杭州钱江新城波浪文化城项目定位及招商运营方案_136页PPT文档格式.pptx

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本项目城市定位概况,本报告是严格保密的。

区域概况,区域基本概况钱江新城位于杭州市老城区的东南部，地理位置优越，交通便捷。

与开阔的钱塘江咫尺之遥，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。

所辖范围为：

东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，规划面积约15、8平方公里。

计划分两期实施，沿江近8平方公里的区域为一期工程，其中钱江三桥下游（清江路）至运河出江口一带为钱江新城的核心区，即杭州未来的中央商务区（CBD）；

由秋涛路、庆春路、之江路、清江路围合而成，占地约4平方公里，规划总建筑面积约650万平方米。

余下地块为二期工程,本报告是严格保密的。

建设背景,建设背景杭州以其秀丽的自然风光、深厚的历史文化积淀、坚实的经济基础而闻名天下。

在世纪之交，为迎接经济全球化和我国加入WTO的机遇和挑战，为加快杭州城市现代化建设，为保护历史文化名城，适应“构筑大都市、建设新天堂”的需要，杭州市委、市政府提出了杭州城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的战略步骤，即将长期以来形成的以西湖为核心的团状空间形态转变为以钱塘江为轴线的分散组团形态，杭州的城市发展将由围绕西湖建设发展的西湖时代跨入以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的钱塘江时代，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是杭州钱江新城。

钱江新城的建设将使杭州城市格局由“三面云山一面城”演变为“一江春水穿城过”，引领杭州从“西湖时代”走向“钱塘江时代”,本报告是严格保密的。

规划定位,规划定位根据钱江新城总体规划，地面积4平方公里,可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政、务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休。

的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；

核心，向江形成中轴线，两侧将建设杭州大剧院等标志性建筑。

新城规划具、绿化率的特点，将集中杭州的现代化建筑群，体现自然与人和谐统一的生态,本报告是严格保密的。

配套设施,现有配套：

主要分布在北边钱江新城核心区的现有配套主要集中于核心区北部的观音塘地区和采荷东区。

该地区的主要配套有省爱福医院、滨江第一小学和四季青中学、国泰外语艺术学校，还有省武警边防总队、省邮政运输局、蔬菜果品批发市场等。

采荷东区由庆春路、秋涛路、新业路和新塘路围合成，总用地面积40公顷，现在配套有江干区政府、邵逸夫医院、四季青街道管委会等市级公建和面料市场、外来劳动力市场、副食品市场等，学校则有采荷实验中学、大地幼儿园、江干区少年宫、派出所等未来配套，主要看沿江地带规划核心区设置二所9班幼儿园和二所12班幼儿园，分别设置在观音塘小区、采荷东小区、中央公园西配套服务设施用地和会展中心北区块内。

规划新建24班小学一所和18班小学两所，将滨江小学扩建为24班，采荷东区结合地块改造以新开河为界划分为两个18班小学，统一由采荷教育集团管理。

现状保留24班四季青中学并在原址扩大用地，保留民办30班采荷实验中学。

在倚天盛世钱塘、东方润园等住宅边上，钱江新城将投资开发钱江国际实验学校而超市、商场方面，未来的万象城就是一个商业中心。

据悉，整个杭州万象城共将分三期建设，首期2006年2009年，完成24万平方米大型购物中心和住宅部分。

购物中心将于2009年正式对外营业，包括全球最好的电影院、奥运标准的真冰滑冰场等市政配套作市民中心、杭州大剧院、国际会议中心在钱江路以北、三个沿江城市阳台、波浪文化城、杭州棋院、江干文体中心等,本报告是严格保密的。

公建配套,杭州市江干区文化体育中心市政府、市民中心波浪文化城,杭州大剧院、国际会展中心,杭州棋院,城市阳台,城市阳台,城市阳台,本报告是严格保密的。

交通设施,新城范围内及周边有杭州目前的两大客运火车站、4大长途客运汽车站中的两个、3座过江大桥、沪杭甬高速出口、1条过江隧道、杭州目前东西向最重要的主干道、中河高架等，离萧山国际机场也仅需15分钟车程。

钱江新城的设计车位为32740个，配建需求的车位为1700020600个，新城的设计超过国际标准的5%，能够满足未来市民停车的需求。

钱江新城的三个地铁站点动工、东站枢纽工程的开建；

始于三墩、拱北、下沙的2、3、9号三条快速公交，将填补钱江新城地上快速通道的空白以及新城内东西向主干道钱江路延伸建造正式提上日程，新城与外界的交通网络将更加四通八达。

地铁线：

从规划中的地铁一号线所经线路来看，富春路地下空间将设城星路站、市民中心站、江锦路站3个地铁站点。

它将联通城市的中心及其它副城，使钱江新城成为人流集散中心。

地铁及完善、便利的交通将会为区域内的商业项目带来大量人流，这将有利于商业氛围的形成。

交通便利使钱江新城的商业辐射面更加广，但相应也会加快,人流的流失，因此，商业项目的自身定位及如何吸引消费者驻留时间将考验开发商开发、定位及经营管理能力,本报告是严格保密的。

地铁交通图,本报告是严格保密的。

核心区主轴线,本报告是严格保密的。

项目分析,第二节:

项目分析,本报告是严格保密的。

项目区位,富春路,新业路,杭州波浪,文化城,城市阳台,解放东路,位于钱江新城核心区，主轴线城市广场区域,本报告是严格保密的。

项目情况,波浪文化城主体平面呈“T”字型，东西向长506米，总建筑面积12.4万平方米。

主要功能为商业、旅游、休闲等，其中绿地、水体面积2.8万平方米，商业文化设施面积约5.7万平方米，南北向宽438米，共二层。

项目于2005年12月2日开工建设，目前已全面建成投入使用,本报告是严格保密的。

交通动线,波浪文化城，坐落于杭州市钱江新城核心区的主轴线上，东面与城市阳台相连，南面经过杭州国际会议中心与解放东路相连，西面穿过富春路与正在兴建的市民广场相接，北面经杭州大剧院，与新业路相接。

是钱江新城核心区内主要的城市公共建筑，也是新城地下空间开发利用的重要组成部分，通过半开敞式的商业空间将市民中心、杭州大剧院、国际会议中心实现建筑群有机的联系，并与地下的轨道交通相连,本报告是严格保密的。

建筑形式,波浪文化城主要由地面层、地下一层和地下二层组成。

地面层是完全敞开的绿化与景观广场。

地下一层是波浪文化城的主要层面，在核心区和翼展区的中心部位，设置了周转用房及794多辆汽车停车位，以满足波浪文化城货物运输和停车的需求,本报告是严格保密的。

项目分析小结,该项目的市场机会点在那里？

1,问题,项目如何进行科学合理的商业定位？

2,如何进行项目推广以及招商运营？

3,本报告是严格保密的。

第二部分:

市场分析,第一节:

区域市场情况,本报告是严格保密的。

钱江新城核心区概况,钱江新城的功能定位，是杭州城市新中心和中央商务区，因此在钱江新城开发之初就明确要以培育商务区功能为重点，将土地出让和招商引资结合起来，大力引进境内外知名企业集团、金融机构和浙江民营企业总部，核心区集中出让了大量的综合公建用地。

2003年至今，仅钱江新城核心区就有23个在建项目，已出让土地未动工的项目也达到9个，另外还有约5块左右土地出让。

也就是钱江新城核心区最终约40个项目，共近90座楼。

根据汉嘉数据库统计得到：

已开工社会投资项目建筑面积达：

3107909已确定社会投资项目建筑面积达：

超过510万剩余还可添加130-150万建筑面积。

因此，核心区社会投资项目建筑面积将达650万左右！

本报告是严格保密的。

71,本报告是严格保密的。

0,3,未开工项目未拍出土地,钱江新城将形成杭州新的中心级,功能形成期,2010年功能完善期,2015年2020年功能强化期,功能精练期,开发重点,突出行政中心优势启动总部经济建设,产业龙头导向重大项目优先,立足杭州凝练特色服务浙江强化功能,争力,2016-2020年：

2020年：

2006-2010：

2010-2015年：

在,主要,随着市场经济越来越发挥重大的作用，部分职能会分散出去，同时将,要在更大的范围内参与国内、国际竞争，要进一步突出,进行基础设施、标志性建筑物及配套建筑的建设，并初,进行金融、商务功能建设的同时，重点进行高,任务,步投入使用，形成一定的功能。

进一步强化钱江新城的商务、金融和现代化服务的功能，加强产业的集聚，以满足杭州及周,特色，充分利用浙江省的经济势力，促进钱江新城在更大范围内集聚和扩,散带动作用。

档住宅的开发、金融中心的建设、商业配套及景观设施的建设，完善钱江,新城的辅助功能。

边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求。

商业项目分析,本报告是严格保密的。

大型综合体项目,项目或地块名称,公建类地上总建筑面积（）,物业情况,酒店,写字楼,酒店式,商业,销售状态/,已（预计）上,场,138540,，店式,泛海光彩国际中,1幢酒店+3酒,综合商业+写字楼+酒店式公,60000,24000,写字楼+酒（国3幢包括写星酒店、高档酒店字楼和星级酒店商业、,合计,2015477,【说明：

以上部分方案还在设计规划阶段，具体物业配比面积按其已公示信息结合汉嘉经验值预估。

表中红色字体为预估值。

】此类大型综合体中既包括酒店式公寓，也包括写字楼；

预计未来写字楼的供应量约为：

784700，集中在2011-2012年左右上市；

酒店式公寓的供应量约为：

551557，集中在2011-2012年左右上市。

大型综合体项目进度,本报告是严格保密的。

企业总部办公基地类项目,公建类地上总,已（预计）上市,项目或地块名称,物业情况,酒店,写字楼,商业,销售状态,根据协议，此部分写字楼一般自用45%，销售55%。

除去东航大厦只租不售及移动总部自用外，此类写字楼未来的供应量约为：

115995。

预计销售时间将集中在2009-2011年。

纯粹写字楼项目,公建类地上总,已（预计）,字楼能化5A写字楼,厦,除去已经售完项目及在售项目已销售面积，纯写字楼未来的供应量约为：

659982，将集中在2009-2010年上市,本报告是严格保密的。

钱江新城写字楼供需情况,庆春商圈,钱江新城,08年-09年2月钱江新城供需占主城区总量比钱江新城供应占比,07年-2009年2月主城区写字楼供需及价格走势,17040,20085,200000,250000,20000,25000,23%,0%5%0%,钱江新城板块滨江板块黄龙板块市中心板块文教板块,12956,14395,14864,15060,13754,13488,9069,0,50000,100000,150000,0,5000,10000,15000,钱江新城需求占比,30%,25%,4%,钱江新城板块滨江板块,72%,成交量（,供应量（）,第一季度,第二季度第三季度第四季度2007年,第一季度第二季度第三季度第四季度2008年,1-2月2009年,30%,11%,黄龙板块,市中心板块文教板块,成交价格（元/）,07年至09年2月，钱江新城写字楼总供应量为50.28万，占主城区总供应的62%，去化35，供销比为1.43，呈现供大于求趋势；

07年下半年开始，钱江新城写字楼成交均价趋于平稳，约在1.45万/左右，与同区域住在均价已经达到2.8万元/,明显价格倒挂；

钱江新城目前在建写字楼项目较多，预计2年后将集中上市，成为杭州写字楼供,08年-09年2月钱江新城供应占主城区总体