供求关系对房地产价格的影响分析Word格式.docx

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摘要

Abstract

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第1章绪论

1.1研究背景

近些年来，房地产行业成了我国拉动国民经济的关键引擎，一直推动着我国经济的迅速发展。

但就在我国经济蓬勃发展的同时，我国的房价也正在迅速攀升，特别是2004年以来，我国房价的增长速度明显加快，导致房价收入比过高，严重超过了我国居民的心理承受能力和实际的购买能力，这样就给我国居民的生活带来了沉重的负担，也直接给我国带来了房地产泡沫与金融风险的风险，进而阻碍了我国经济又好又快的发展，这与我国要求发展健康经济的宗旨相背离。

我国的房价局部过高过热，尤其是一线城市，大部分二三线城市的房价正处在飞速上涨的时期，尤其是一些小县城。

并且，我国现在的房地产市场存在了较严重的泡沫，为了避免房地产泡沫的破灭阻碍了我国经济持续的良好发展势头，我国在几年前就开始积极调控，相继出台了一系列的调控房价的相关政策，并且这些调控政策一年比一年严厉，但这些调控政策并没有取得预想的结果，房价依然在高位持续上涨居高不下。

我国政府于2013年2月20日出台了有史以来最严厉的房价调控政策“国五条”，但据2013年3月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价的持续上涨之势并没有得到好转，在70个大中城市中，新建商品住房（不含保障性住房）的价格与上月相比，价格下降的城市有1个，持平的城市为1个，上涨的城市有68个，环比价格上涨的城市中，涨幅最高的达到了3.2%；

与去年同月相比，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个，同比价格上涨的城市中，涨幅最高的达11.2%。

二手房住房价格与上月相比，价格下降的城市有3个，持平的城市有1个，上涨的城市有66个，环比价格上涨的城市中，涨幅最高的为3.1%；

与去年同月相比，价格下降的城市有9个，持平的城市有2个，上涨的城市有59个，同比价格上涨的城市中，涨幅最高的为9.1%，涨幅比2月份回落的城市只有两个[1]。

而当前，我国又正处于快速城镇化的时期，随着城镇化的推进，大量的农村居民涌入到城市，对住房的需求量明显增加，导致了房价的持续上涨。

并且至2008年以来，我国经济也受到全球金融危机的影响，我国的通货膨胀的压力加大，物价持续上涨，建材价格普遍升高，造成房地产的成本上升，推动了房价的上涨。

并且我国政府对房价的调控也影响着我国的房价。

不过实际上这些都是由这些影响着住房的供给和需求，由其供求关系来决定着住房的价格。

1.2研究内容

根据所要分析的问题，本论文主要通过以下几个方面进行说明：

第一章最主要是对本论文的背景，内容以及分析方法进行简单的阐述；

第二章主要是对本论文中所要提到的概念加以界定并给出所需的理论基础；

第三章主要是对我国房地产市场现状和存在的问题进行阐述；

第四章主要是利用计量经济学模型理论和方法及EViews软件对住房的供求对房价的影响进行分析；

第五章主要是通过第三章的分析来给出结论并进行政策评价。

1.3研究方法

本论文主要是以经济学中的供求理论以及计量经济学中的计量经济学模型理论为基础，建立经济模型，然后根据收集到的可靠的经济数据，在结合EViews软件对采集来的经济数据进行回归实证分析，最后根据分析的结果得出样本回归模型，再根据样本回归模型对我国经济前景进行预测和对我国的经济政策进行评价。

1.4研究意义

住房是我国居民赖以生存的安居场所，是我国建设小康社会的先决条件，而现在我国的高房价只能让大部分居民（特别是我国的普通老百姓）望房兴叹。

一般商品的价格最主要是由该商品的供给量与需求量来决定的，而住房也有其自己的供求关系，所以笔者对本论文研究的主要意义在于通过住房的供给量和需求量对房价影响的分析，对我国的经济前景进行估计预测，并对我国在这一年中施行的经济政策进行评价。

根据研究分析得出的定论，希望能为我国政府在制定房价调控政策时提供有力依据。

通过我国政府的房价调控，让我国居民能够买得起房、住得起房，不再为居住而烦恼；

房价也是影响我国经济平稳持续发展的关键因素，希望我国政府能对我的分析结论加以运用，使我国的经济能够又快又好地持续发展。

第2章房地产市场的相关概念及理论基础

2.1房地产的相关概念

2.1.1房地产价格

房地产和其他商品一样有其自己的价值，也可以用其货币来衡量，即房地产价格。

房地产价格也就是我们通常所说的房价。

它是一种综合性特殊的货币表现，是建筑物连同其所占用土地在特定时间段内房产的市场价值，也就是：

房地产价格=土地价格+建筑物价格。

房地产价格是房地产市场上一只无形的手，对房地产经济的运行进行调控和对资源进行合理配置。

尤其是在2008年全球金融危机之后，我国房价迅速攀升，给我国居民造成了极大的负担，房价随之也进入到我国普通老百姓的视野，成为了他们茶余饭后的谈资。

2.1.2商品房的供求关系

商品房的供求关系是指在市场经济条件下，商品房的供给量与需求量之间的相互关系，也是商品房供给者（主要是房地产开发商）和商品房购买者之间的关系在市场上的反映。

商品房的供求关系和一般的供求关系一样存在三种情况：

即供不应求、供大于求和供求均衡。

假定房价只取决于自身的供求而不受其他因素的影响，那么供不应求会导致房价的上涨；

供大于求会引起房价的下降；

而供求均衡则是人们最理想状态的供求关系，将不会引起房价的变化[2]。

我国是一个人口大国，对住房的需求量极大。

现在，我国的城镇化步伐明显加快，对住房的需求也日益剧增，使得我国的房地产开发商们争先恐后地开发出自己的商品房，在最大化地赚取利润的同时也满足我国房地产市场的需求，通过供求关系的合理配置，调节着房地产市场的价格，而这价格反过来也作用于供求关系。

2.2房地产的相关理论

2.2.1商品房的供求定理

供求定理的具体内容是在其他条件不变的情况下，需求变动分别引起均衡价格和均衡数量的同方向的变动；

供给变动引起均衡价格的反方向的变动，引起均衡数量的同方向变动

PS3S1

PD2DS2

D3D1SP3E3

P2E2E1

P1E1P1E2

P3E3P2

QQ

OQ3Q1Q2OQ3Q1Q2

图2-1需求的变动对均衡价格的影响图2-2供给的变动对均衡的影响

在供给曲线S不变的情况下，给定最初的需求曲线D1，均衡价格为P1。

当需求曲线D1向右移动到D2时，均衡价格由P1增加到P2，数量由Q1增加到Q2；

当需求曲线由D1向左移动到D3时，均衡价格由原来的P1减少为P3，均衡数量由Q1减少到Q3（如图2-1）。

在需求曲线D不变的情况下，给定最初的供给曲线S1，均衡价格为P1，当供给曲线由S1向右移动到供给曲线S2时，均衡价格由原来的P1减少到P2，均衡数量由Q1增加到Q2；

而当供给曲线S1向左移动到供给曲线S3时，均衡价格由原来的P1增加到P3，均衡数量由Q1减少到均衡数量Q3（如图2-2）。

上面说的只是在其他情况不变的情况下，但是在实际生活中，往往会遇到需求和供给都会同时发生变动的情况，在这种情况下，商品的均衡价格和均衡数量的变化是难以确定的，这要结合需求和供给变化的具体情况来确定。

如果均衡价格是由需求和供给这两种因数同时作用的，那么这将将取决于需求和供给各自的增长幅度[3]。

2.2.2商品房供求函数模型

商品房的供求函数模型就是以房地产价格为被解释变量，以商品房的供给量和需求量分别作为解释变量构建一个方程模型，根据该模型来对生活中房地产价格上涨的本质原因进行本质性的描述。

商品房供求模型的构建包括理论模型的设计、样本数据的收集、参数估计和变量和商品房供求函数模型的检验。

样本数据的收集是最重要的组成部分，数据的准确与否直接关系到模型的准确与否，所以收集到的样本数据要具有可靠性、全面性和一致性。

第3章我国房地产市场发展现状及存在问题

3.1我国房地产市场发展现状

3.1.1投资增速放缓但总量创新高

2012年，我国完成房地产开发投资71804亿元，同比增长16.2%，增幅较上年回落了11.9个百分点，但也达到了历史新高。

其中，住宅开发投资总额49374亿元，同比增长11.4%。

仅从增长幅度看，房地产开发投资大于住宅投资。

房地产开发投资全年表现平稳，除一季度季节性因素外，二、三、四季度都保持了2万亿元左右的投资规模。

在房屋施工方面，全年房屋施工573418万平方米，同比增长13.2%，涨幅较去年下12.1%。

其中住宅新开工面积130695万平方米，同比下降11.2%，办公楼新开工面积5986万平方米，同比增长10.9%，商业营业用房新开工面积22077万平方米，同比增长6.2%。

在竣工面积方面，全年房屋竣工面积99425万平方米，同比增长7.3%，较2011年下降6个百分点，竣工增长幅度缩小。

其中，住宅竣工面积79043万平方米，同比增长6.4%，办公楼竣工面积2315万平方米，同比增长2.1%，商业营业用房竣工面积10226万平方米，同比增长8.0%，全年竣工面积增长不断放缓。

3.1.2房地产价格持续上升

2012年1-8月期间，我国房屋销售均价同比涨幅扩大，百城住宅均价环比涨幅收窄。

在这期间，我国商品房和住宅销售均价分别为5924元/平方米和5567元/平方米，与2011年同期相比分别上涨6.6%和7.4%，涨幅较1-7月份分别扩大0.1和0.6个百分点。

中国房地产指数系统百城价格指数显示，8月，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.24%，涨幅较上月缩小0.09个百分点，其中63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。

但是，在2013年3月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，上涨的有68个，一个下降，一个持平。

房价的持续上涨，调控压力依然严峻。

3.1.3商品房需求依然旺盛

尽管2003年以来，各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情依然不减，销售量持续大幅度增长表明需求依然旺盛。

需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑是需求持续增长的动力。

首先是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。

1998年以来城镇人均收入年均增长率8.95%，住宅价格平均增长率为3.82%。

在2012年的8月份，虽然增幅略有下降，但同比也增长了12.9个百分点[4]。

随着收入的增长，生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房，旧居换新居等。

其次是城镇化加速，城镇