绿城开发项目物业服务相关内容和标准Word格式.doc
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从规划设计评审开始到物业实际交付之日止；
2、前期介入服务阶段：
从物业交付前六个月或三个月到物业实际交付之日止。
一、前期咨询服务
该阶段公司主要提供物业管理顾问咨询服务、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务等。
（一）物业管理顾问咨询服务的主要工作内容为：
1、从物业管理和物业使用的角度，提出合理化意见和建议：
（1）审视建筑施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；
（2）审视给排水、电气的施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；
（3）结合项目的整体定位及档次，参与部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；
（4）结合项目的实际情况，就物业公建配套用房（物业管理用房、社区用房等）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；
（5）审视景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；
（6）根据项目公司要求，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；
（7）根据项目实际，为小区围墙定位提供合理的意见和建议；
（8）对物业公共区域[包括但不限于公共设施、设备及场所（地）等]的装修设计提供合理化意见和建议；
（9）对物业管理用房等的布局、设计以及装修标准提出相应的意见和建议；
（10）根据工程施工进度情况，向项目公司及时提供有关楼宇材质（铝合金窗、单元门厅墙、地面、电梯等）保护的建议，以减少因施工对材质造成的损伤而导致项目公司一次性投资成本提高；
（11）通过跟进项目不同阶段的现场施工进度，每两个月一次对现场施工进行巡视，提出有利于日后物业管理的优化建议和意见；
（12）应项目公司要求，参加相关工程联席会议，并根据会议议题提供有关物业管理方面的建议，但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知物业公司，并提供相关资料。
（13）应项目公司要求，派人参加项目有关客户联谊会、业主质量监督小组会议、产品说明会等重要活动，但项目公司需要于活动举办前五个工作日书面通知物业公司，并提出相关要求。
（14）应项目公司要求，与项目公司共同对项目生活园区服务体系方案进行探讨。
（二）销售案场、样板区（房）物业服务内容:
（1）客户管家服务:
为客户提供生活提醒、物业管理体系咨询、服务亮点介绍、客户信息收集等服务;
（2）吧台服务:
为项目客户/潜在客户提供茶水、餐点服务;
（3）礼宾服务:
为项目客户/潜在客户提供引导服务;
（4）保洁服务:
负责销售案场、样板区（房）室内外卫生的日常维护。
（三）顾问咨询服务期限：
根据项目工程进度约定前期物业管理顾问咨询服务的期限，一般从项目规划方案设计阶段起至物业实际交付之日止，服务期限最长不超过三年（单个项目），若超过三年的，相关事宜另行协商。
（四）根据项目类型及所处地域，物业管理顾问咨询服务的收费标准如下：
1、顾问咨询服务费参照绿城房产通字（2004）193号文件规定的费用标准收取。
若服务内容超过上述范围的，相关事宜另行协商。
2、销售案场物业服务、样板区（房）物业服务费用由物业服务人员成本支出、物业公司管理费（按人员成本总支出的8%计提）组成。
具体如下：
（1）人员配置
1）销售案场
销售案场根据案场的规模大小及房产品的档次提供不同标准的服务配置。
※尊贵级销售案场人员配置（见下表）：
序号
岗位
岗位设置
（不含替班）
岗位说明
1
驻场经理
2
客户管家
1-2
3
吧员
4
迎宾
★（详见备注）
5
礼宾主管
6
停车场礼宾
★
7
门岗礼宾
8
中夜班秩序人员
2-4
9
监控人员
10
保洁
根据案场规模大小定
11
办公区域保洁
※普通销售案场人员配置（见下表）
2）样板房
样板房根据房产品的档次提供不同标准的服务配置。
※别墅、官邸大宅、排屋人员配置（见下表）
样板房管家
1套1人
水吧服务员
体验样板房1套1人
电瓶车驾驶
样板房保洁
别墅需增加一名庭院保洁
外围保洁
若干
根据外围区域面积决定
※普通公寓人员配置（见下表）
如有一梯两户或三户则视实际工作量进行人员调整。
3）人员配置补充说明
※★岗位可根据项目实际情况决定是否配备；
※具体人员配备数量需根据项目公司的实际需要来决定；
※如项目规模较大并包含案场及样板房，或服务人员总数超过25人，建议配备1名驻场经理；
※以上服务人员实行单休制，替班人员按照1：
6的比例配备。
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（2）服务费用
1）人员费用标准
费用项目
人数
标准元/月·
人
月数（月）
备注
1、人员工资
工资标准根据物管公司的统一标准，每年按10%递增
7000
12
3500
1800
2800
礼宾
中夜班秩序人员监控
1500
工程人员
2500
保洁主管
1200
人员工资合计
2、双休日加班费
按照1200工资的基数
372
监控
小计
3、公积金
1项的8%，根据国家规定适时调整
560
280
146
224
200
4、社会统筹保险
1、2项的29.5%，根据国家规定适时调整
5、福利费
过节费、高温费、手机费、交通费
360
260
300
60
6、绩效考核
两个月工资，其中一个月工资由项目公司考核发放
14000
3600
5600
3000
5000
2400
50元/月·
7、管理费
1-6项16%，其中酬金8%，管理费8%
8、税
1-7项的5.7%
9、合计
2）人员费用补充说明
※酬金、管理费计提说明及前提条件：
项目公司需在销售案场（样板房）开放前三个月书面告知物业公司，便于进行服务方案、人员编制的确定及相关前期准备工作（包括招聘、培训等）。
项目公司需在销售案场（样板房）开放前两个月与物管公司签订相关服务协议，并按约定开展服务工作。
若项目公司销售案场（样板房）提前或延后开放，项目公司应按实承担相关费用。
如案场（样板房）项目服务期限不满一年，管理费将视情增加。
如案场（样板房）项目提前结束，需提前两个月书面通知物管公司，并需承担员工解聘费及产生的其他相关费用。
外地项目因往来交通差旅、通讯等产生的额外费用与项目公司另行协商支付。
※绩效考核标准为两个月工资，其中50%的绩效考核由项目公司对案场服务进行考核合格后全额支付。
※法定节假日加班工资根据考勤具实结算：
客户管家276元/天、样板房管家、吧员、礼宾166元/天、
礼宾主管、保洁主管、工程人员248元/天、保洁138元/天。
※由项目公司解决人员工作餐；
中夜班礼宾请项目公司按照8元/天的标准提供夜餐补贴。
※物业所需物耗及易耗品按需领用，或实报实销。
※由项目公司安排外地员工的住宿，配备必要的生活用品（被褥、衣柜）及电器（热水器、空调、电视等）。
3）服装费用
服装费用将根据各个案场项目的实际人员配备情况，向项目公司结算。
服装费总额=服装费用×
人数×
（1+税5.7%）；
服装费一次性支付，两年分摊（保洁、工程人员一年分摊）。
服装费用根据案场（样板房）项目实际情况及服务档次分为尊贵及普通两个标准。
详细标准如下：
※尊贵
样板房管家、吧员（女）5210元/人·
两年（见下表）
项目
标准
费
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