房地产估价作业房地产技术估价报告.docx

房地产估价作业房地产技术估价报告.docx

《房地产估价作业房地产技术估价报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价作业房地产技术估价报告.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产估价作业房地产技术估价报告

中筑西府兰庭房地产技术估价报告

一、个别因素分析

1.物质实体状况

建筑物状况

⑴委估建筑物于2015年建成，维护保养情况较好，成新率为90%，

∙建筑面积

∙123017平米

∙占地面积

∙32069平米

⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。

项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。

中筑置业，来自首都，添彩成都。

以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。

二、区位状况描述与分析分析

（一）位置状况

位置状况表

项目

描述与分析

1.坐落

成都市武侯区-外双楠福锦路一段669号

2.方位

武侯大道铁佛段与万兴路交汇处（武侯立交外）

3.与重要场所距离

距离市中心11公里，距离武侯区政府8.4公里，距离石羊客运站5.6公里

4.楼层

17层，总楼层4层，多栋，总共9栋，独栋2栋，底商4栋

5.居住聚集度

经典西悦城成发紫悦府春天里置信逸都城鑫海天城六期协信星鹭原佳乐云锦清江花都金融街金悦府等住宅生活小区，居住密集度高。

（2）交通状况

交通状况表

项目

描述与分析

1.道路状况

周边有福锦路、万兴路、金履路、武侯大道铁佛段等城市交通主次干道，路网密集，交通通达度高

2.出入可利用交通工具

出入可利用公交车、地铁、出租车等，估价对象距离万兴路西公交站86米途径公交车41路、248路。

距武侯大道铁佛段北公交站199米途径201路;248路;339路;846路;g79路，距离地铁10号簇锦2.2公里。

交通便捷度高

3.停车方便程度

小区内共有车位861个，周边具有公共停车场，停车方便度较好。

（3）外部配套设施状况

外部配套设施表

项目

描述与分析

1.基础设施

基础设施已达到“六通”（上下水、路、电、通信网络、燃气）水、电、网供应保证率高，基础设施完善

2.公共服务设施

周边有:

学校:

成都市武侯区第六幼儿园（518米），成都金花光明学校（1108米），成都市星光学校（1684米），成都市武侯科技园小学（2044米），成都市簇桥小学校（2067米），江安河中学（在建）（2307米）

购物：

007超市（兰庭店）（126米），007超市（兰庭店）（126米），川藏路加油站便利店（182米），昆仑好客（243米），玖零经营部（345米），瑞琪软装（991米），金龙鞋跟商行（1132米）

医院：

簇锦社区卫生服务中心（736米），华佛国际妇产医院（798米）

生活：

招商银行（福锦路小微支行）（232米），招商银行24小时自助银行（福锦路小微支行）（232米），招商银行24小时自助银行（福锦路小微支行）（232米），中国农业银行（武科支行）（408米）

娱乐：

万达影城（武侯万达广场店）（1159米），簇锦公园（1438米），太平洋影城（成都上风港店）（1739米），成都婚庆艺术公园（1872米），保利万和国际影城（世纪百合店）（1977米）

餐饮：

巴色鱼捞（31米），兰夫卡咖啡（万兴路店）（36米），成都金五门秘制老火锅（50米），渔码头河鲜自助火锅（50米），晓宇火锅（新双楠店）（51米），串门儿龙虾（大悦城店）（54米）

公共服务设施完善

（4）周围环境状况

周围环境状况表

项目

描述与分析

1.自然环境

成都平均海拔500米，具有典型的盆地气候特征。

在亚热带季风气候作用下，春早、夏热、秋凉、冬暖，年平均气温16℃，年降雨量1000毫米左右。

成都气候有两个显著特点：

一是多云雾，日照时间短;二是空气潮湿。

因此，夏天虽然气温不高，却显得闷热;二是空气潮湿。

因此，夏天虽然气温不高，却显得闷热;冬天平均气温虽在5℃以上，但阴天多，空气潮，却显得很阴冷。

成都的雨水集中在7、8两个月，冬春两季干旱少雨，极少冰雪。

2.人文环境

成都是著名的文化，之都周边居住居民素质较好治安状况好，人文环境优异。

3.景观

区域内有“成都武侯祠”“杜甫草堂”“浣花溪”等景观较好

三、市场背景描述与分析

1.一般因素

影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。

⑴地理位置以及行政区划

地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名，

武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。

地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。

东西长约13公里，南北宽约10公里

武侯区13街道行政区划图

截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：

浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。

另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管

⑵当地经济和社会发展状况

经济：

2017年全区实现地区生产总值972.4亿元，比上年增长8%。

其中：

第一产业实现增加值70万元，增长7.5%；第二产业实现增加值196.2亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值776.2亿元，增长8.2%，对经济增长的贡献率为92.8%。

人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。

三次产业比重为0.001：

20.177：

79.822。

非公有制经济保持平稳发展。

全年实现非公有制经济增加值685.7亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到70.5%。

其中第二产业实现增加值181亿元，增长7.3%；第三产业实现增加值504.7亿元，增长8.3%。

非公有制企业（指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业）实现税收收入65.5亿元，比上年增长33.7%。

供给侧结构性改革稳步推进。

商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降21.6%。

全年规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为75.65元，比上年下降2.68元。

 [13] 

新动能新产业新业态态势良好。

创新创业载体面积超过43万平方米；新增1家省级工程实验室、5家市级以上创新平台、60家高新技术企业；新增“新三板”挂牌企业9家。

全年规模以上工业战略性新兴产业总产值比上年增长39.2%。

高技术制造业总产值比上年增长15.2%，占规模以上工业总产值的比重为16.5%。

全年技术改造投资55.2亿元，增长7.3%。

网络零售保持高速增长，全年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上年增长30.8%。

新兴服务业加快发展，全年规模以上服务业中，战略性新兴服务业、信息消费服务业、高技术服务业实现营业收入分别比上年增长10.6%、11.5%、11%。

发展质量效益有所改善。

全年一般公共预算收入完成65.2亿元，比上年增长8.4%，其中地方税收收入完成42.1亿元，比上年增长8.5%。

全年规模以上工业企业实现利税总额21.7亿元，比上年增长4.6%。

全年规模以上服务业企业实现利税总额28.9亿元，比上年增长242.5%。

全年净增规模以上工业和服务业、限额以上批发零售业和住宿餐饮业、资质以上建筑业和房地产企业65家

社会事业编辑

教育

2017年，武侯区共有中小学76所，其中公办中小学51所，民办中小学25所；幼儿园155所，其中公办幼儿园39所，民办幼儿园116所。

在校学生14.5万人，在岗教职工1.3万人。

全年教育总投入14.5亿元，同比增长15%，落实保障教育惠民资金1.1亿元。

接收6768名符合条件的随迁子女入学。

全区基本普及学前三年教育，新建成幼儿园8所，新增学位3150个。

创办成都市一级园1所。

新（改扩）建小学2所，回收回购幼儿园2所,新增学位2430个。

区域学校“体育艺术2+1”项目合格率98.7%。

中小学生体质健康合格率98%。

区域学生艺术素质测评合格率小学93.5%、初中89.7%、高中86.5%。

教育现代化发展水平总达成度、教育国际化发展水平均位列全市第一。

卫生

2017年，全区共组建家庭医生团队113个，覆盖率达50.3%。

重大传染病和地方病病人免费治疗在治人数1675人，其中：

免费救治艾滋病1209人、结核病464人、疟疾2人。

孕产妇系统管理率96%，孕产妇死亡率9.4/10万，婴儿死亡率3.1‰，0－5岁儿童死亡率4.2‰，0－3岁儿童系统管理率95.6%,全区分娩新生儿30235人，免费代谢性疾病筛查29851人，筛查率为98.7%，免费听力筛查29783人，筛查率为98.5%，耳聋基因筛查7952人。

关爱特别扶助对象1136人，扶助金额813万元。

全面落实独生子女父母奖励8731人，发放金额50.9万元。

科技

2017年，全区新增高新技术企业60家，高新技术企业总数达216家。

全年组织申报各类科技计划项目475项，立项294项，其中国家级立项41项，获得资助资金845.6万元；省、市级立项253项，获得资助资金5585.7万元。

全年共安排区级应用技术研究与开发资金2186.7万元。

获得省、市科技进步奖和专利奖12项，其中，获四川省科技进步二等奖一项，获成都市科技进步一等奖一项。

全年申请各类专利19934件，其中发明专利8189件。

文化

2017年，武侯区确立“文创武侯”战略定位，文创项目加快推进。

按照“一城”“一带”“一坊”“一港”的产业空间布局，规划建设三国蜀汉城、天府芙蓉园、成都音乐坊等28个重大文创项目，计划总投资超过600亿元，其中，“水韵天府”文化旅游休闲街区（一期）建成投运，四川国际文化人才港、1906军民融合创意工厂等重大文创项目加快推进。

组建规模10亿元的体育文娱产业股权投资基金，建成文创专业楼宇20余万平方米。

全年开展“武侯闹春”、“文化四季风”等群众文化活动1600余场，举办第六届非遗节武侯分会场；赴加拿大和突尼斯开展对外文化交流活动4场；区文化馆开设文化艺术培训班120个，区图书馆新增身份证免押金注册读者近6000人，文献流通量27万余册次，接待到馆读者流通近39万人次；建成公共文化服务标准化示范点10个、基层综合文化服务中心示范点10个、公共文化服务中心城区网格化示范点2个、文化地标11个。

体育

2017年，武侯区全年开展“运动成都·活力武侯”、“诸侯争锋”等全民健身活动465场次，参与总人数达85万余人次；承办菁英航运国际乒联世界巡回赛2017年中国乒乓球公开赛（成都）、2017年“巴蜀武道杯”全国青年跆拳道锦标、全国围棋甲级联赛、2017NESO全国电子竞技公开赛等大型赛事；新建成都市示范性五人制足球场8片，七人制足球场地2片；室外健身设施新建16条、更换17条、补建3条；完成4400余人免费国民体质测试和健身指导，向群众免费开放体育锻炼人次达50104人次。

社会保障

2017年，武侯区城镇职工五项社会保险基金累计征收50.7亿元。

全年扩面净增城镇职工基本养老保险7.5万人、城镇职工基本医疗保险6.9万人、工伤保险7.1万人、生育保险7.3万人，失业保险6.4万人，城乡居民养老保险参保5553人，参保覆盖率达到95%以上。

社会救助体系进一步完善。

通过“慈善惠民超市”为低保人员提供购物补贴130.1万元。

为21412人次发放最低生活保障金1112.2万元，累计月人均补差519.4元。

医疗救助1216人次，救助资金86.8万元，城乡医疗救助民政政策范围内住院自付费用救助比例达到75%以上。

为1795名低保对象、重点优抚对象和孤儿购买城乡基本医疗保险和大病补充医疗保险资金132.5万元。

发放临时救助金48.1万元。

对低收入群体及孤儿一次性价格补贴56.2万元。

发放散居孤儿生活费11.1万元。

资助低保家庭学生12.7万元。

为533户特殊困难群众购买“