绿地商业模式Word文档格式.docx

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绿地的新城综合开发、综合体、超高层产品模式，与二三线城市当前新城区快速扩张、城市形象迫切提升之间，形成良好的互动，符合城市发展方向，以及政府政绩需求。

地方政府之所以青睐引进绿地集团，关键在于差异化竞争优势。

差异化竞争体现在，绿地“做当地政府想做，又不易做的事”。

而在产品领域的表现则是，做很多企业不敢做或做不了的超高层，新城市综合开发、建设超高层是绿地跟政府谈判的筹码。

低成本体现在两个方面：

拿地价格较低、政策优惠。

出于产品定位的优势，地方政府通过政府政策性的照顾和奖励，可以大大降低投资成本。

与市场普遍预期的超高层的高成本不同，前期开发成本最小化、政府支持最大化成就了绿地项目的高效益。

例如：

绿地南京紫峰大厦，该项目拿地时楼面地价1000多元/平米，目前产品成本不到一万五，现在产品市价大约三万元。

当前销售进度接近50%。

二、多元化的发展方向——双核、多轮驱动

绿地的产业多元化模式表明了其做大做强的目标，同时，产业间互相支撑，提高了集团整体发展的稳定性，逐渐形成了地产、能源和金融“三产鼎力”的布局。

绿地集团以“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”作为其多元化发展战略。

绿地房地产产品突出住宅，兼顾发展高端商业地产，商业和住宅形成互动；

全国化城市布局，多项目产品互动。

在绿地董事长张玉良看来，仅靠一个产业做到营收500亿甚至1000亿元的企业稳定性很差，受市场波动影响大，必须找到一个能与之相平衡的产业使企业“两轮驱动”。

绿地的产融结合，希望产业和金融能够相互支撑，产生互动，在绿地的思维中，地产融资资本量比大，没有足够的支撑的话，规模会受到影响。

绿地选择了做超高层，做商业综合体。

住宅是短线投资，商业地产是中长期投资，把两者结合起来，保障了现金流滚动的良性循环。

另外，绿地顺应中央2007年大力发展现代服务业的政策，现代服务业的载体是商业地产，积极发展商业地产，逐步增加商业地产比重。

三、“新城战略”模式

绿地集团的“新城战略”已经形成了较为成熟的集聚开发模式，即通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种类型产品于一体的大型综合项目，充分利用自身资源集成优势和招商运营经验，从而带动人口导入和商业能级提升，形成产业、居住、社会事业、基础设施和生态环境配套发展的联动效应，迅速提升新城整体经济的能级。

以前新城战略多应用于二三线城市，通过获取二三线城市中的巨幅成熟地块来进行开发。

现在这一模式也广泛应用于绿地的大本营——上海。

这种方式的优势是地价较低，风险比较好控制。

绿地的新城模式选址在城郊结合部，打造综合性物业，代表新区城市发展方向。

近年来，绿地集团获取土地，多是通过公开出让方式，其中挂牌方式居多。

2009年新获取的土地中，除合肥市政务区土地为通过拍卖取得，其他土地皆是以挂牌方式获取，少有竞争者。

新城战略所需要的超大片土地，会带来超大的资金压力。

绿地集团针对这一情况，特别注意加强与政府的战略合作。

绿地擅长的超高层建筑项目，能够获得政府的支持，捆绑土地平衡资金。

绿地南昌国宾馆项目，捆绑了三块住宅用地。

济南超高层项目，捆绑2000亩地。

战略取胜，是最高层次的竞争。

做政府想做的事，让绿地项目融资大多有了保障，并获得了当地政府的“信任溢价”，绿地也因此赶上中国城镇化大趋势，越做越大，从上海的地方开发商，跃升中国地产界“第一集团军”行列

绿地产品发展脉络

四、典型项目

（一）综合体项目代表——超高层：

南京绿地紫峰大厦

南京绿地紫峰大厦位于南京南鼓楼区鼓楼广场，建筑高度约450米，建筑楼层89层，锁定了江苏第一高、世界第七高的地标地位。

总建筑面积约24.5万平方米，其中地上89层，总建筑面积约18万平方米。

设一高一低2栋塔楼（主楼和副楼），用商业裙房将2栋塔楼联成一个整体建筑群。

紫峰大厦主体结构形式为钢筋混凝土核心筒体——钢结构外框架混合体系。

南京绿地紫峰大厦由世界超高层建筑规划设计领域排名第一的美国SOM设计事务所担纲设计，世界著名景观设计公司SWA负责环境设计。

该项目为上海绿地集团与南京国资集团联合开发。

大厦将由全球规模最大的酒店管理公司——洲际酒店集团入驻42到81层，打造六星级标准、洲际在全球最高的酒店；

由美国朗润城市开发集团负责高档购物中心的商业运营；

由CMG（中国）投资管理公司打造5星级国际化影院“卢米埃影城”。

楼层分布

B1-6F购物中心

10F-41F超5A写字楼

42F-81F洲际酒店，其中第72F为观光娱乐。

82F绿地Mount俱乐部

（二）综合体项目代表——商业综合体：

上海梅陇镇·

新都会

梅陇镇·

新都会项目，是区域内较大的一个综合性项目，位于莲花南路银都路，总占地5.43公顷，设计容总建筑面积89000平方米，涉及业态包含“餐饮、娱乐、健身、购物、国际酒店、高档商务办公”等多种功能，是绿地集团06年重点打造的4大商业项目之一。

梅陇镇项目位于闵行区梅陇镇新中心的核心位置，具备了构建“现代产业集聚区”的先天优势。

绿地集团将长期持有经营。

该项目规模是2000平方米，共10层，1-2层为大堂、游泳馆、健身房、3-10层为标准层；

标准层高3.60米；

标准层面积2460平方米；

单元面积：

可以自由分割成59-130平方米不等（其中酒店式办公单套在57平米左右）；

得房率77%；

大堂面积：

240平方米，挑高：

10.8米。

本案位于莲花路银都路口，北部临近春申、莘庄两大居住区，易买得、大润发、MOTEL168、天庭酒店等商业配套。

作为已经启动中的“梅陇镇新中心”，未来将成为梅陇镇的政治、文化、商务中心。

产品特点

1、MAX-MALL将商铺、酒店为写字楼配套，带来商务休闲一体的全新体验。

2、准甲级写字楼，5A智能化配置，填补了区域业态空白。

3、生态绿化景观设计，打造生态办公区。

4、特设酒店式写字楼，商住两用，灵活运作。

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