第五章房地产居间业务.docx

第五章房地产居间业务.docx

《第五章房地产居间业务.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第五章房地产居间业务.docx（25页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

第五章房地产居间业务

第一章房地产经纪概论

【复习与思考】

1．什么是居间、代理、行纪？

答：

居间是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。

目的是撮合双方交易成功。

居间是经纪行为中广泛采用的一种基本形式。

代理是指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。

行纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。

2．什么是房地产经纪？

答：

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。

3．房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理的内容是什么？

答：

房地产经纪行业管理主要有以下3种模式：

（1）行政主管模式

在这种模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主，如进行执业资格认证、登记备案与年检、制定收费标准和示范合同、行政监督等。

这种模式下的房地产经纪行业协会管理职能相对薄弱，一般只在教育训练、学术交流、评奖等方向发挥作用。

目前我国内地和香港地区主要采取这种模式，但香港地区在法律手段的运用上比内地更成熟一些。

（2）行业自治模式

这种模式中房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业协会。

行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能。

在这种模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等于段都有所运用。

目前中国台湾地区就是采取这种模式。

（3）行政与行业自律并行管理模式

在这种模式中，政府行政主管部门和房地产经纪行业协会都是强有力的管理主体，但两者管理职能有所分工。

美国房地产经纪业的行业管理即是这种模式。

我国现行房地产经纪行业管理的主要内容：

（1）房地产经纪人员的注册登记管理

（2）房地产经纪人员的自律性管理

（3）房地产经纪行业年检与验证管理

（4）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理

（5）房地产经纪收费管理

（6）房地产经纪行业信用管理

4．房地产经纪活动的基本类型有哪些？

答：

房地产经纪活动的类型包括房地产居间、房地产代理、房地产行纪。

房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。

包括：

房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。

房地产代理是指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。

其中，商品房销售代理是中国目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作

房地产行纪是指房地产经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。

目前，对房地产行纪尚有争议，没有形成一个统一、明确的定义。

现实的房地产市场活动中，类似于房地产行纪的活动也已出现。

如房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下，以自己的名义向市场销售。

第二章房地产经纪机构及经纪人员

【复习与思考】

1．如何认识房地产经纪机构的内涵？

答：

所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。

房地产经纪机构是房地产经纪人员从事相关活动所必须依附的经济实体，应当持有相应的资质证书，办理营业执照和税务登记，在规定的业务范围内承接业务，其执业人员应具有相应执业资格。

2．实地参观一家房地产经纪机构，并简述房地产经纪机构中设置的主要部门和主要岗位？

答：

不同类型的房地产经纪机构，由于经纪活动内容不同，在部门设置上会有较大差异，尽管存在差异，各类房地产经纪机构内设置的部门不外乎四类：

业务部门、业务支持部门、客户服务部门和其他部门。

一个新开的房地产经纪机构可以根据自身的情况选择需要的某些具体部门形式，保证经营活动顺利开展。

房地产经纪机构的岗位设置的基本原则是“因事设岗、因岗设人”。

一般及来说房地产经纪机构的主要岗位有：

（1）销售序列

①销售员岗位②案场销售经理岗位③连锁店经理岗位销售副总经理岗位

（2）研发序列

①项目开发岗位②市场调研岗位③信息管理岗位④专案研究岗位

（3）管理序列

①部门经理岗位②副总经理岗位③总经理岗位

（4）业务辅助序列

①办事员岗位②咨询顾问岗位

（5）辅助序列

主要包括会计、出纳，较大规模的房地产经纪机构内通常还有秘书、接；应台服务生、保安、司机、保洁员等岗位以辅助机构的运转。

3．怎样培养和提高房地产经纪人员的职业技能？

答：

职业技能是房地产经纪人员熟练掌握有关房地产经纪操作方法，并将自己摸索出的一些技巧融入其中，从而形成的一种内化于房地产经纪人员自身的能力。

作为房地产经纪人员，一定要重视自身职业技能的培训，在实践中认真学习总结，不断提高自身的职业技能。

职业技能的培养，可以通过四个方面来完成。

第一，要认真学习有关的操作方法。

人们在经纪活动中已经总结了很多有效的实务操作方法，房地产经纪人员一定要认真学习，才能形成为自己的职业技能。

第二，要反复练习，不断实践。

经纪人应当在实务操作中，反复运用已经学到的具体方法，最后才能形成为自己的职业能力。

第三，要形成日常工作习惯。

无论对操作方法的学习，还是练习，很多都要借助良好的工作习惯来形成。

如碰到同行交流会等学习机会，就细心倾听别人介绍的经验，认真记录下来，回去后仔细研读。

良好的工作习惯不仅可以创造更多的学习渠道，也创造了大量的学习机会，有助于使各类外在的方法内化为自身能力。

第四，要勤于思考，善于总结，在学习和运用操作各种方法时，必须不断体会其中的奥妙，才能将这些方法融入自身，而且，方法和技能本身也处于动态发展之中，房地产经纪人只有在实践中不断揣摩，才能不断改进有关方法，形成自己的技巧，提高职业技能。

4．如何认识房地产经纪人的职业道德？

答：

房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪业从业人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。

从整个行业的角度讲，它是通过广大从业人员的长期实践摸索，有关管理者或研究者的总结、提炼以及一些杰出人物的身体力行，并经由行业团体的集体约定而形成的。

对于具体的从业人员个体而言，职业道德是通过一定的教育训练、行业氛围的熏陶、社会舆论的引导而形成的。

房地产经纪人员职业道德的基本要求

①守法经营②以诚为本③恪守信用④尽职守责⑤公平竞争，注重合作

第三章房地产交易流程与合同

1．房地产转让有哪几种形式？

答：

房地产转让包括买卖、赠与、交换、作价入股、抵债、随企业并购转移等多种形式。

2．商品房预售需要符合哪些条件，商品房预售的流程是怎样的？

答：

商品房预售具有较大的风险性和投机性，涉及到广大购房者的切身利益，因此《城市房地产管理法》第四十四对预售商品房的条件进行了如下规定：

（1）已经交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

3．商品房买卖合同的主要内容有哪些？

答：

商品房买卖合同是指开发商销售自己所开发的商品房时，与购房者签订的买卖合同。

为了规范房地产市场，国家建设部印发了《商品房购销合同示范文本》。

建设部2000年版的合同示范文本包括商品房预售（期房）和出售（现房）的内容条款。

主要包括以下条款：

（1）合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等；

（2）转让房地产的坐落、面积、预售许可证、设施状况等基本情况；

（3）计价方式及价款；

（4）付款方式及期限；

（5）面积差异处理方式；

（6）交付期限；

（7）违约责任；

（8）规划、设计变更的约定；

（9）交接、产权登记的约定；

（10）争议解决处理办法；

（11）相关附件及补充条款；

（12）当事人约定的其他条款。

4．房地产抵押合同有什么特征?

答：

房地产抵押合同具有以下特征：

（1）房地产抵押合同是从合同。

房地产抵押合同的权利是以其担保的债务合同债务（贷款合同）的成立为条件的，是债务合同（主全同）的从属合同。

抵押合同随主合同的成立生效而生效，随主合同的灭失而灭失，而且当主合同无效时，抵押合同必然无效。

（2）房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在；

（3）房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权，可转让，但其转让时连同主合同债务一同转让；

（4）房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权；

（5）房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性；

房地产抵押合同一旦生效，抵押人便不得随意处分抵押物；如要转让已设定抵押的房地产，须书面形式通知抵押权人，并将抵押情况告知房地产受让人，否则转让行为无效。

（6）抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。

一般房地产抵押合同对于如何处分抵押物都有了约定，无约定的也有法定的处分方式。

按法律规定，一旦合同约定或法律规定的抵押人有权处分抵押物的情形出现，抵押权人也应在处分抵押物前书面通知抵押人，抵押物为共同或已出租的房地产还应当同时书面通知共有人或承租人。

5．经济适用住房上市交易的条件是什么？

答：

经济适用住房上市交易的条件主要是以下两点：

（1）购买经济适用住房满5年；

（2）按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益，或者按照政府所定标准向政府交纳土地收益，然后取得完全产权。

6．说说房地产抵押合同的主要内容。

答：

房地产抵押合同一般应具备以下的内容：

（1）抵押人和抵押权人姓名或名称、住所；

（2）抵押物的坐落、用途、面积、价值、四至范围；

（3）被担保的主债权的种类、数额；

（4）债务人履行债务的期限；

（5）抵押担保的债权范围；

（6）抵押当事人约定的其他事项。

7．什么是房屋转租？

房屋转租的一般流程是怎样的？

答：

房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。

房屋转租的基本流程为：

（1）原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；

（2）原承租人与承租人签订房屋转租合同；

（3）将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；

（4）领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费；

8．建设工程抵押人需要符合哪些条件？

简述建设工程抵押的一般流程。

答：

建设工程抵押人需要符合以下条件：

（1）取得土地使用权证，并应有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证；

（2）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；

（3）建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设总承包合同或建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价；

（4）该建设工程承包合同是能形成独立使用功能的房屋；

（5）建设工程范围的商品房尚未预售的；

（6）已签有资金监管协议；

（7）符合国家关于建设工程承发包管理的规定；

（8）已确定施工进度和竣工交付日期。

建设工程抵押的一般流程是：

第一步，债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。

第二步，签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处理抵押物。

第三步，持债务合同（主合同），抵