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1、购物：

新兴超市，矿务局生活区市场，洪山集，新开超市，银座淄川店；

2、餐饮：

花苑大酒店（4星）、海天大酒店、蒲泉大酒店（4星）；

3、教育：

矿务局二中、淄川一中、淄川二中、实验中学、矿务局技校实验小学、实验幼儿园，矿务局幼儿园；

4、医疗：

矿务局中心医院、淄博市中医院；

5、文体：

鲁泰体育场（原东关体育场）、李梓源（国家级大师）艺术中心、张广庆（国家级大师）内化研究院；

6、银行、邮局：

交行、工行、建行、农行。

（Ⅴ）项目用地综合分析

从地理位置分析，该地块在淄川区属于中等地带。

从周边发展状况分析，随着近几年的建设发展已逐步形成新的居住区，生活配套设施较完善，人文环境优良，客源基础相对稳定。

二、项目地块SWOT分析

（Ⅰ）项目地块的优势（S）

①地块相对较小，项目周期短；

②毗邻电业公司新宿舍区、矿务局北山生活区；

③交通便利；

④周边城市配套齐全，环境优雅安静；

⑤淄川购房者比较认可多层、大户型、车位充足、物管良好的楼盘。

（Ⅱ）项目地块的劣势（W）

①地块相对较小，施工难度相对较大；

②因靠山土方费用较高；

③规划需要重点考虑因素较多。

（Ⅲ）项目地块的机会点（O）

①环境好。

②周边城市配套齐全，交通便利。

③初步规划为4-5层（带阁楼），不受多层18米楼高限制，层高可做3.1米；

④户型以100-170平方米为主；

⑤全地下或半地下停车场（包括车库储藏室）；

⑥项目体量小，单独针对中高层消费者。

（Ⅳ）项目地块的威胁及困难点（T）

①国家房地产调控政策的负面影响，房地产宏观调控政策环境不明朗，限购令阴影笼罩二、三线城市，后期不排除有大的调控政策出台的可能性；

②银行信贷政策从紧趋势明显，按揭贷款迟滞；

③2011年下半年市场放量较为集中，市场竞争较为激烈。

三、项目地块可操作性分析

（Ⅰ）消费者购房考虑因素

对于任何房地产项目开发者来说，消费者购房因素是必须研究的。

目前，在淄川市场排名前4位的主要因素依次是：

价格、地理位置、环境、房型。

所以除常规考虑项目立项、规划、设计、广告、定价、销售、售后服务与物业管理这些市场营销的重要内容以外，在以后的项目进展过程中也要着重考虑以上四点。

（Ⅱ）项目市场定位

1、项目类比楼盘调研

①华侨城中央大宅

项目名称

华侨城中央大宅

开发商

山东中润集团淄博置业有限公司

地理位置

中润大道1号（中润大道北世纪路东）

物业公司

顾问：

上海陆家嘴

物业类型

独栋

容积率

0.35

占地面积

14万㎡

户数

95

均价

毛坯15000

精装20000

总价

毛胚

550-850万

精装700-1200万

共推房源

41套

销售率

75%

物管费

3.5元/㎡/月

交付标准

毛坯/精装修

绿化率

60%

主力户型

主力户型：

E（353㎡）、J（458㎡），

销售电话

3556666/3558888

面积区间

353-570平米

工程进度

现房

硬件设施

中央吸尘系统；

中水回用系统；

采暖设备，分室控温；

中外合资三菱重工空调系统

项目其它情况

华侨城内的景观规划做的非常好，15个组团拥有14国景观风情。

主入口区域设有大型的标志景墙，高大的热带棕榈、低矮的树阵，常绿及落叶乔木的组合，绚烂的花草及多层次花灌木的烘托，精心设计的树池、景观藤架及灯光系统。

植被丰富，上百种热带植物、落叶乔木、棕榈、红枫、广玉兰。

四条绿色带围合成一个欧风庭园。

其中央95栋独栋别墅用水景围合，在社区内部另设一层门禁，单独配置安保系统，充分保障业主的安全性、私密性和尊崇地位。

配套

项目配套：

高端会所、星级酒店、双语中小学、幼儿园、大型超市及综合商业。

目前，会所仍作为售楼处；

星级酒店已建成，还未招商；

大型超市新玛特、综合商业已投入运营，幼儿园、中小学等也将建成使用。

周边配套：

八音河幼儿园、利群超市、莲池医院、义乌小商品城、银行。

销售进度

目前仅开发41栋，推出以来，推广较少，主要靠自然销售和老客户介绍，已销售大约30套左右。

备注

客户群：

基本上都是私营企业主，区域以张店为主，其次是临淄、桓台、淄川。

核心卖点：

地段：

城市纯独栋别墅；

产品：

纯独栋；

景观：

环岛水景

中润华侨城作为淄博的超级大盘，开始开发建设时，是政府比较重视、民众非常关注的楼盘。

虽然地段和周边配套较黄金国际要差一些，但通过规模优势和内部景观、配套优化应可以和黄金国际平分秋色。

然而，其初期传出了一些质量问题，令购房者产生了较大怀疑，之后比之于黄金国际备受冷落，价格与黄金国际产生了较大差距，销售速度较为缓慢。

由此可见，对于高端项目来说，质量的严格把关非常重要，一旦失足便跌入深渊，想翻身就比较难。

这样的例子在国内非常多，值得警醒！

另外，其后期产品不够丰富，缺乏创新，也是其卖不过黄金国际的重要原因。

不过，华侨城项目的内部景观规划在业内还是比较值得认可和借鉴的,这也是后期其销售情况逐渐好转的原因之一。

②紫园

紫园

东升房地产开发有限公司

张店区政府对面，张周路东段

代理商

九鼎

未知

联排、叠加、双拼、洋房、公寓

1

300亩

建筑面积

21万平

社区配套较少，规划中仅有1栋小型会所和一所与区政府联合打造的小学。

该项目进行了一期小高层产品的VIP卡认筹。

据销售人员介绍别墅一期要到今年年底或明年建成现房再开始销售。

该项目计划推出部分洋房、别墅计划。

本案营销可借鉴之处

鸿嘉星城西湖别院开盘模式值得借鉴，低调开盘，控制风险的同时也体现客户的尊贵，目前寻找有效客户来源渠道是重点，发展商的关系客户前期预热要开始。

紫园项目定位为“淄博首席城市别墅”，现代简约风格。

西北为小高层和高层观景墅质洋房；

大部分产品为联排别墅，别墅区北面有4栋叠加。

别墅特点为一层高出地面约一层楼高度，避免夜晚车灯照射；

两排别墅之间小院相临，形成封闭性院落，提高私密性，小院下面为车库。

其别墅共有288套，联排别墅面积230-500平米，叠加在170-200平米之间。

紫园项目的最大卖点为在城市中建造低密度的别墅豪宅，主打“城市别墅”概念，因此也是本案最主要的竞争对手之一。

其产品由知名度较高的水立方设计团队打造，品质较高，周边又有很好的教育资源。

因此如何挖掘或赋予本案创新性、差异化的核心价值将是本案成功与之抗衡的关键，否则只能尾随其后、通过低价策略来提高竞争优势。

该开发商对别墅开发没有明确的概念，依仗自己优越的地理位置，把一个项目的物业类型弄的很复杂，大大降低了别墅物业的品质；

园林与品质较低，开发商局限于销售别墅建筑的初级意识。

③玉城

玉城

淄博远景房地产开发有限公司

西八路与中润大道交汇处远景花园内

济南建华置业顾问有限公司

深圳万厦居业公司

跃层退台式电梯花园洋房

11.58万平方米

起价/最高价

起8000元/平方

交通便捷，比邻中润大道、联通路、华光路等城市主要干线。

周边配套完善，城市休闲公园、政务中心、中央公园、文化广场、体育公园等重要城市设施就在小区周围。

位于淄博新区核心位置，生态环境良好，无工业污染。

随着周边世纪花园、龙凤苑、远景花园、阳光花园等大盘的陆续建设与纷纷入住，该区域已经成为居住氛围非常成熟的高端住宅群。

共300余套房源，分东西两区开发，第一期开发西区，共150套；

目前正处于认筹阶段，在蓝海国际大酒店举行品鉴会，推出VIP会员招募活动。

从区位上来讲，该项目处于淄博新区高端住宅群的核心地段，生活配套逐步完善，居住环境优越，因周边的高层、小高层住宅价格持续走高，因此该项目具有天然的价格优势；

从产品上来讲，项目的主要卖点：

城市新核、258度传世洋房、入户花园、情景楼台、退台式设计、低密度社区、立体园林、5.6米挑高，258-345㎡大宅阶层、南北通透、人车分流、双车库设计。

④名尚城市广场

名尚城市广场

淄博市鲁泰大道与西五路交界口北200米

酒店、SOHO办公、酒店式公寓、商业、娱乐、住宅

2.6

23万平方米

601.58万平

已售5500元/平方

4000/6500元/平方

A区100%；

其他：

淄博“名尚城市广场”，位于高新技术产业开发区鲁泰大道以北，西五路以西，兰雁大道以南，西六路以东，西边是新华总部，南边是中润华侨城，北边是小庄生活区，东临猪龙河。

已经形成了一定的居住氛围，但周边生活配套相对匮乏，该项目为城市综合体项目，已经成为周边主要的商业与生活配套。

住宅部分：

A区已全部售完，现在主推的是C区，以107左右的面积为主，均价在5500元左右，顶层带阁楼在6000元以上，现已经有7个楼座选房，还有3个楼座在元旦之前选房，别墅区进行规划调整，全部改为独栋。

商业部分现主要的工作是商业的销售及招商工作，未售出的房源约在100套。

小区由知名开发公司开发，作为一个城市综合体，有自己的商业配套，现在正在对商业进行招商，其中有70%归开发公司持有，仅有30%对外销售。

名尚城市广场是淄博市首座大型室内主题游乐城市综合体项目，拥有近30万平米的超大体量，吃喝玩乐购一应俱全。

拥有六大主题馆（国际百货馆、中影巨幕光影馆、名品家居馆、休闲娱乐馆、乐天家庭馆、香格里酒店公馆）、三大环形景观带（巴黎香榭丽全球四季休闲景观街）、两大主题街（大唐美食街、第五大道）、还有一座北北乐园，毫无疑问名尚城市广场将成为淄博未来城市经济发展的中心。

此次大中型主力店签约名尚，强强联合标志着淄博进入后商业时代，鲁中地区的购物、运动、休闲、健康、生态五大生活需求都将在名尚城市广场得到释放，从此也将改变淄博乃至鲁中地区的现有产业及经济发展模式，成为鲁中第一MALL。

据了解，名尚城市广场在蓝海国际大饭店与亨得利百货、东亚家居商城、大富豪娱乐广场、先锋国际健身俱乐部、两岸咖啡等知名品牌商家举行“名尚城市广场大中型商家签约暨开业倒计时揭幕仪式”。

届时名尚广场将汇集众多国际国内一线品牌，涵盖服装、男女皮鞋、箱包皮具、高档化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、童装饰品等各领域，是山东省首屈一指的高档名品百货场馆。

本次签约更有北北乐园、东亚家居商城、大富豪娱乐广场、柒乐8993电玩城、先锋国际健身俱乐部、两岸咖啡、日本大渔铁板烧、香港咕噜岛等知名商家。

加之名尚城市广场前期签约的韩国乐天玛特、中影集团、欧悦真冰溜冰