当前房地产市场形势与走向Word格式.docx

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（一）房价上涨过快。

当前房价上涨的主要特点：

一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售代价涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分别上涨12.5%和13.5%；

二是东部地域房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；

三是部分大中都会房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。

据国度统计局城调队对35个大中都会的抽样观察，一季度商品住宅代价比去年第四季度环比增长2.8%。

；

四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地域向中、西部地域扩展；

五是商品房销售代价上涨动员二手房生意业务代价上涨，2005年一季度35个大中都会二手住宅销售代价上涨11.4%。

房价过快上涨，已成为社会存眷的热点问题。

如任其生长，将影响房地产市场连续康健生长，影响宏观经济和社会稳定。

（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。

房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不敷，转变为阶段性、结构性需求过分扩张。

2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅超过竣工面积增幅11.6个百分点。

这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地域出现了供求紧张的状况。

今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。

东部地域和部分中心都会尤为突出。

上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。

商品房求过于供，导致代价不停攀升，并动员二手房代价上涨。

一些地方拆迁范围反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。

（三）部分地域房地产投资增长仍然偏快。

2004年房地产开发投资增长28.1%，今年一季度在去年同期较高增幅的底子上又增长26.7%，高于全社会牢固资产投资增幅。

有13个省区市房地产开发投资增幅凌驾30%，其中6个地域凌驾50%，最高的到达115%。

（四）市场供给结构不公道。

商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。

商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供给比例偏低。

今年一季度，部分都会商品住宅供给中，100平方米/套以上的占总量的60%—70%，有的都会高达87%。

2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地域甚至停止了经济适用住房建立。

二、存在问题的原因阐发

产生这些问题的原因是多方面的，有些是公道因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不停提高，对住房需求迅速增加；

土地代价上升，修建质料代价上涨，加之商品房品质提高，配套设施和情况改进，商品房开发建立本钱增加。

但是，也有许多不公道因素，最主要的是种种投资、投机需求大量增加，部分地域市场总需求偏大，导致代价上涨过快，扩大了房地产开发的利润空间，吸引了种种资金到场房地产开发投资和购房投资，从而使房价进一步上涨。

（一）大量资金涌入房地产市场。

近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。

在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。

特别是在负利率的情况下，居民小我私家住房贷款本钱低，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。

（二）海内投资性购房和投机性炒房抬头。

一些都会房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地域投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。

如曾经活泼一时的“温州炒房团”、“山西炒房团”，聚集几百亿元资金在一些都会进行期房的买卖。

城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也到场购房投资。

投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。

据观察，北京市商品住宅投资性购房比例在17%左右，其中29%的衡宇短期内倒手转让，23%用于出租，48%空关待沽。

长三角主要都会，商品住宅销售中投资性购房比例到达20%左右。

今年一季度，上海市成交单价凌驾万元的预售住宅中，外省市居民购房面积占43%；

其中，温州人占72%。

（三）境外资金到场海内房地产市场开发和炒作。

一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入海内房地产市场。

2004年，房地产开发全部利用外资凌驾实际使用外资的1/3，增幅到达34.2%，高于整个利用外资增幅20.9个百分点。

今年1-2月，江苏、上海、广东房地产开发投资中利用外资分别是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。

今年1-2月，上海市境外居民购房范围凌驾40亿元人民币,比去年同期增加了1.5倍。

（四）一些地方政府行为不范例。

前几年部分都会盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求，至今尚未消化。

去年一些都会拆迁安顿需求一度占市场商品住宅需求的一半，有的甚至到达60%。

在经营都会、经营土地的理念指导下，一些地方政府从土地收益中筹集大量都会建立资金，抬高了土地和房地产市场的代价。

一些地方政府还在搞不切实际的形象工程、政绩工程。

（五）市场秩序比力杂乱。

一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假生意业务、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，宣布不实代价信息，哄抬房价，误导市场预期。

有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。

（六）差别利益主体相互影响，配合推动了房价上涨。

随着房地产市场的快速生长，部分都会政府片面强调“以地生财”、“经营都会”，一些商业银行以及企业过分依赖房地产获取利润，有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市。

在多重因素的作用下，差别利益主体相互影响，配合推动了房价非理性上涨。

三、稳定房价的意义和主要政策步伐

保持房地产市场连续康健生长，始终是党中央、国务院高度重视的问题。

今年以来，针对房地产投资范围和房价上升幅度过快的问题，国务院领导多次作出重要批示，温家宝总理在十届人大三次集会《政府事情陈诉》中指出：

“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。

3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房代价的通知》（国办发电〔2005〕8号），就增强和改进房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项步伐。

建立部及房地产市场宏观调控部际联席集会成员单元，果断贯彻国务院摆设，密切配合，积极研究落实国办电报的步伐。

4月25日，曾培炎同志在部分都会房地产市场及房价问题座谈会上，就进一步增强房地产市场调控的有关步伐，听取了地方同志的意见和发起，并颁发了重要发言。

曾培炎副总理指出：

“房地财产能否连续康健生长，事关重大。

我们要以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导，全面落实科学生长观，把稳定房价作为当前增强和改进宏观调控的一项重要任务来抓，切实搞好对房地产市场的调控。

要遵循经济纪律，更多的接纳土地、财税、金融等经济手段，增强市场治理和羁系，从供给和需求两方面入手，积极稳妥地进行调控；

要重点控制不公道需求，停止投机炒房，控制投资性购房，公道引导住房需求；

要改进住房供给结构，增加中低档商品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的根本住房需求；

要掌握好调控的力度，防备市场大起大落，促进房地产市场供求根本平衡、结构根本公道、代价根本稳定，促进房地财产和百姓经济平稳较快生长。

”

建立部会同有关部委对稳定房价问题进行了认真研究，提出：

当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，接纳积极稳妥步伐，增强供给与需求的双向调控，偏重抑制不公道需求；

同时，要整顿范例房地产市场秩序。

调解供给，重点是改进市场供给结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供给；

调控需求，重点是停止投机性需求，控制投资性需求，公道引导改进性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；

整顿范例市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。

国务院第88次常务集会，听取了建立部的报告。

充实肯定了建立部等有关部分前一阶段事情，明确了稳定房价的有关政策步伐。

别的，还要求建立部结合推进节能省地型住房建立，抓紧组织制定住房建立技能导则，增强对住宅建立和消费的引导；

领土资源部会同有关部分抓紧研究革新土地出让金分派步伐，抑制部分都会政府追求短期利益，经营土地、抬高地价的行为；

财务部、国度税务总局会同有关部分研究完善土地增值税的政策，提高投机炒房和炒卖土地本钱，调治土地供给方法转轨前后土地自然增值收益。

为确保中央各项调控政策步伐落实到位，集会决定，在有关政策出台后，由建立部会同有关部分对部分房价上涨过快、投资增幅较大、结构性矛盾突出、拆迁范围反弹大的地域进行监视查抄，并选择一两个典范地域进行通报批评等处置惩罚。

2005年5月9日，国务院办公厅又转发了建立部、生长革新委、财务部、领土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房代价事情的意见》（国办发〔2005〕26号）。

对稳定房价接纳了以下主要步伐：

（一）强化都会筹划调控，改进住房供给结构。

要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建立范围、项目结构以及进度摆设。

住房代价上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供给不敷的地域，住宅建立要以此类项目为主，并在有关筹划中明确开工、竣工面积和占住宅建立总量的比例，尽快向社会宣布，稳定市场预期。

都会筹划主管部分要凭据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建立需求，加速事情进度，要优先审查筹划项目，在项目选址上予以包管。

对中低价普通商品住房建立项目，在供给土地前，由都会筹划主管部分提出筹划设计条件，房地产主管部分会同有关部分提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。

同时，要求增强对房地产开发项目的筹划许可羁系。

（二）加大土地供给调控力度，严格土地治理。

要求各地在严格执行土地利用总体筹划和土地利用筹划的前提下，对居住用地土地代价、住房代价上涨过快的都会，适当提高居住用地在土地供给中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建立用地供给量。

在土地出让通告和条约中，要明确开工与竣工的条件和时间要求、违约责任。

严格土地转让治理，依法制止炒买炒卖土地行为。

要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。

（三）调解住房转让环节营业税政策，严格税收征管。

运用税收等经济手段，加大对投机性、投资性购房等房地产生意业务行为的调治力度。

对小我私家购置普通住房不敷两年的，销售时按销售额规复征收营业税；

小我私家购置普通住房凌驾两年（含两年）的，销售时继承免征营业税。

同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范畴，增强税收征收治理。

（四）增强房地产信贷治理，防备金融风险。

人民银行各分支机构要加大“窗口指导”力度，商业银行要增强对房地产开发贷款和小我私家住房抵押贷款的信贷治理，银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的查抄力度，增强风险提示，严格控制不公道的房地产贷款需求，防备贷款风险。

（五）明确享受优惠政策的普通住房尺度，公道引导住房建立与消费。

对中小套型、中低价位普通住房，在筹划审批、土地供给、信贷审核、税收征管等环节