闽东国际城住宅定价报告终稿1Word文档下载推荐.doc
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50000
2*2
3300
小高层、多层
3
观江楼
拦江路与阳新路交汇处
10000
1*1
3200
60
高层
4
鹦鹉花园
汉阳区拦江路193号
26000
100
5
琴台颖园
汉阳大道402号
93000
3100
90
小高层
6
五里汉城
汉阳大道317号
130900
3000
50
7
月湖景苑
月湖桥龙灯堤65号
33260
3150
45
8
金龙花园
汉阳大道624号
80000
3400
65
多层
9
阳城景园
汉阳大道524号
2700
10
汉江
阳光城
王家湾二桥路19号
20000
2950
11
香格里都
汉阳玫瑰园东路特8号
3700
85
12
朝阳星苑
汉阳大道与芳草路交汇处
26617
13
金色世家
墨水湖北路
69142
98
14
绿色晴川
汉阳大道459号
43000
2600
15
绿馨
芳草庭
十里铺陆兴大酒店旁
2500
16
恒丰
上河图
郭茨口路特1号
89182
17
花前树下
汉阳七里庙
60718
从上表可以看出，区域内目前房价最高的是金龙花园，多层销售均价为3400元/㎡；
房价最低的是绿馨芳草庭，小高层销售均价为2500元/㎡。
二、可比性楼盘分析
项目位于汉阳钟家村核心区，区域同类型楼盘较少，在选取可比性楼盘时主要有以下几条标准：
（1）物业形态与闽东国际城相同或类似；
（2）比较楼盘是汉阳区域或者相邻区域的；
（3）知名度较高的同类型楼盘。
根据以上条件，选取复地翠微新城、鹦鹉花园、金龙花园、江山如画、金色华府等五个楼盘作为比较楼盘。
复地翠微新城、鹦鹉花园和金龙花园位于汉阳区域，都距离闽东国际城较近，特别是复地翠微新城，与闽东国际城有很强的竞争性。
江山如画和金色华府位于汉口区域，其中江山如画位于桥口，景观优势与闽东国际城相似，物业形态相同；
金色华府距离闽东国际城较远，但其物业形态和区位状况与闽东国际城类似。
我们通过对以上五个比较楼盘详细深入地调查和研究，运用市场比较法确定闽东国际城住宅的市场行情价。
可比性楼盘综合分析表
项目
名称
地址
规模
主力
户型
销售价格
物业
管理费
销售
情况
优劣势分析
权重
权重的原因
复地
翠微
新城
武汉翠微横路18号
占地300亩，建筑面积约300000㎡，其中二期50000㎡
2室2厅
3室2厅
起价2960元/㎡，
均价3300元/㎡，
最高价3460元/㎡，层差50-100元/㎡，朝向差30-150元/㎡
小高层1.2元/㎡/月，多层0.6元/㎡/月，由复瑞物业公司来负责物业管理
销售率95％
优势:
地理位置优越，闹中取静；
公司知名度较高。
劣势：
周边多民房
25％
同属于汉阳钟家村区域，处于同一供需圈，冲击力很强
鹦鹉
花园
武汉汉阳区拦江路193号
占地10000㎡，建筑面积80000㎡，其中五期26000㎡
4室2厅
起价2750元/㎡，
均价3200元/㎡，
最高3870元/㎡，
层差30-80元/㎡，
朝向差30-160元/㎡
1.2元/㎡/月，由俊丰物业来负责物业管理
销售率100%
优势：
开发的规模较大，前期聚集了人气，开发商在汉阳较有名气。
但位置较偏，距钟家村商业较远，县份格比较高。
22.5％
同属于汉阳钟家村区域，距离闽东国际城较近，竞争性较强
金龙
武汉市汉阳区汉阳大道642号
占地38884㎡，建筑面积80000㎡
起价2980元/㎡，
均价3400元/㎡，
最高价3700元/㎡，层差50-150元/㎡，朝向差200元/㎡
小高层1.2元/㎡/月，多层0.6元/㎡/月，深圳中航物业管理有限公司负责物业管理
销售率达65％
配套较齐全，交通方便，小区规划较好，房型设计较合理。
价格较高，比较喧哗，周边多民房。
同属于汉阳区域，距离闽东国际城稍远，竞争性一般
江山
如画
汉口沿河大道崇仁路口东150米
占地面积11805㎡，建筑面积86062㎡，总户数588户，停车位151个。
起价2788元/㎡，均价4000元/㎡，最高4800元/㎡以上，
＜1.2元/㎡/月
周边配套较全，自然景观较好。
周边较喧哗，环境较差。
20％
属于汉口区域，景观优势明显，对闽东国际城有一定的影响
金色
华府
江岸区解放公园路83号
占地33533㎡，建筑面积190086.5㎡，住宅面积148180㎡，商业建筑面积12700㎡
起价3700元/㎡，均价4300元/㎡，最高5400元/㎡
1元/㎡/月，由福星惠誉物业管理公司负责物业管理
销售率95%以上
开发商知名度较高
10％
属于汉口区域，产品特性和区位状况类似，有较强的可比性
三、住宅部分价格定位分析
1、可比楼盘权数分析表
因素
闽东
国际城
复地翠微
江山如画
金色华府
地段
99
96
103
交通
97
102
景观
规划
101
户型设计
配套设施
104
物业管理
总体分
99.25
97.25
98.25
1.005
调整比例
1.00756
1.02827
1.02041
1.01781
0.995
2、价格定位分析表
比较楼盘
复地翠微新城
合计
楼盘价格
4300
3900
比较价格
3325
3290
3469
4279
3969
10%
100％
权重值＝比较价
×
831
740
780
428
794
3573
采用市场比较法，根据以上计算分析，本项目的市场行情价格为3573元/㎡，取误差+5%，估计本项目市场行情价在3394-3752元/㎡。
四、住宅价格定位建议
根据以上分析，结合武汉市房地产价格走势，我们认为项目住宅部分在5月份开盘时的均价应为3780元/㎡。
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