某市老年休养集中区某老年公寓和老年活动中心项目可行性研究报告文档格式.docx

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集中区除了公寓外，还将计划引入专业的医疗机构，方便老人看病、治疗。

此外，区域内空气质量好，利于老人休养生息。

（二）相关的政策文件

（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；

（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2000〕19号）；

（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）；

（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）；

（三）有关标准规范

（1）《老年人住宅设计规范》

（2）《城市居住区规划设计规范》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》

（5）《住宅设计规范》

（6）《住宅建筑设计标准》

（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（8）《城市道路绿化规划及设计规范》

（9）《建筑设计防火规范》

（10）《民用建筑节能管理规定》

（11）《建筑给水排水设计规范》

1.1.4项目提出的理由与过程

某市60岁以上的老人目前有47万人，占总人口比例的14%，已进入老龄化社会。

根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。

1.2项目概况

1.2.1项目拟建地点

某市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾一带。

1.2.2项目规模

拟建老年公寓楼13208㎡，老年活动中心大楼7980㎡。

1.2.3主要建设条件

某历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为某市老年集中区老年公寓楼和老年活动中心项目建设和项目的运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。

1.2.4项目投入总资金

投资估算：

项目总投资5000万元。

一期建设已投入资金1750万元，主要建设内容为100个标准间的老年公寓楼、餐厅、水电设施、场地建设、道路硬化等。

二期建设投资规模3250万元。

资金筹措：

银行贷款2000万元；

申请国家投资补助1250万元。

1.2.5问题与建议

老年公寓和老年活动中心项目建成后，使公寓面积进一步扩大，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。

同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。

具有显著的社会效益和一定的经济效益。

对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；

对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。

该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。

同时，该项目建设尚有部分资金缺口，建议上级给予投资补助。

第二章市场分析及建设规模

2.1市场分析

2.1.1市场概况

随着人们生活水平的不断提高，老龄问题日益突出。

按国际通用老龄人口超过10%的标准衡量，某已跨入老年型地区行列。

因此，如何让老年人过得更好，积极发展老龄产业或银色产业已势在必行。

柳江水碧天蓝，空气纯净，随着河东新区的整体规划，在此购房置业的人越来越多，满足于老年人晚年生活。

如果有一所较好的老人公寓，解决了老人的寂寞，也可以让子女们放心的工作。

2.1.2老龄人口

老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。

2.1.3优越的地理环境

有大面积的经济果木林、马尾松和杉木林等生物景观，有风景秀丽的柳江风光水域景观，还有某古八景之一的"

龙壁回澜"

等地文景观。

大气环境质量通过国家GB3095--82中的一级标准，噪声及声学环境质量符合GB3095--82城市环境噪声标准中特殊住宅要求，水未受污染，水质达国家二类标准。

项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。

空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。

2.2建设规模

2.2.1建设规模概况

该建设项目为某市老年集中区老年公寓和老年活动中心。

项目区总面积86670㎡，总建设面积约50000㎡，总投资5000万元。

项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间300间（套），增设固定床位500—700张，可解决500—700位老年人的住宿问题。

老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。

其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供500位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、钓鱼场、种植场等。

2.2.2建设内容

1.老年公寓和活动中心建设，总建筑面积21188㎡。

2.室外配套建设：

24812㎡，主要含餐厅、煎药室、洗浴中心、广场、门球场、钓鱼场、种植场等。

3.设施配套：

满足500-700人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等（含一期项目配套）。

其中建设工程主要包括：

土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。

2.2.3主要经济技术指标

综合经济技术指标表

序号

项目

指标

备注

1

总用地面积

86670m2

2

建筑占地面积

5132m2

3

总建设面积

50000m2

4

其中：

计容积率面积

21188m2

5

不计容积率面积

28812m2

6

总绿化用地面积

52000m2

7

建筑容积率

0.59

8

建筑覆盖率

24.45%

9

建筑绿化率

60%

10

停车位

50辆

第三章建设条件和选址

3.1建设条件

3.1.1地质条件

某地处中亚热带向南亚带过渡的季风气候带。

夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛，光温丰足，雨热同季，无霜期长。

垂直温差大于纬度温差。

中、南部多年平均气温为20.6℃,而北部山区则在16.5℃之间。

影响某市的大气环流主要是季风环流，夏半年盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、干燥、少雨。

夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。

3.1.2气候条件

（1）日照、温度

太阳辐射量年平均为95～110千卡/平方厘米，南部多于北部，一年中以7～8月最高，1～2月最低。

日照时数平均1250～1570小时。

气温自北向南渐增，年平均气温北部18.1～19.4℃，其余20.1～20.7℃，年际变化北部小于中、南部，最高年与最低年相差1.3～2.0℃。

最冷月1月平均气温7.2～10.4℃，历史上极端最低温度为-2.5～-5.8℃，高寒山区可达-8℃以上。

最热月7月平均气温27.2～28.9℃，历史上极端最高气温为38.6～39.5℃。

年总积温5700～6800℃，南北相差1100℃。

（2）雨量

年总降雨量1345～1940毫米，但地区分布和季节变化很大。

雨季一般始于四月下旬，终于9月上旬初，这期间降水量占全年降水量的70%以上。

雨量分布，北部多于南部，山区多于平原，融水县贝江流域为某市的一个多雨中心，年降水量可达2000毫米以上。

多年平均蒸发量1600～1700毫米，自南向北渐减，南部超过1700毫米，大于降水量，为半湿半干状态，而北部的降水量多超过蒸发量，气候湿润。

（3）某市气象灾害

某市气象灾害主要有：

春季低温阴雨和干旱，夏季的暴雨洪涝和雷雨大风，局部地方春夏之交季节有冰雹，秋季寒露风和秋旱，以及冬季的寒潮霜冻害。

地势北高南底。

城市四面都有山丘，属于喀斯特地貌地理特征。

3.1.3基础设施条件

1）给排水

项目场区用水来自水管网供水。

生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。

2）供电

由某市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。

3）交通

处在广西旅游大格局南北黄金旅游线的中心位置，距某市中心区仅10公里，湘桂铁路、柳洛公路和国家五级航道柳江穿过其中。

3.1.4建筑材料及运输条件

项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。

木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。

建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。

3.1.5用地条件

某人民政府提出，在城乡规划和旧城（村）改造中，各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求，将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划，落实建设用地或提供相应的经办场所。

鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。

某市老年修养集中区老年公寓正是按照这一精神，开展此次建设项目。

某市政府对于老年修养集中区老年公寓的建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓的用地问题，目前正在办理。

该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。

建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。

3.1.6建筑施工条件

该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。

3.2场址选择

州市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾一带环境良好，安静，优雅，适合老年人居住，其建设条件相比某其他可用土地区域，较为适合。

在建设投资及运营费用问题处理上，主要根据某市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾一带的地理位置来做抉择。

综上所述，选择推荐为某市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾一带。

该项目建设符合叶县国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；

项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；

符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。

第四章技术方案

4.1项目主要建设

某市老年修养集中区某老年公寓新建公寓楼