山东巨野县房地产市场调研报告PPT文件格式下载.ppt

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,铁路：

巨野县东依京沪铁路，西邻京九铁路。

新（乡）石（石臼所）铁路穿境而过，县内设有二级火车站，是欧亚大路桥的重要组成部分。

公路：

日（日照）东（东明）高速公路，济（济南）菏（菏泽）高速公路均横贯县东西，327国道、聊商公路等15条公路纵横交错。

航空：

东距县城20公里的济宁机场通航于北京、福州、广州、上海等大城市，距济南机场、郑州机场均仅有2个小时的路程。

口岸：

离巨野50公里集海关、商检、集装箱站及出口专列于一体的菏泽直通口岸已全面配套运营，直通青岛港口。

高速公路交汇地，发展潜力巨大。

巨野县地处日东高速、济荷高速的交汇处，是连接南北各省省会城市的重要枢纽；

巨野交通的便利性，对于整个巨野的经济是具有非凡意义的；

从中国三、四线城市的经济、商业发展角度来看，大多以交通设施为发展载体；

而重要枢纽的地位更是对巨野的经济、商业等的成长起到了快速带动的作用。

连接省内外，联系沿海与内地，宏观经济驱动巨野快速发展。

相较于荷泽其他城区的交通环境而言，巨野城区发展、巨野商业市场的发展，从其规模性、影响力来看，都在中国宏观经济发展的驱动下，迅速地发展着。

【区位、交通对本项目的影响和意义】,巨野自然资源富饶，巨野县资源优势明显，最具代表性的是“黑、白、红、绿”四种资源。

“黑”，即煤炭资源；

“白”，即棉花资源；

“红”，即畜牧资源；

“绿”，即林木资源。

4、物产资源,煤炭资源：

巨野煤田总地质储量55.7亿吨，含煤面积约1210平方公里，且煤质优良、门类齐全，煤层赋存稳定，是华东地区唯一一个正在开发建设的大型整装煤田。

棉花资源：

长期以来，棉花作为我县的传统支柱产业，在全县经济和社会发展中发挥着重要作用。

总产120多万担，国花牌”、“锦源”牌原棉是我县棉花的两大支柱品牌，供应能力可达30万纱锭，特别是“国花牌”原棉已跃入“全国十大棉花名牌”之一，连续三年被中国质量协会评为“名牌棉花展示第一名”。

畜牧资源：

巨野县畜牧业发展前景广阔，是国家级“鲁西黄牛”、“青山羊”、“小尾寒羊”、“长毛兔“繁育基地县,林果资源：

巨野林木资源非常丰富，现有林地面积1.3万公顷，经济林0.7万公顷，防护林0.1万公顷，农田林网5.4万公顷。

农林间作0.4万公顷，四旁植树1000万株，全县木材储积量208万立方米。

1987年被国家林业部评为全国第4个、山东省第一个“平原绿化达标县”。

另外，我县果树面积已发展到9.6万亩其中苹果、红枣、梨、桃等果品为主要出口产品。

宏观经济,巨野县宏观经济高速增长，固定资产投资的大幅提升，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。

近年来巨野县各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势，全年实现地区生产总值达到97亿元，同比增长20%,地方财政收入完成6.2亿元，同比增长44%.经济的快速、稳定发展为房地产开发奠定了基础。

固定资产投资快速增长。

2009年固定资产投资完成52.5亿元，同比增长27%。

对于巨野县文化、名山旅游名城，固定资产投资的增加将有效增加巨野县整体的基础设施总量，起到巨大的物质保障作用。

根据巨野县统计局发布信息，2009，巨野县经济持续快速增长，经济实力大幅度提升.2009年，巨野县招商引资工作成效显著，大项目建设实现新突破.带动巨野县民收入的不断增长，城市居民购买力、消费欲望也将得到进一步增强，需求得到进一步的巩固；

经济的助推及需求拉动必将带动巨野县房地产市场快速发展。

巨野县地方财政收入的持续快速增长及产业结构的调整，带动了巨野房地产市场需求的快速提升。

巨野县财政实力不断增强，巨野县近年来的财政收入增长率都保持在12%以上的高位，为房地产业的发展提供了一个坚实的经济基础。

通过以左图表可以看出，巨野县2003至2008年第二产业在整个产业结构中占绝对主导地位，第三产业2008年开始有较快提升。

第三产业的比重增加说明产业结构正处在一个快速调整期，对于城市化的发展和吸纳附近人口进城有较大作用，从而带来了旺盛的市场需求。

宏观经济,人口特征,巨野县由原先的主要以资源开发型为主逐步地向资源开发型、高新技术型、文化旅游型城市的并重发展转型，人口结构逐渐改变，城市中间阶层扩大。

巨野县人口结构变化示意图,金字塔型,中间阶层扩大,低收入阶层：

低端产业工人占绝对主导中高收入人群：

公务员、国企管理层、私企业主,劳动密集型的城市,多元化重点发展的经济强县,餐饮、信息、咨询等现代服务业及高新技术产业带来高收入白领、中产阶层；

私营经济、制造业发展产生的个体户、私营业主.,初步预计，巨野县的新增人口主要由三部分组成：

现代服务业及高新技术产业从业人员；

本地及其外地制造业工人（如华尔润玻璃，则主要来自对周边农村人口以及外来务工人员的吸纳）；

新兴工业产业链吸纳的人群（煤炭产业链）；

伴随经济回暖，巨野县城以及乡镇阶层人员收入不断增加，逐渐成为巨野县城的购房主力，多为一次置业。

巨野县2003至2008年第二产业在整个产业结构中占绝对主导地位，第三产业从2006年开始有较快提升。

城市概况,人口结构处在急剧转型的起步阶段，大量农村人口涌入城市，但巨野人城市化进程依然较慢，城市化水平较低。

以统筹发展为主线推进城乡一体化。

坚持把城市和乡村作为一个整体，通过规划统筹、产业统筹、政策统筹，促进城乡协调发展，大力推进新型农村社区建设。

城镇建设方面，全面实施包括20项规划编制、20项基础设施工程、50项城市综合开发项目在内的城建“2251”工程，突出抓好五大片区拆迁和两大水系建设根据规划。

巨野把小城镇作为统筹城乡发展的重要节点，加强小城镇基础设施建设，提高人口集聚能力。

县里以龙固、大义两个中心镇为突破口，使其2012年各自城镇人口达到2万人，从而辐射周边村镇，实现互动发展。

同时，以全县63个中心村为核心，344个基层村为基础，结合新农村和压煤村庄搬迁新村建设稳妥地推进迁村并点，加快推进新型农村社区建设。

巨野的城市化率刚超过30%快速发展的临界点，随着城市发展的进一步合理化，各种影响城市化进程速度的问题将逐一克服，城市化速度必然会有大幅提升。

人口特征,人口特征,收入增长及人口结构变化带来了消费力的释放与消费结构的转变，居民置业能力增强。

2009年，巨野县城镇居民人均可支配收入10288元，农民人均纯收入4311元，同比分别增长12.8%和6%；

城乡居民的恩格尔系数的也小幅度下降。

全县存款余额83亿元，同比增长31%；

贷款余额82亿元，同比增长76.3%；

随着巨野县经济结构的调整，经济实力的大幅增强，外来的观念消费逐渐深入人心，汽车、外出旅行的比重都有较大程度增长。

2009年巨野县主要经济指标高位增长，增幅居全市前列。

随着经济的发展及巨野县旅游产业化的深度发展，县城中高端消费市场被普遍看好；

巨野县中间阶层扩大，传统的消费观念正在改变，外来的新兴消费潮流受到追捧。

二、巨野房地产市场状况,市场总体状况,目前巨野县房地产在售项目较多，市场供应量大，整体市场均价约2000元/。

巨野在售项目分布图：

典型案例分析,凤凰城,项目卖点分析：

1、规模优势：

该项目总占地面积534亩，建筑面积8万，是巨野较大的楼盘之一，具备较大规模优势。

2、领先的户型设计理念：

该项目标准层高为2.9m，采用大面积270度宽景飘窗，满足人体舒适性需求。

3、法式的景观庭院造园手法：

法式建筑与现代时尚风格的完美的结合，与大自然的交融。

销售情况分析：

1、消化速度：

项目一期09年5月份开盘，5栋小高层以及9栋多层。

小高层只剩有一栋有房源，其他已经售罄。

多层大部分也已经售罄，只剩有六楼有部分房源。

2、价格涨幅：

项目开盘均价1850/，至今在售房源低价1950元/，涨幅不大。

2+4人文+产品人文：

十二中学/英才中学产品：

领先的设计理念,典型案例分析,尚东太阳城,项目特色：

1、项目规模庞大：

由多层、小高层以及商业街商铺所组成。

2、规划特色：

该项目在规划设计中，创造性的加入了117平方米的时尚错层以及150平方米的尊贵错层，为巨野首创。

并通过茂密的植被、建筑小品和雕塑使每一幢建筑都与阳光、绿地、草木结合，以营造自然古朴、环境幽雅的景观氛围。

3、景观特色：

该项目遵循以人为本的设计原则，着意强调住宅小区整体绿化环境的塑造。

该项目一期推出3、4、5、6、9号多层楼盘，09年开盘，现除3号楼剩一部分房源外，已经全部售罄。

2期推出11、12、13、14、15号楼盘，10年元旦开盘，10年8月交房。

现出11号楼剩一部分房源外，已经全部售罄。

之后还有3期、4期工程，开盘时间未定。

2+4人文自然+产品人文：

万唐小学、永丰湖产品：

丰富的产品组合,典型案例分析,清华园,销售情况分析：

该项目一期：

22栋多层及其部分商铺（商铺均价4000左右/平方米），现只剩5楼和阁楼有部分房源（价格1400/平方米）。

二期：

2栋小高层。

2010年6月份开盘。

项目特色：

首家引入纯中式江南水景园林景观，生动再现“水木年华”的悠然意境。

欧式的建筑风格，30米的超大楼间距，公园式居住环境，孩子们的书香环境。

该项目户型从27至150，产品线丰富，可租可售，客户选择余地较大。

典型案例分析,麟州步行街,项目卖点分析：

1、地段保障：

地处黄金地段、核心商圈，好地段-铂金商铺、财富无限、升值空间无限；

2、五项统一管理保障：

统一业态定位、统一规划布局、统一招商、统一运营管理、统一物业管理3、汇聚名品、强强联手：

与业内知名商超、家电强强联手，与国内外知名品牌餐饮即将达成意向，联手共同打造麟洲王者步行街！

4、该项目建筑设计新颖：

采用欧式建筑风格，美观大方而又充满西方典雅风格，包括大型休闲广场、音乐喷泉、以及一系列的休闲娱乐设施，满足业主和购物者的舒适性、高档型要求。

项目包括18栋商铺写字楼（360多套）以及6栋多层住宅。

项目2010年3月28号开盘，商铺写字楼现只剩十几套。

商铺项目开盘均价3800/，至今在售房源低价3470元/，均价4000元/，涨幅不大。

典型案例分析,麟居康城,项目特色：

区域特色：

巨野县最大的健康休闲广场小区英雄广场。

为居民提供一个高品质的绿色家园，既有效地改善了居民的居住环境，又为红色革命的教育宣传搭建了良好的平台。

该项目工程推出3栋小高层，8栋多层。

多层住宅的户型已经售罄（多为政府团购和回迁户，一楼价格1940/平方米，五楼价格1970/平方米）小高层住宅的户型1-3楼无房源，4楼以上有房源。

户型面积在108平方米还有5套房源，户型面积在122平方米还有18套房源，户型面积在137平方米还有10套房源。

2+4服务+产品服务：

镇政府对面,典型案例分析,世纪名域锦绣城,现在处于内部认筹阶段，开盘时间：

2010年6月7月,典型案例分析,上海嘉园,项目卖点分析：

该项目总占地面积