研发楼物业管理服务方案DOC 28页Word下载.docx

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2、每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。

组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。

3、上岗循环培训的考核办法。

（1）通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

（2）在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。

（3）通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。

4、培训计划及培训内容提纲。

第三章物业管理工作岗位职责

一、项目经理岗位职责

1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9000质量管理体系及ISO14001环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

2、制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

3、负责检查、监督各项制度的执行情况。

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。

5、负责协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。

7、认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。

二、项目经理助理岗位职责

1、协调经理完成本管理处的各项工作。

2、认真完成所分管的各项工作。

3、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。

4、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。

5、有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。

6、有权处理分管工作范围内的突发事件。

三、物业清洁员岗位职责

1、负责本辖区的清洁卫生工作。

2、负责公司及管理处业户的服务工作。

3、负责各区域的垃圾收集工作。

4、完成领导交办的其他工作。

四、工程管理部经理岗位职责

1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。

2、负责设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。

3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。

4、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。

7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。

8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。

9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作

10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。

五、强电技工岗位职责

1、协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。

2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除。

3、负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。

4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。

6、完成上级交代的其他工作。

六、弱电技工岗位职责

1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。

2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。

3、根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。

4、完成上级交办的其他工作。

七、暖通技工岗位职责

1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。

2、负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重的滴漏现象，各类管道、法门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅，

3、负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修计划。

4、根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。

5、完成上级交办的工作任务。

八、维修工岗位职责

1、执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。

2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。

4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。

5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

6、积极完成上级交办的各项临时任务。

九、保安岗位职责

1、防范管理

（1）物业管理区域实行全天24小时立岗巡视保安服务。

（2）不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。

（3）雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。

（4）对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准所在地物价局规定执行）。

禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物业管理区域。

2、消防管理

3、道路交通管理

引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车门，贵重物品不留放车内。

4、安全管理

（1）为防盗、防火、防灾和维持物业管理区域的公共秩序，按制定的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。

（2）对突发事件，制定相应的应急预案并定期演习（每年1～2次）。

（3）巡逻中遇到客户的要求及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理。

（4）当接到监控中心对讲机呼叫时，立即赶到现场尽心处理，并向上级报告，将处理结果反馈监控中心。

遇到紧急情况按应急预案执行。

（5）巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，必要时带到管理处处理。

5、监控管理

（1）物业管理区域内实行监控系统２４小时开通，由专人值班，定点监控。

（2）填写《中控室设备运行记录表》。

当监视屏显示异常情况应立即报告当班班长。

（3）严禁无关人员进入监控室，外访者必须做好登记手续。

对有时进出机房人员，按要求如实填写《设备机房进出登记表》。

（4）发现监控设备、室内空调有故障时应及时保修。

（5）保持监控室的清洁、卫生。

第四章各项专业管理工作方案

一、公共设施设备管理方案

1.房屋、建筑设施

1.1工作程序

1.1.1设备主管

a. 

负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；

b. 

每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

c. 

组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；

d. 

对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；

e. 

每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；

f. 

每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。

1.2质量标准

1.2.1主体结构

屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现；

钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力；

基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。

1.2.2屋面

平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。

1.2.3内外粉刷

外粉刷无起壳无裂缝、无剥落、接缝平整。

1.2.4水、电

各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。

上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。

2.供配电设备

2.1工作程序

2.1.1 

设备主管

负责设备的技术资料、档案的收集、保管；

负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；

每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；

每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

g. 

每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；

h. 

按《应急预案》规定负责处理应急事件。

2.2质量标准

2.2.1低压开关柜

耐压试验应符合规范规定；

开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好；

电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全；

闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好；

接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好；

双电源箱能自动切换；

控制箱手动和自动操作均能运行。

2.2.2照明设备

灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；

开关切断相线，照明灯头有无触电危险；

照明线路的绝缘确保良好，接线头不外露，灯具高度符合规定；

防爆潮湿场所应用防爆防潮灯具；

2.2.3防雷接地装置

接地电阻值应符合要求；

接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象；

接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。

2.2.4机房环境

消防设施完备，有效；

内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍；

电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。

3.供气设备

与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。

4.给排水设备

4.1工作程序

4.1.1设备主管

负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；

组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；

每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；

每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。

每季汇总设备