生，已影响到政府的公信力，已使民怨沸腾，所以促使本届政府下大决心进行房价调控，房价是硬指标，已成为政治任务。

2.2自然环境

（1）该项目把自然环境充分的融入景观设计之中，通过丰富的景观设计类型，合理的规划布局，把建筑的欧式风格延伸到小区的景观规划中，创造高品质住宅小区。

主题以方案名字“悦”为概念展开构思设计通过新型的设计理念，新型的设计元素的交叉分割综合把视觉、嗅觉、听觉、触觉、感觉融合为一体化，体现主题“舞韵”——“灵、水、跃、音”，的设计宗旨。

设计理念“尊”——王者之尊的气度，展开优雅的时尚生活“庭”——闲看庭前花开花落“游”——于曲径通幽处漫步回家总体布局“一主轴三副轴四组团十五景点”的总体景观方案构思。

（2）70平方公里平西湖与项目紧相毗邻，碧波浩淼里岸柳依依、飞花萦绕，既有湖的秀姿又有海的气魄，极致豪奢的自然尺度，专属上流名士所享。

风景秀丽的香山寺，碧树蓝天的湖滨公园、祥云公园、中心文化公园与市政的公共绿化带环伺项目周边，极绿的生态世界，尽显皇家行宫的奢贵气派。

（3）西景置身新城区核心位置，毗邻中央行政区、金融中心、文化休闲区等醇熟城市配套，公交近在咫尺；

近邻郑尧、漯平落、许平南等高速公路；

新老城区之间由6条城市干道快捷相连，四通八达的便利交通让新城区价值赫然崛起，坐享价值提升魅力。

（4）投资4000万倾力打造鹰城首家5000㎡五星级私属会所，定制鹰城精英人士品质生活，开辟一方兼顾生活与社交功能的私密领地，配备室内标准泳道、羽毛球馆、咖啡厅、茶室、瑜伽房、美容院、桌球室、SPA水疗吧、雪茄吧……营造出极具质感的生活品位和优雅的生活享受。

2.3经济环境

2009以来，全球经济危机蔓延，处于反危机与反衰退的阶段，中国经济的机遇与挑战并存。

目前正值中国房地产行业大变革、大发展的时代，在新经济形势下认识局势掌控方向，对房地产行业所受到的影响和未来的发展态势予以翔实的剖析，无论是对于中国房地产行业的长远发展，还是对房地产行业在具体工作中的突破都具有积极的指导作用。

那么，在新经济形势下，我国房地产行业会受到怎样的影响？

而我国房地产企业又该如何分析当前发展形势、制定应对策略呢？

最重要的，又如何在危机中寻找机遇，获得更大的发展呢？

2012年，国际经济环境更趋严峻对我国形成较大的周期性调整压力，我国房地产还面临生产要素价格上升、市场需求结构变化和节能减排等政策性导向所形成的结构性调整压力，但我国仍然处于工业化、城市化双加速的发展战略机遇期，国内储蓄率较高，外汇储备充裕，基础设施投资空间充分，国内消费市场潜力较大，在科学发展观指导下进一步完善社会主义市场经济体制将激发国内各方面发展积极性。

因此，我国经济仍具有应对各种困难和挑战的活力和潜力。

2.4社会环境

中国从改革开放至今，三十余年的发展之路主要靠出口和投资。

消费占GDP得比例大大小于发达国家。

于是GDP的飞速发展被误解为是中国经济的高速起飞。

其实不然，GDP的计算方法本就有误。

它只注重数量上的大，而忽略了社会的主体---人。

随着社会的发展，大学的不断扩招和新生代农民工对城市的依赖感增强。

房地产市场的需求日益壮大。

那些很容易得到银行贷款的国企，都将那些“虚靡资金”融入到房地产市场，不断膨胀这个泡沫。

中国楼市中有将近26%的空置。

一些大城市中的空置率更高，甚至超过百分之五十。

房地产脱离了它“大庇天下寒士俱欢颜”的轨道，走向了作为投资的市场。

而中国却有百分之八十五的居民购买不起商品房。

官员考核机制在很大程度上决定了中国的各种社会现象。

城市的治理需要那些在官场上打拼的人。

只要有利于升迁的事情，他们都会积极去做。

可以想象，如果干部考核机制中去除了对招商引资数额、GDP总量、财政收入等硬性指标，而代之以教育、卫生和居民生活质量满意度等软指标，城市的主要道路还能这样步步走向深渊吗？

在一个政府主导的国家，政府的作为在很大程度上决定了中国整个社会的走向。

因此官员的激励制度和考核指标深深地影响了社会结构。

“信心，比黄金和石油都要重要”温总理的这句话永远适用于现在的中国。

不是对社会精英们说的，是对普通百姓们的肺腑之言。

我们会有信心，只是希望政府能够给我们创建一个适合信心生存的环境。

2.5周围环境与设施

（1）西侧是规划中的公共汽车站和新城区规划中的第一医院。

（2）在小区的西北方向，是规划中的一所小学。

（3）从小区步行十分钟即可达到白龟山水库，另外祥云公园、中心文化公园与市政的公共绿化带也环伺项目周边。

（4）南侧为平顶山市河南城建学院。

（5）在小区的东面是规划中的商业市场，北面是平宝大道，为您提供了便利的交通。

（6）在小区的周边，平顶山卫校、湖光小学、金世纪中学、黄冈中学、平顶山市七中等院校，为您的孩子提供从小学到大学的全套教育，中国银行、农村信用社等金融机构。

（7）社区广场、社区超市、社区商业街分布四周，小区设有两个大型网球场、儿童乐园、幼儿园和老年撞球场。

（8）耗资近4000万打造的3000平米的顶级会所；

大型的室内恒温游泳池、羽毛球馆、桌球馆、瑜伽房、健身房、美容院、咖啡屋、休闲茶座、棋牌室等活动场所也是一应俱全。

（9）5万平方米的大型中心园林景观，休闲广场、雕塑小品、喷泉流水、欧式廊亭等丰富的欧式园林元素点缀园中。

（10）采用新古典主义建筑风格，在规划中以环境生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，形成了层层退台、逐渐增高的三级阶梯式平面布局。

（11）园林景观和绿化的规划充分结合地形地势来进行设计，同时与水景、山景和园景层层结合，形成阶梯式、错落有致、极具韵律的坡地建筑群落。

（12）超过5万平方米的超大型中心园林景观，大大加强了小区的城市花园式社区环境特色。

市场分析

2011年5月份，平顶山市城区商品房上市面积9.93万平方米，上市量同比减少67.1%，环比增长1.56倍；

月末累计可售面积78.61万平方米，同比增长80.3%，环比增长2.7%。

其中：

商品住房上市面积9.24万平方米，同比减少65.2%，环比增长1.85倍；

月末累计可售面积67.88万平方米，同比增长93.7%，环比增长3.1%。

5月份，城区商品房销售面积7.33万平方米，成交量同比增长26.3%，环比减少16.2%；

销售金额2.54亿元，成交额同比增长31.2%，环比减少6.8%；

销售均价3457元平方米，同比下降0.1%，环比上涨11.2%。

商品住房销售497套，同比增长32.5%，环比减少32.7%；

销售面积6.50万平方米，同比增长38.6%，环比减少23.6%；

销售金额2.07亿元，同比增长30.8%，环比减少20.3%；

销售均价3181元平方米，同比