成都五金项目优劣势分析报告Word下载.docx

成都五金项目优劣势分析报告Word下载.docx

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成都万贯（集团）实业有限公司，已成为集房地产业、旅游业、市场运营于一体的跨地区、多元化经营的集团公司，创建了中国旅游新的开发模式--“碧峰峡模式”。

万贯集团已经涉足多项产业并取得成功的万贯集团加快产业布局的步伐，投入大量的资金积极运作川内项目，乐至3000亩鞋业产业园、36万平米广安“法国风情街”城市综合体项目

伊厦成都国际商贸城股份有限公司是一个集市场开发、市场配套服务及市场经营管理为主的综合类商贸服务企业。

成都国际商贸城位于北部新城绕城高速以北，北新干线以东，北临毗河，项目总占地面积2090亩，总建筑面积500万平方米（规模相当于现有荷花池市场群的12倍），市场群面积360万平方米。

拥有商铺约6万个，包含17个大类，1900多个种类，48个行业，43万多个商品品种，是集日用品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。

占地500余亩，是西部地区目前规模最大的五金机电交易基地，有精品专卖店区、机电产品超市区、五金弹簧产品超市区、综合配套区、生产加工区。

市场共规划了308个库房和60个堆位，有2000于户商户，库房总面积为27002.7㎡，堆场总面积为2812㎡。

库房的承重为500公斤/㎡，升降机的载重为500公斤/次。

市场加周边联盟企业规划占地2000余亩，建筑面积达500万平方米，商铺3万多套，国际展馆28个，库房50万平方米，泊车位3万多个，同时规划有全长1000余米总建筑约30万平方米的超大会展中心等。

区域

优势

劣势

成都市成（金）青快速通道和大港路交叉口（新都和青白江交界处），紧邻亚洲最大的铁路集装箱中心站—成都铁路集装箱中心站，占据中国西部国际物流基地、北部散货物流园区、未来第二空港三大物流枢纽的交集轴心

该区域处于物流区，生活区域暂无法覆盖

位于金府路与三环路之间的沙西跨线桥处，东接沙（湾）路西（延）线，西傍茶店路，北依三环路，南靠金府路，与火车北站相邻，同西门车站相望。

政府将集中搬迁三环内各类型专业市场。

万贯市场紧邻政府规划并已建成的亚洲最大的国际集装箱中心站，占据中国西部国际物流基地、北部散货物流园区、未来第二空港三大物流枢纽的交集轴心

专业市场整体搬迁市场竞争压力大

毗邻青白江区物流集中发展区、新都北部公路港两大物流中心。

区域周边配套缺失

交通

接驳成都第二绕城高速，与成金快速通道相配合，完善成都北部物流经济区的交通路网，覆盖成德绵城市经济圈，影响整个西南的物流产业。

对接第二机场，客运量可达到成都双流国际机场目前的5倍。

规划中的地铁4号线延伸轻轨，将延伸至成都大港陶瓷建材城周边。

公交线路只有2条

万贯机电城离城区较近，处于“三横”（三环路、金府路、二环路），“四纵”（成灌路、沙湾路、西延线、商贸大道）的公交交通网络，及铁路中转专用线。

由于是老市场且处在城区内，市场外交通容易堵塞，而市场内通道较窄，无法适应未来运输物流。

紧挨国际集装箱物流园区、成都铁路集装箱中心站、大弯货站以及成都青白江物流园区，紧邻成青快速通道、二绕高速出口距青白江城区约4公里，距第二空港三大物流枢纽75公里

公交线路少，无地铁覆盖

紧邻绕城高速进出口，经北新干线可直达市区，经绕城高速可通成雅、成渝、成乐、成南、成绵、成灌等高速公路。

地铁1号线延伸线至成都国际商贸城礼仪广场和精品市场区。

已有11条公交线路从成都市区直达（或经过）成都国际商贸城，有3条周边县市直达成都国际商贸城。

物流无专业物流支撑

配套

MALL、商务酒店及住宅

目前无具体的生活及商业配套

项目周边生活及商业配套完善。

由于项目在市区内，无明显劣势。

综合配套及生活配套

配套完善但尚未开发

高端新品发布中心、写字楼、星级酒店

尚未开发建设

规划

业内最完善的“360度产业功能平台”规划设置，该建材城分为专业市场陶瓷交易、建材陶瓷品牌总部、仓储物流服务、采购信息发布、电子交易、产品研发设计、国际会展服务和产品检测服务等八大功能区，能满足建材一条龙采购需求。

一线商家现阶段入市较少，杂牌较多

作为全国最具活力的五金机电交易、展示、物流平台，万贯五金机电城顺应专业市场发展需要和电子商务发展趋势，打造“专业市场+网络商铺”的万贯全程电子商务平台。

电子商务平台为广大商家建设自己的B2B/B2C网站，但商家实际运营状况无法达到预期，多数商家还是以传统交易为主。

车辆占道，随意上下货，较窄的通道更加拥挤，严重影响市场交通通行能力。

一流的交通条件，铁路、公路、货运方便；

仓储、物流、配送完善。

青白江规划有兵营式商铺，有大厅、超市，有集中式、分散式仓储库房。

学校、医院、商业中心等为一体，生活配套完善。

商铺内部动线规划易造成客户流失

运营

运营管理团队由大港集团自建，与市场经营户全方位拓展西部二、三级建材陶瓷消费市场，实现管理者、经营者、消费者的共赢。

团队无成功的操盘案例。

万贯物业从事商万贯集团以市场运营商参与市场管理和运营，用过专业化“生资”市场的万贯物业服务运作模式，在市场开发、经营、策划、推广等方面充当市场运营商角色，同时为客户提供商品采购、商铺租赁及工商税务咨询服务等专业服务。

19年的专业市场操盘实战经验，全国工商联五金机电专业市场委员会会长单位以市场运营商参与市场管理和运营，用过专业化“生资”市场的万贯物业服务运作模式，在市场开发、经营、策划、推广等方面充当市场运营商角色，同时为客户提供商品采购、商铺租赁及工商税务咨询服务等专业服务。

成都国际商贸城采用展位单一产权、经营权有期有偿使用的运营模式，通过专业的管理团队对市场进行统一的管理，确保市场的迅速繁荣和持续发展，并将长期投入资金进行宣传推广，邀请培训机构以及优秀企业家、专家为商家进行培训服务，为商户提升经营能力提供服务。

二期无市场推广，仅依靠口碑传播

招商

斥上亿巨资作为培育市场的推广基金，整合采购商、行业协会、媒体等各方资源；

其中2011年将投入3000万用于市场推广培育。

市场正式开业后，大港陶瓷建材城将一年一度地举办西部建材博览会，邀请采购商前来采购订货。

全面整合搬迁市区的一些老市场，推动专业市场的园区化。

二期后基本无招商动作，完全靠自然客户进驻。

出售市场：

临三环路11800元/㎡，其他区域13800元/㎡，中间位置15800元/㎡。

租赁市场：

3F商铺150-250元/㎡/月，大厅外侧250-450元/㎡/月，大厅内侧120-200元/㎡/月，活动板房60-80元/㎡/月，测算出商铺租金在60-450元/㎡/月不等，按照十年投资回报率出售价在7200-54000元/㎡之间

利用品牌优势以及老市场原有商家资源，自身本病为通过招商渠道进行招商

老市场商家具有一定局限性，对于自身发展产生一定阻碍

原荷花池500商户整体搬迁至

无国内知名品牌入驻

优惠

政府给予经营户和企业三年的市场培育期税务扶持政策：

工商行政管理、年检等费用全免；

放宽大港建材城经营户和企业办理流动资金贷款条件：

成立信用担保机构和建立市场信用体系，为经营户和企业办理一般性流动资金贷款，可以采用互保、联保、贷款保险等方式进行担保，允许以市场展位经营权抵押办理贷款；

管理费：

第六年开始收取租金的10%；

回报率：

前三年租金抵扣房价，4—5年≥9%，6—7年≥10%，8—10年≥11%；

租一免一。

二期后无明显的优惠政策。

由于是老市场，暂无前期的优惠政策。

政府出台《十大优惠政策》给予进驻万贯青白江项目的商家在税收、养老、子女入学等方面的优惠政策；

还为川金府、数码港进驻万贯青白江项目出台专项补贴政策，先搬过去的政府奖励1万元，政府还将万贯青白江市场纳入政府采购名录，作为政府大宗五金机电产品的定点采购中心。

暂无

四川省政府确定的50个重大建设项目之一；

成都市政府的重点建设项目；

金牛区政府的重点建设项目；

北部新城的龙头启动项目；

市政府明文规定成都市绕城高速内不再兴建批发市场，商品市场将逐步向四环路以外的交通节点转移；

市政府将引导成都三环内大部分批发市场搬迁至成都国际商贸城。

无优惠政策，一次性缴付5年租金，租金支付额度高商户压力大

总结本案：

结合以上项目的分析，本项目需要在区域、交通、政府扶持、招商优惠、配套完善、运营管理上得到大力支持：

区域：

就目前三区域发展情况及政府宏观规划来看：

1、观山湖区：

优势明显，土地需求分散；

2、南明区：

经济发达，但土地有限；

3、贵安新区：

土地存量大，目前区域规划尚不明朗。

交通：

交通路网通达，靠近火车北站，暂无专业物流市场；

交通路网发达，但道路无法满足物流需求；

目前交通路网无法支撑物流需求。

政府支持：

如本案立项于观山湖区，需政府出台相应政策，如税收、养老、子女等方面予以支持；

如本案立项于南明区，需政府出台同观山湖区同等政策外，还需给予市政交通路网支持；

本区域所需政府支持力度大，但政府也在打造国家级高新区，相应支持较易获取。

配套完善：

小校、幼儿园、医院、生活超市、购物中心、公交站点、休闲公园、员工住宅、配套房等主在打造小型生活城市。

中原五金项目组

2014年5月16日