澳门房地产市场分析文档格式.docx
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加强与珠三角、香港及国际的合作。
（3）未来发展
澳门半岛将成为未来的主要生活社区；
氹仔成为内部枢纽，加强交通和配套的发展；
新填海区着重发展旅游业和会展业；
路环依托大面积绿色资源成为体育及休闲区。
2、填海规划
2006年1月澳门政府公布了二十年城市发展计划，在澳门半岛和氹仔的沿岸海床提供2.98平方公里的填海土地，其中1.63平方公里的填海土地将会规划为住宅、商业和酒店用地。
区域
面积
功能定位
A区域
1.05平方公里
商业和住宅
B区域
0.13平方公里
改善道路和景点
C区域
0.56平方公里
低密度住宅
D区域
1.30平方公里
住宅、商业和酒店
E区域
0.94平方公里
中密度住宅和酒店
本项目所在路氹城并非核心规划居住区域，而是新经济区域，在区域规划上无明显规划优势。
（四）城市发展趋势
1、博彩业
未来5至10年内澳门博彩业将继续保持蓬勃发展的势头，提供对大众游客而言更具附加值的配套，以达到吸引大众游客消费或尝试博彩的目的，从而扩大大众客户的数量并提高大众客户的人均收益贡献。
2、旅游业
07年大陆和香港游客占到来澳总游客数的85%，我们估计来自大陆的游客中近80%左右的游客来自广东省，广东游客将是今后支撑澳门游客数增长的主要来源。
大陆其他省市区域的游客数量在近三年呈现井喷式增长，预计后期将成为澳门旅游业的主要支柱群体。
二、房地产市场分析
（一）房地产发展概述
2004年，澳门房地产市场开始快速发展，楼价上涨。
澳门特区政府兴建社会房屋，至2007年，澳门房地产市场发展到一个新的阶段，楼价快速上涨，从2004年的均价水平8249元/㎡快速上涨至2007年的20729元/㎡。
澳门特区政府停止投资购房居留政策。
至2010年上涨至31016元/㎡，2011年的41433元/㎡。
（以上价格为澳门元）。
特区政府成立之后，在2000年将不动产投资居留政策投资下线调低至100万元，以吸引非澳门居民在澳门置业。
直至2007年，澳门房地产市场开始兴旺，该政策已完成其历史使命，澳门特区政府宣布，将该政策无限期暂停。
（二）居民住房构成
1、整体居住性质比例
类别
自置物业
租赁物业
雇主提供
比例
73%
23%
4%
2、分区域居住性质比例
澳门半岛
氹仔
路环
74.20%
70.60%
59.90%
21.10%
25.10%
32.80%
4.70%
4.30%
7.30%
居住性质比例上看，澳门自有住房比例在73%，自有住房比例相比内陆区域而言更低；
而分区域的居住性质比例上看，澳门半岛由于是传统的老城区，自有住房比例最高；
而路环由于定位在新经济区，打造澳门最繁华的博彩业、酒店业区域。
职业人群较多，租赁物业的比例明显偏高。
（三）公共房屋市场
澳门的公共房屋、社会房屋均是廉租房性质，经济房屋即特区政府进行财政补贴后的经济适用房。
公共房屋种类
状态
单位数
社会房屋
可供分配
1187
兴建中（2012年落成）
2385
小计
3572
经济房屋
29
4443
4472
未分类公共房屋
10646
总计
18690
从上图中可看到，从2004年澳门特区政府由于澳门楼市火热，楼价飞涨，为了满足困难家庭的住房需求，澳门特区政府考虑兴建社会房屋。
但实际推进的速度缓慢。
澳门特区政府自2005年的最后一次经济房屋申请期之后，直到2010年，整整5年都未有经济房屋推出。
而房价在2008年之后的三年间快速上涨，已对本地居民形成了巨大的置业压力之后，澳门政府在2011年推出新的公共房屋兴建计划，超过50%，合10646套公共房屋要在2012年落成。
这也使得大量刚需本地居民的目光投向公共房屋，对商品房市场形成一定的分流作用。
（四）土地市场分析
1、土地性质分类
（1）私家地
私家地又称私人业权土地。
私家地的土地产权及其地上物的产权均归私人所有，可自由转让、买卖、按揭等，且改建地上物时无需办理改用途、补地价手续，是产权最充分、受限制最小的土地。
有的地块的土地所有人将土地出租给他人兴建楼宇，但并不将地权卖断，其土地所有权与楼宇所有权分属于不同业主。
若发展商购入地权后，方可获得政府的批准。
（2）政府租借地
政府租借地又称政府永久性批租地或永久批地。
这类土地的使用期没有限制，却有用途限制。
政府批出土地时，承租人需一次性缴纳使用权价款及溢价金。
使用时，承租人需严格按照租地合约的要求进行开发，还需每年缴纳土地税。
地上物开发、建设完成后，地上物的所有权归私人所有，经登记后可自由转让、买卖。
地上物转让后，其所属地块的使用权随之自动转移。
当土地承租人欲改变土地用途时，需向政府申请变更土地用途，经核准及补交溢价金后，方可进行改建工作。
（3）政府租赁地
政府租赁地又称期限性批租地，俗称期限性批地。
这类土地既有使用年期限制又有用途限制。
其使用年期一般不超过25年，期满后每次可续期10年。
承租人需向政府一次性缴纳溢价金，并严格按照合约条文进行开发、建设。
每年承租人还需向政府缴纳土地租金。
目前，澳门政府多以这种有偿、有限期的租赁方式进行土地批租。
（4）政府公共土地
公共土地指用于或拟用于公共道路、交通、市政、文化设施的土地，如街道、公园、广场等。
政府公共用地的取得及使用有专门的法律制度进行管理。
（5）临时性使用式占用地
临时性使用式占用地又称临时用地，是指政府以准照形式将地段批出作临时性使用的土地。
该地块的准照使用期限一般为1年，需每年办理续期手续并缴纳租金。
地块需按指定用途使用，且只可建临时性建筑物，不得建任何永久性建筑物，也不得自由转让或用于按揭。
政府只需提前60天通知承租人，即可收回土地，使用人无权索偿。
2、澳门土地供应模式
目前澳门可供开发的土地大多掌握在博彩公司、本地开发商和投资基金手中其中又以博彩公司占据的土地最多，成为产业链上游最大的资本家。
其土地特点如下图所示：
3、澳门土地市场特点
澳门土地市场特点表现为：
（1）土地类型以私有土地、地区公产土地、地区私产土地为主要土地类型。
本地区公产土地和本地区私产土地归政府所有。
（2）土地供应稀缺，政府极少举行土地招标卖卖。
对于非澳门本地企业，获取土地进行投资的方式主要是直接购买土地或者收购已在开发的项目。
（3）供应土地多为政府租赁土地，多以25、50年、70年租赁期用地。
多属地区私产土地。
（4）获得开发用地之后，仍需每年缴纳土地费用。
（五）宏观市场分析
1、统计区域标识
本案
2、宏观市场成交情况
（1）年度成交
年度
全澳门
销售套数
成交价格（元/㎡）
2010年
17989
24503
13,528
22389
3,532
23326
929
48008
2011年
17176
32732
12,862
31283
3,317
33919
997
54503
2010年、2011年成交量差异不大，成交价格涨幅明显，2011年相对2010年价格涨幅33.6%。
成交区域以澳门半岛区域为主。
澳门半岛也是目前澳门绝大多数居民的人居住地。
路环供应量少，成交量少，但由于在售项目多在沿海或风景区，景观资源优势明显，且多为新房，价格明显高于澳门半岛及其他区域。
（2）分季度成交
◆成交套数情况
时间
成交套数
合计
2010年1季度
3,106
768
10
3,884
2010年2季度
3,742
828
802
5,372
2010年3季度
2,970
626
53
3,649
2010年4季度
3,710
1,310
64
5,084
2011年1季度
3,612
720
222
4,554
2011年2季度
5,903
1,670
682
8,255
2011年3季度
1,765
397
32
2,194
2011年4季度
1,582
530
61
2,173
2012年1季度
1,755
486
103
2,344
2012年2季度
3,809
1,360
386
5,555
◆成交价格情况
销售价格（元/㎡）
整体
海洋及小潭山区
氹仔中心区
21208
21072
21600
22035
21531
20365
25301
21806
22414
23390
22409
47012
23974
23318
23371
25192
22341
50629
26384
23435
31502
22781
32806
50874
30226
29356
26388
27731
25083
53312
34973
33414
33541
35894
30707
55377
28713
27979
30148
28937
29019
48895
32800
30990
35595
28531
35742
50610
35908
32600
38005
32642
35791
65707
43787
37494
52775
33583
45317
61776
分季度成交来看，澳门半岛及氹仔区域的成交相对路环而言更为平稳。
路环区域由于为新建设区域，成交套数受供应量及新推项目的影响，季度成交套数起伏明显，价格差异也较为明显。
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