城步万盛世纪广场棚户区改造项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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先后成功地开发了县解危解困安居工程，开发及地皮转让，以及一系列住宅商品房、经济适用房。

历年的累计开发总规模已近6万平方米，总投资达2000多万元。

在市场的锻炼中，公司逐渐形成了自己的企业文化：

以人为本；

以市场为导向；

以诚信为基石，尊崇顾客至上，以工程树形象，以质量求生存。

公司的规模从小到大，由弱变强。

从业人员从当初的3人发展到现在的15人，其中工程师1人，中级职称者10人，初级职称者4人。

为了应对房地产市场带来的冲击，公司及时调整了经营方针，并加大了对员工的培训，使所有员工都掌握了一门以上的技能。

在以往成绩的基础上，公司已拟定了长远计划：

晋升三级，开拓县外市场，将会为公司带来更大的发展机遇。

1.1.7主要工程内容及规模：

规划棚户区改造规划总用地面积为11290平方米，总建筑面积为51144平方米，3栋住宅建筑。

其中住宅建筑面积45124平方米，为节能省地型住宅。

安置回迁居民的户型以中小套型为主。

同时配套供排水、居住区道路、绿化等基础设施，将项目区建设成为具有现代气息的生态宜居居民小区。

1.1.8项目投资及资金来源：

项目总投资估算7560万元。

其中建筑安装工程费5670万元（包括拆除棚户区费用、新建住房、基础设施投资、公共服务设施投资），工程建设其他费用1560万元（包括搬迁费，过渡费），预备费340万元。

根据“棚户区改造建设资金筹措采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、土地出让和房屋产权调换等市场运作的方式，多渠道筹集资金”的政策，除补贴资金外，其余所有资金由城步苗族自治县房地产开发公司自筹和申请银行贷款解决。

1.1.9主要技术经济指标

项目的主要技术经济指标见表1

主要技术经济指标表表1

序号

项目名称

单位

数量

备注

一

项目用地面积

㎡

11290

二

总建筑面积

51144

三

建设期

年

2.4

四

项目总投资

万元

7560万

五

居住户数

户

345户

六

居住人数

人

1296人

七

最大层数

层

1+16F

八

最大高度

m

50

九

容积率

4.36

十

绿化率

%

30.1

十一

建筑密度

31.62

十二

抗震设防烈度

7度

十三

机动车总泊位

个

32

十四

最高用水量

天

200m3/h

十五

用电量

1772kW

1.2编制原则，依据及研究范围

1.2.1编制原则

（1）符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关基础设施建设的规定;

（2）坚持“以人为本”的原则。

将生态环境与人文环境放在重要的地位，为棚户区居民营造出安定、健康、和谐的社区环境。

（3）坚持改善棚户区居民住宅条件、主要解决低收入家庭住房困难的原则。

安置区住宅的建设，在满足国家有关技术规范和建筑质量标准的前提下，住宅建设标准和主要户型方案应该与之相适应。

同时要坚持“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。

突出文化特色，创造建设品牌，使之成为棚户区改造的样板工程。

（4）坚持政府主导，市场运作的原则。

政府组建专门机构，制定棚户区改造规划，解决实施过程中的重大决策问题。

要运用市场化机制，积极引入社会资金投入到棚户区改造工程。

要严格监控成本，严格控制销售对象，限定销售价格，安置区开发要控制在保本微利的经营水平上。

（5）坚持节能省地的原则。

安置区的建筑方案要力求节约土地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节能环保建筑材料、建筑构件和新技术。

公共服务和公益服务设施要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。

（6）坚持客观、公正、科学的工作态度，本项目力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。

在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目可行性研究报告的客观性、公正性和科学性。

（7）贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火、安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保障劳动者的安全和健康。

1.2.2编制依据

本项目主要依据我国有关法律法规、行业发展规划及项目业主的委托合同编制，依据有：

1、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）；

2、《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）；

3、《关于编制2010年国有工矿棚户区改造中央投资补助建议计划的函》（建保综函[2010]9号）；

4、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；

5、《廉租住房保障办法》（第162号）；

6、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）；

7、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；

8、《城步苗族自治县城市整体规划》

9、《城步苗族自治县民族风格建筑条例》

10、《建设项目环境保护管理法》（1986）

11、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

14、国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参

数》第三版

12、建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）

13、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

14、项目单位提供的其他有关文件和资料。

1.2.3研究范围

根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等.。

根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，并结合有关规定，重点研究以下内容：

1、分析研究项目建设背景、必要性、可行性；

2、项目建设条件及地址；

3、确定项目的建设内容、建设规模；

4、确定项目设备配置及水、电、气供应等外部配套条件；

5、环境保护及安全卫生措施；

6、项目组织管理及实施进度；

7、估算项目建设投资和安排资金使用计划；

1.3研究结论与建议

1.3.1研究结论

1）该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则。

2）城步万盛世纪广场棚户区改造项目位于儒林大道西侧原县汽车修配厂区，县电力开发公司以南，县建设局以北。

片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，道路狭窄，安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。

。

项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的优化调整和城市面貌的改观。

3）根据城步县规划控规要求，本项目主要建设内容包括：

棚户区征地、拆迁；

安置区内配套基础设施建设；

土地集约整合后，对可出让土地进行平整（含填方）；

可开发土地出让。

本项目拟征用地面积为11290平方米，拟拆迁棚户205户，拆迁房屋10965.25㎡，安置人口705人。

4）项目总投资万元7560万元，其中工程费用6070万元，其他费用1150万元，预备费用340万元，

5）项目总投资7560万元，其中银行贷款5500万元，企业自筹2060万元。

资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。

研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。

总之，通过城步万盛世纪广场棚户区改造项目项目实施，一方面，将迅速有效地从根本上改变现有棚户区居民住房硬件设施，完善社区服务功能，既能让忧居的贫困家庭真正体会到优居的快乐，也能充分展示出中国共产党利民为民的良好形象，功在当代，利在千秋；

另一方面，通过改造棚户区，促进了存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城步县进一步科学发展，和谐发展打下了良好的基础。

本项目建设不仅非常必要而且十分紧迫。

1.3.2建议

项目所需资金较大，应加强项目融资工作力度，采用多种渠道筹集资金。

第二章项目背景

2.1项目背景

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

由于历史和现实的原因，棚户区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基础设施，居民生活不便。

居住在棚户区的居民70％以上属于低保户和低保边缘户。

自2005年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。

住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。

据调查，全国目前至少在各类棚户区居住的家庭有1148万户，其中城市棚户区744万户，煤矿等工矿棚户区238万户，林区和农垦166万户。

这些家庭中低收入为681万户，中等偏下收入为467万户。

棚户区的特点是居民收入低，失业多，家庭贫困；

刑事案件高发地，社会治安状况差；

居住环境差，居民意见大。

目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造。

国家高度重视，把改造棚户区作为和谐社会建设的重要举措。

中央提出改造完成棚户区，此举不仅能改善低收入弱势群体的居住条件，而且还解决了许多重大问题，实质上是一举多得的重大民生工程、德政工程，达到综合治理的效果。

国家近年来陆续出台一系列政策措施，对城市棚户区开展大规模拆迁改造，并投入大量财力物力给予补助。

按照国家有关要求，棚户区改造要坚持“政府主导、市场运作”的工作方式，由政府充当开发商角色，直接联系建筑商和居民，既有效地运用了市场在资源配置中的基础性作用，又充分发挥了政府职能，降低了棚改成本。

2008年8月8日，李克强副总理主持召开了城市和国有工矿棚户区改造工作的座谈会，明确了指导思想研究了有关措施。

在这些调查研究的基础上，经国务院第92次常务会议同意，五部委联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。

2008年12月份国务院办公厅131号文件明确提出今后3年的目标是要解决城市750万户城市低收入家庭的困难。

解决240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民住房改造问题。

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010）10号）精神，加快保障性安居工程建设，2010年6月11日住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》，部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。

《通知》要求，规划编制要坚持目标合理、标准适度，因地制宜、统筹协调，突出重点、分步实施，政府主导、创新机制的基本原则。

《通知》明确了规划编制的重点。

一是着力解决低收入家庭住房困难问题。

力争到2013年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。

二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。

要加快建设公共租赁住房、限价商品住房，着力解决新就业职工、进城务工人员