房地产项目开发节点详规Word文件下载.docx

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汇报土地初判结果

可行性研究报告

成本测算

产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、设计周期的安排

宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果

区域内宏观经济、发展前景等的分析

该项目在区域房地产市场中的位置、

现状图（四至电子文件）

市场深度调研

项目最终定位

销售：

参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。

设计部：

负责协助进行区域市场调研

销售设计部：

根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议

对接发

展中心

寻找合

作资金

略发展

部共同

研究）

成本测算：

针对多个方案进行初步成本测算、利

润率分析及比选

设计：

协助进行方案设计和成本测算

设计周期及付款计划

工程部、设计部、销售：

根据土地的开工条件、市场情况，共冋制定设计节奏。

项目方案确疋

现金流测算

深判结果

项目可行性报告及后续工作

研究并确定融资方式

如信托基金、战略合作、贷款平移等

财务、法务：

给予技术及资源上的支持

项目招商报告（前期阶段）

区域宏微观市场研究

项目招商版盈利能力分析

明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）

项目商业策划书

财务：

制定项目财务数据

合作伙伴确定

制定合作方式、投资回报

合作方案确定

合作细节确定

引资（商业计划书）

签署战略合作协议

（与战

合作实施（实施阶段）

合作公司成立及相关手续办理

协助办理股权、增资等相关财务问题。

投标、

摘牌

投方案标

设计中心：

项目方案

投经济标

确定土地上限

拍卖

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制疋拍卖战术

挂牌

竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标、用地条件

交纳政府净收益，契税，交易费

法务：

合同条款的草拟和完善财务：

提供资金

用地规划许可证

土地出让合同

法务协同：

提供土地出让合同

设计部

出让金、交易费交费证明

提供资金缴纳出让金、交易费

确权

企业投资项目备案

办理房地产设计资质预审表

委托工程咨询资格机构编制申请报告

协助提供相关项目资料

向项目备案机关提交申请报告

建设用地规划许可证

办理土

原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）

土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）

发展中心：

提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图

交费证明

缴纳土地费用

1:

500现状地形图3份（反楼座）

详规

委托设计详规

地籍图4份（薄膜图）

土地登记申请书

地证

规划设计阶段

土地确权来源证明文件

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

土地抵押贷款

积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司

提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同

财务中心

区域市场调研

1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查

参与协助设计对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）

商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特

点、预期发展方向

商业销售部：

针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证

资产管理

4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）

竞争项目设计规模、定位种类、操作方式、设计周期

提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实

地调研了解相关信息

运用立润操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、冋时了解投资客户对竞争项目的投资意向

项目定位

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定

通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可设计公建部分业态种类。

结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态设计数量

配合完成公建部分业态选择与数量确定

设计前期

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位

依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作

商业招商：

配合完成公建类定位

经济测算

设计计划

项目发展报告

明确产品设计思路

项目考核指标初定

资金流

逐步细化成本测算及利润率分析财务：

根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同设计部初步制定土地设计计划和销售计划。

商业：

结合市场现状配合设计完成项目公建部分设计不同业态产品设计顺序建议

工程：

根据工程情况及销售推广方案排定工期

提供初步的项目设计排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求

根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求

配套费及土地款支付计划

根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见

设计

营销

财务

计组织

明确设计院选择标准

制定设计组织计划

方案与设计院选择与合冋签订

合同文义审核设计：

成本审核

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指

标的初订

依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。

结合行业特点提供有关需求建议，配合设计完成相关设计

参与制定交工标准，，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见

规划方案结合成本测算的研讨及确定

对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调

整售价，确保预期利润率。

销售、商业：

结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见

从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

提供各项前期配套费用标准

彩色总平面图（含经济指标）送规划预审

负责提供图纸

修建性详规成果

提供参考意见

方案设

指标确

详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定

各部门共同商讨成本指标，逐步深化。

根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议

彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）

建筑方案报建图

提供报建图纸

景观概念方案设计及确定

结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见

从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见

成本核算及成本指标控制

项目成本指标确定

营销：

和营销对销售费用指标，进行讨论确定

结合不冋业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议

工程设计财务：

项目前期、工程、配套、费用等指标洛头

认阶段

施工图

设计组

项目考核指标确定

结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系工程：

根据项目方案及销售推盘方案制定工期

年度考核指标调整

根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制疋公司年度考核指标体系

制定工期

施工图设计院的选择与合同签定

配合设计进行设计招投标工程管理：

对结构方案、设备选型进行评估法务：

合冋的审核

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）

按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景

观限额设计指标

结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定

提供工程技术专业建议

结构方案及设备选型研讨及确定

针对不冋结构方案进行经济测算，方案优选

参与结构方案及设备选型研讨，筛选取佳方案，反馈设计

织

地质勘察报告

施工图成果

组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过设计向设计提供地质勘察报告

负责提供规划总平面图

工程

总平面图

放线图

桩位图

施工图报建图

消防、人防报建图

施工图审查全图及计算书

编制典型楼座建安预算

施工图会审

参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见

根据以往经验总结对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核，及时反馈设计，进行调整变更

施工图全图

结合以往客服反馈经验，图纸设计便于使用维修

建设工

程规划

许可证

综合管网方案设计

景观扩初及施工图设计

编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化

景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化

规划方案及市政方案送审

设计方案（含总平面方案）申报表

根据项目预期销售均价和利润率要求,根