第十章：物业管理企业内部会计控制文档格式.doc

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内部会计控制目标包括：

　　1.规范单位会计行为，保证会计资料真实、完整。

2.堵塞漏洞、消除隐患，防止并及时发现、纠正错误及舞弊行为，保护单位资产的安全、完整。

　　3.确保国家有关法律、法规和单位内部规章制度的贯彻执行。

（二）内部会计控制的原则

　　为了更好地发挥内部会计控制作用，企业应当遵循一定的会计控制原则。

内部会计控制原则包括：

　　1.合法性原则，即内部会计控制应当符合国家有关法律法规和内部会计控制规范，以及单位的实际情况。

　　2.有效性原则，即内部会计控制应当约束单位内部涉及会计工作的所有人员，任何个人都不得拥有超越内部会计控制的权力。

　　3.全面性原则，即内部会计控制应当涵盖单位内部涉及会计工作的各项经济业务及相关岗位，并针对业务处理过程中的关键控制点，落实到决策、执行、监督、反馈等各个环节。

　　4.不相容职务相分离原则，即内部会计控制应当保证单位内部涉及会计工作的机构、岗位的合理设置及其职责权限的合理划分，坚持不相容职务相互分离，确保不同机构和岗位之间权责分明、相互制约、相互监督。

　　5.成本效益原则，即内部会计控制应当遵循成本效益原则，以合理的控制成本达到最佳的控制效果。

　　6.适时性原则，即内部会计控制应随着外部环境的变化、单位业务职能的调整和管理要求的提高，不断修订和完善。

二、物业管理企业内部会计控制的内容

　物业管理企业内部会计控制的内容主要包括：

货币资金控制、物业管理费收缴控制、物业成本控制以及物业亏损控制等。

（一）货币资金控制

　　1.货币资金会计控制目标

　　对货币资金的控制，最主要的目标是保证货币资金的安全性、完整性、合法性和效益性。

（1）保证货币资金余额的真实、准确。

为了实现这一目标。

企业应建立严格的内部控制制度，发挥“内部牵制”功效，从岗位设置、人员职责分工入手，严格限制未经授权的人员对货币资金的直接接触，采取定期盘点、财产记录、账实核对，做到“账实、账表”核对一致。

（2）检查货币资金的取得、使用是否符合国家财经法规，使其发挥最大效益。

为此，一要保证货币资金按规定的用途使用，同时还要满足生产经营活动对货币资金的需要；

二要加强对货币资金支出的控制，严格审批、控制每一笔支出，防止侵占、挪用货币资金行为的发生。

　　2.货币资金控制的内容

　　主要是对货币资金收入、保管、支付等全过程中的关键控制点作出严格控制。

（1）货币资金的完整性控制。

是指对单位特定会计期间发生的货币资金收支业务是否均已按规定计入有关账户。

通过检查物业费的收缴，或应收账款、应付账款的收回和归还情况，查找未入账的货币资金。

具体包括：

银行对账单控制、发票与收据控制、业务量控制以及往来账项核对控制等。

（2）货币资金安全性控制。

是指企业通过岗位分离控制、账实盘点控制、库存现金限额控制、实物隔离控制等手段，对企业的库存现金、银行存款、其他货币资金以及变现能力强的应收、应付票据的控制。

　　（3）货币资金合法性控制，主要是指针对货币资金的收入与支付合法性控制。

一般都采用加大内部监督检查力度的方法，如加大对货币资金收付复核的力度、实行严格的授权审批制度、重点控制大笔金额货币资金支付等。

必要时企业也可以利用政府职能部门、社会力量（会计师事务所审计）来加强货币资金的监督和检查。

　　（4）货币资金效益性控制，是指服从企业财富最大化的财务管理目标，通过运用各种筹资、投资等手段，合理、高效地持有和使用货币资金的控制方法。

企业可制定货币资金收支的计划，在合理预测一定时期货币资金存量的情况下，通过实施推迟付款或提前收回款项等方法解决货币资金的缺口，充分利用闲置资金，使其发挥最大效益。

（二）物业管理费收缴控制

　　物业管理费是物业管理企业的主要收入来源，是企业赖以生存和发展的基础，因此规范收缴物业管理费内控制度，已是物业公司财务管理、会计核算工作中一项重要内容。

　　1.物业管理费收缴控制的现状　　

　　目前大多数物业管理企业收缴物业管理费的工作是物业公司小区管理员或物业公司专职人员承担的。

其收缴流程是：

业主收到物业管理费收据后向收费员缴款、收费员按收据金额收款后将“物业管理费”（收据联）作为付款凭证退回业主，同时将“物业管理费”（记账联）和“现金”或“银行解款单回单”交财务部门入账，并由物业管理费台账记账员（以下简称记账员）记账。

这样的业务流程从内控角度考虑还有不完善的地方：

　　第一，收费员收到的物业管理费是否按时、全部、足额上缴，有否拖缴，甚至挪用现象，财务会计无法进行有效的监控；

　　第二，记账员登记的台账，记载是否正确，缺少行之有效的稽核制度，物业管理费台账登记收入与财务会计账面物业管理费收入可能出现不一致的现象；

　第三，物业管理费台账中应收未收的物业管理费在会计核算账户上没有正确信息的记载；

　　2.完善收缴物业管理费流程的内部控制内容　　

　　具体内容和流程如下：

（1）收费员在业主交纳物业管理费时，必须在物业管理费（收据联）、（记账联）上盖公章、私章，还应加盖收款日期章，并规定收款员将当天收到的现金填写“现金解款单”送交银行。

根据“物业管理费”（记账联）定期填写“收款清单汇总表”（一式三联）随同“现金解款单”和“物业管理费”（记账联）交财务部门审核、签收、盖章，将“收款清单汇总表”（第一联）退回收费员保管。

（2）财务部门将审核、签收后的“收款清单汇总表”（第二、三联）和“物业管理费”（记账联）转记账员稽核，并由记账员在“收款清单汇总表”上签字，然后将第二联退回财务部门，作为现金交款单的附件。

“收款清单汇总表”（第三联）由记账员保存。

记账员凭“物业管理费”（记账联）登记台账，月末将“物业管理费”（记账联）和“收款清单汇总表”装订存档妥善保管。

　　（3）记账员月末编制“收缴物业管理费月报表”（一式二联）报财务部门。

月报表的主要内容包括：

上月末累计欠交数，本月应交数（其中：

调整本月前应交数）；

本月实交数（其中：

实交下年度数）；

本月核销数，本月末累计欠交数。

经财务部门稽核确认，本月财务账反映的物业管理费实收数与月报表实交数无误，财务部门签字后退回一份由记账员保管存档。

　　（4）财务会计按稽核后的“收缴物业管理费月报表”对“应收物业管理费”、“预收物业管理费”等科目进行账务处理。

　　（5）定期（年末）对应收未收物业管理费进行清算。

对由于各种原因确实无法收回的坏账损失，按制度规定，由记账员列表、小区负责人提出申请、物业公司经理批准后进行账户处理。

　3.规范物业管理费的收取及催缴程序

　物业管理企业制定合法、合理的物业管理费收取及催缴程序对于物业管理企业来说显得极其迫切。

以预缴半年物业管理费程序来说明管理费的收取及催缴

　　①物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年《管理费付款通知书》，详列应交款明细，规定业主须在收到《付款通知书》一个月内缴纳下一个半年的管理费。

　　②每年的1月1日及7月1日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到《催款通知书》一个月内缴清欠款。

《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，物业公司将对对所欠款项按每日收取滞纳金的提示。

　　③《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，物业公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项按每日收取滞纳金

　　④在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，物业公司将按《业主公约》、《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。

4.规范物业管理费的会计核算　　

　　目前大多数物业公司是按收付实现制来核算物业管理费的，每月的营业收入与当期的费用不配比，年末预收下年度的物业管理费没有列入“预收账款”科目，本年内应收未收物业管理费也没有列入当年收入。

这样就不能正确核算当期损益，影响了会计核算的真实性和正确性。

　　物业公司物业管理费收入应按权责发生制原则进行核算。

为了简便操作，建议采取如下方法：

（1）当月收到物业管理费时借记“库存现金”、“银行存款”等科目，贷记“应收账款——物业管理费”、“预收账款——物业管理费”科目（退回多交物业管理费按相反科目处理）。

（2）月末按“收缴物业管理费月报表”中“本月应交数”借记“应收账款——物业管理费”、“预收账款——物业管理费”科目，贷记“主营业务收入——物业管理费”科目。

　　（3）年末物业管理费发生坏账损失，经物业公司领导批准，借记“资产减值损失（管理费用）”或“坏账准备”科目，贷记“应收账款——物业管理费”科目。

（三）物业成本控制

　　物业管理企业是微利企业，这是不争的事实，目前我国大多数物业管理企业尚处于亏损状态。

面对现实，物业管理企业除了提高物业管理费的收缴率外，控制成本应该成为物管企业内部管理的重中之重。

　　1.物业企业成本的特点

　　物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。

从物业管理企业的工作性质可以看出，物业管理企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。

由于物业管理的这些特点，导致物业管理企业成本也呈现出如下特点：

（1）点多。

即物业管理企业的成本形成点多。

物业管理企业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。

服务成本是在为业主服务过程中发生的成本，如维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁、安静等过程中发生的成本。

管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维修等。

经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。

因此，在物业管理企业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。

（2）面广。

即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广。

物业管理企业为了发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广，从而使物业管理成本的发生面也越来越广。

　　（3）线长。

即物业管理企业成本监控线长。

物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落，从时间上要延伸到所管物业的每个时点，所以导致物业管理企业的管理层次多，从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长，从而形成较长的成本监控线。

　　（4）管难。

由于物业管理企业的成本具有上述特点，导致物业管理企业的成本监管难。

表现为难统一模式、难统一标准、难统一核算。

因为不同物业往往类型不一、大小不一、新旧不一、特点不一、业主的要求不一、收费模式不一、收费标准不一，不同物业面临的市场环境、社会环境也差异很大，导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式、统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处（项目中心）。

因此，物业管理企业的成本管理难。

2.物业成本控制内容

　　物业管理行业已经进入高速发展和迅速扩张的时期，其发展前景是相当广阔的，面临的机遇