大有公馆二期项目申请报告Word文档下载推荐.docx
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二、项目建设性质
新建
三、建设单位
项目建设单位:
****大有置业有限公司
法定代表人：
注册资本:
陆仟万元
公司类型:
有限责任公司
经营范围:
房地产开发、商品房销售。
通讯地址：
****高新区福寿东街4988号
邮编：
261041
四、建设单位概况
****大有置业有限公司，始建于2007年10月，是一家房地产综合开发企业，具有房地产开发二级资质。
公司注册资金6000万元，现有在职员工50人，其中中级以上职称27人，年开发能力达20万平方米。
公司是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》设立的以开发为龙头、以房地产交易为依托，集房地产开发、策划、经营为一体的综合性房地产开发企业集团。
公司坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。
公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受。
公司将继续发扬“为客户所想，创一流项目”的企业精神，严格遵守“科学管理，严守承诺，精雕细作，质量第一”的经营理念，坚持以优质服务赢得社会信誉，科学管理提高企业素质，全面提高经济效益和社会效益为经营方针，竭诚为社会各界奉献更多的精品项目，提供最超值的服务，为您展示住房建设成果，更新居民住房观念，改善居民居住环境，共建美好家园。
五、报告编制单位
Xxxx有限公司
工程咨询资格等级：
乙级
证书编号：
工咨乙
发证机关：
国家发展和改革委员会
第二节报告编制依据及范围
一、工作依据
1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书
2、《产业结构调整指导目录（2011年本）》
3、《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
4、《****市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
5、《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市居住区规划设计规范》
6、《****市城市总体规划》、《****市城市规划管理办法》
7、《****市人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》
8、《房地产开发项目可行性研究与经济评价》
9、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》
10、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料
11、有关部门提供的证明和资料等
二、研究范围
1、项目申报单位概况
2、项目概况
3、发展规划、产业政策和行业准入分析
4、资源开发及综合利用分析
5、节能方案分析
6、建设用地和征地拆迁分析
7、环境和生态影响分析
8、经济影响分析
9、社会影响分析
第三节项目总结论
该项目的开发建设符合国家产业政策和****市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地居民的居住环境条件，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。
一、建设地址
大有公馆二期项目位于****市奎文区鸢飞路以东、健康街以北、虞河路以西、幸福街以南。
规划总用地面积40180平方米。
该项目地块市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分方便，是开发建设普通商住区的理想地段。
二、建设规模
大有公馆二期项目规划用地面积40180平方米。
总建筑面积133209.88平方米，其中地上建筑面积93209.88平方米，地下建筑面积40000平方米。
本项目地上建筑包括住宅建筑面积83409.88平方米（其中5栋多层，4栋高层），商业建筑面积9800平方米（沿街房）；
地下建筑主要为停车场及地下室。
本项目规划建设见下表，总户数为556户，户均人口3.2人，总居住人数1779人。
地上停车位24个，地下停车位976个。
三、物业管理
该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照建设部颁发的《物业管理条例》及山东省人民政府发布的《山东省物业管理条例》等有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
四、实施计划
大有公馆二期项目，建设工期3年，计划于2013年3月份开工建设，预计2016年3月全部竣工。
五、投资估算
该项目建设总投资为45000万元，其中：
土地费用12777.54万元，工程费用28746.32万元，其他费用1958.17万元，不可预见费1517.97万元。
项目资本金13500万元，占项目总投资的30%。
六、资金筹措
项目建设资金全部由建设单位自筹解决。
七、项目主要技术经济指标
本项目主要经济技术指标见下表：
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
平方米
40180
2
总建筑面积
133209.88
其中
地上建筑面积
93209.88
住宅建筑面积
83409.88
商业配套建筑面积
9800
地下建筑面积
40000
⑴
绿地率
%
40.00
⑵
容积率
3.05
⑶
建筑密度
26.3
⑷
总户数
户
556
⑸
总人数
人
1779
3
建设期
年
4
总投资
万元
45000
5
销售收入
96418.15
6
销售税金及附加
5303
7
利润总额
38443.09
8
所得税
9610.77
9
税后利润
28832.32
10
投资利润率
85.4
11
投资利税率
33.14
12
财务净现值（Ic=12%）
4562.53
第四节项目概况
4.1项目建设背景
改革开放30年,我国的城市化率从1978年的17.9%上升到了2009年的44.9%,2亿农民进城,未来30年还将有4亿农民进城,这是城市化加快发展时期我国房地产业面临的最核心的矛盾。
持续的城市化进程是房地产市场需求最坚定的基石，改善性需求是房地产市场需求的重要部分，随着我国城镇居民可支配收入的持续高速增长，城镇居民的居住条件不断改善，城市人均居住面积超过了26平方米，在10年时间里增长了50%以上。
据建设部政策研究中心发布的报告预测，到2020年城镇人均居住面积将达到35平方米。
城市化带来的新增人口需求和城市原有居民的改善性需求将长期存在，根据以上数据估算，截至2020年，我国城镇居民住房需要126.44亿平方米的新增供应量，平均每年约9.73亿平方米。
****市是山东省重要工业城市，在历届党委、政府的正确领导下，全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。
随着经济的快速发展，城市建设步伐越来越快，城市建设有了长足发展，特别是近几年来，****市委、市政府提出了加快旧城改造、退城进园及城市建设的城市建设方针，城市面貌发生了翻天覆地的变化。
****市奎文区位于世界风筝都——山东省****市的城市核心区域，是全市的金融、商贸、文化中心，因建于清代的“奎文门”而得名。
1994年9月经国务院批准正式成立，辖区面积71平方公里，辖7处街道及奎文城市经济开发区、奎文钢城经济发展区，共65个村、44个社区，总人口35.3万。
为进一步加快城区经济发展步伐，实现****市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城区建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快城市化发展速度。
基于以上有利条件，为支持和促进房地产业持续健康发展，进一步改善城市环境和居民居住条件，推动经济社会又好又快发展，****市人民政府出台了潍政发〔2008〕31号文《****市人民政府关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》，制定了一系列加快城区房地产业发展的策略。
该项目地处****市奎文区。
为加快城市化发展进程，经****市奎文区政府研究决定，开发建设大有公馆二期项目。
该项目规划起点高，开发力度大，建成后，将对提高****城市档次，保障居民用房，改善市民居住条件，具有一定的历史意义和现实意义。
同时该项目的建设符合****市城市建设及规划要求。
****大有置业有限公司综合上述因素，决定在此开发建设大有公馆二期项目工程。
该项目的开发建设，在促进****大有置业有限公司自身发展的同时，必将大大改善****市城市形象，促进招商引资发展，为****市社会经济发展做出一定贡献。
4.2项目建设的必要性
一、项目的建设符合国家相关的产业政策
房地产业是我国新时期的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
根据国家《产业结构调整指导目录（2011年本）》，本项目属于房屋建筑业，不属于“应急安置房屋开发项目”、“保障性住房建设与管理”等鼓励类建设项目，也不属于“在林地上从事工业和房地产开发的项目”、“别墅类房地产开发建设项目”等限制类建设项目，因此本项目属于允许类建设项目，符合国家产业政策。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》中提出“加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。
强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。
加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。
”
****大有置业有限公司充分依托公司雄厚的实力和丰富的房地产开发管理经验，开发建设大有公馆二期项目，能够改善项目区居民的居住与生活环境，提升居民生活质量，改善城市形象，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，是国家鼓励发展的重点产业，符合国家相关的产业政策。
二、项目建设符合****城市建设指导思想和基本原则
****市城市建设的指导思想是：
坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐****、效益****的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和新城建设，长期、持续、全面开展城市建设，不断改善城市运行机制，为****市建设现代化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。
坚持积极稳妥、有序推进的原则。
城市建设必须以建设现代化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；
改造一个，成功一个”。
坚持政府主导、市场化运作的原则。
各级政府应牢牢把握城市建设的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城市建设符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有居民。
同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。
坚持统筹兼顾、综合改造的原则。
积极开展体制创新，综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造，既要推动城市的空间形态改造，又要推动其社会形态改造和经济再造，以实现城市与城市的全面融合。
坚持区别对待、因地制宜的原则。
深入认识不同城市的特点和问题，针对不同地区、不同类型城市的具体情况，制定不
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