某超市选址评估实施报告Word文档下载推荐.docx

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地块性质：

商业用地

占地面积：

20000平米

使用面积：

519号：

地上为上下两层，2983×

2﹦5966M2；

可做办公/商铺，含走廊、厕所472×

2﹦944M2，可做办公/仓库；

517号：

地上为上下两层，1852×

2﹦3704M2；

地下停车场面积：

3800M2；

地上停车场面积：

3000M2；

管道排污量：

坡度排污，管道直径1米；

供气：

煤气0.9元/M3，天然气2.1元/M3；

供水：

商业标准，商业用水3.62元/吨

供电：

商业用电标准，浮动价格，根本在0.97—1.10元/度之间。

3、实地调查

（1）实地人口调查情况：

XX人口密集，入住率高，主要因为

A、与顾村交界，小区密集，本地人为主

B、出行便，距离地铁、公交、外环高架、南北高架均有较小距离；

C、停车场：

地上地下总面积6800M2均可停车，灵活便；

D、地理位置：

该案位于富联路与蕴川路〔一号线〕地带的中心衔接处。

该案地段及地产空间具备可塑性的商业环境；

E、边商业配套：

边社区较多，根本的商业、局部区域生活配套较成熟；

F、交通便利：

该案距1号线“共富新村〞1.5公里交通便利，公交：

宝山3路，宝山1路，宝山社区巴士，在该案100米均有站点。

图3标案门前站牌

G、人、车流量：

因中断商业未启动，通过现场记录与概算，平均单项人流量为18人/分，车流量为38辆/分，按照成熟商圈人流量58人/分的标准计算，该案明显人流量过小，车流量较为充足。

（2）边商业市场调查

下列图商业街在XX路西侧距该案750米处，经营业态以美食及路面店铺为主。

对面为润通菜市场，是该区域的主要生鲜场所。

图4标案西侧1公里十字路口西北商业区〔XX西路与富联路〕

图5标案西侧1公里十字路口东南商业区〔润通菜市场〕

右图〔图6〕为XX西路西侧，距该案1.5公里，世纪联华在商业街对面，面积约4千平米，是本街区最大的零售场所，停车场在地下，地面无停车场。

在XX西路小

超市与便利店较多，约十多家，标准菜市场一处，商业街中餐饮业尤为旺盛，如肯德基西式快餐、天合火锅城、鸡公煲、其它商业较为凌乱。

图6XX生活广场东侧菜市场

（3）边居民局部

A、步行约10—20分钟围进展市场调查。

如下列图所示：

图7商圈覆盖图

B、该案向东向步行十分钟围。

依次经过XX馨园、天馨学校、天馨花园、华馨苑。

如下图：

图8标案向东10分钟区域图

C、该案向西向，步行十分钟围。

依次经过成亿宝盛家园、成亿宝盛家苑〔二〕、丽景花园、檀乡湾〔一〕、檀乡湾〔二〕。

图9标案向西10分钟区域图

4、道路/商业设施

（1）该案100米有3个公交站点，地铁站与该案在1.5公里距离，西侧

富长路即将动

工，政府方案

2013年年底完

工；

商业外围路

面根底设施装修已完善，管道铺设到位，消防落实到位。

〔如上图10〕

（2）其余根据入住商业特征要求在进一步完善。

5、现存商业格局对本工程影响

（1）东西两侧繁华地段商业已根本成熟；

（2）我们处于东西两侧相对繁华的中心空白处，商业未得到有效开发利用。

（3）XX路有大型超市的班车；

6、人口流动示意图

为了解工程边市民的日常流动情况，已对区域的动线进展了市场调查：

图11人口流动根本动向图

以上图所示可知，区域人流动向主要是流向地铁1号线共富路站，其次是宝安公路向。

每条专线在该案均有站点，是必经之处，因本工程处两端繁华中心衔接位置，而且沿街商铺未得到有效开发利用，因此在消费支撑力上要有较好的支撑引导措施跟进。

为此XX生活广场方案在商业入住后开通双向免费班车，届时局面会得到有效的改善。

7、XX生活广场优势：

XX生活广场的总面积20000平米，层高两层，地上地下有足够的停车位，楼宇跟前向北延伸的富长路即将开场开工，在距该案东西两侧100米均有公交站，该案东面是绿地公园早晚人比拟多，在该案锻炼的人也比拟多，马路对面是篮球场，末开车来打球的人比拟多，其余时间也有，有利开发高消费群体。

商业气氛的培养期：

前期进驻业主或多或少无法形成良好的商业气氛，且本商业需要一定的培养期，随着商业的进驻增加，以及我们人性化配套效劳推出，群众对本商业的认可度和需求度的提高，商业的局面会逐步转好。

8、人口增长性分析

目前以该案为轴心各向东西两步行10分钟区域，现有人口在3.5万—4.5万之间，该案西南对面是“绿地〞檀乡湾二期已开盘，为高端别墅区。

另外对面的绿地库门商业也已开盘，下三层为商铺，高层为办公。

西北向新楼盘正在施工中。

9、XX生活广场社区商业中心运作思路

运作思路

该工程为沿街式商业布局，按规模和辐射围分：

向效劳型〔效劳对象是一公里围9个入住满额的社区居民〕；

外向型〔效劳围可延伸至社区外部消费人群及流动群体〕。

该案的主要职能，是以先进的商业形态、完善的商业业态和优美的商业环境，在满足边社区居民日常生活需求的同时，更注重消费水平进展组合，力争实现人性、和谐、品质、便捷、愉快的现代的人文商业。

该案的运作核心，是从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都以整体“经营为先〞，共同促进开展。

放水养鱼，他们清晰的知道与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。

持续经营才是各共同的根本利益所在。

频繁的更换承租人，只能是死路一条。

招商思路

他们将其分为四个局部：

主力店、次主力店、独立精品店和特色店。

该商业地处东西两处繁华点的中心衔接地段，着于眼前及今后的开展，他们方案采取如下几点入手开展根本面：

●有效运作手段翻开局面：

以“为人民效劳〞为本，不断推出人性化行动塑造口碑。

●准确商业定位，提高一次性成功率

●前瞻性商业布局，考虑长远；

●不断挖掘潜在力，全位拓展人流。

二、投资预估分析

1、前期资金投入

房租：

73万〔交6押2〕

装修：

30万〔门头、墙面处理、包柱、架设灯带、卫生间、操作间、

木制作等〕

设备：

50万〔立式风幕柜、冰柜、POS机、电子秤、货架、其它列

道具等〕

货款：

100万

车辆：

7万

流动资金：

40万

合计：

300万

2、全年费用预估

超市房租：

1300M2，2.1元/M2/天，2730元/M2/天；

81900元/M2/月；

98.28万/M2/年

办公房租：

200M2，1.7元/M2/天，340元/M2/天；

10200元/M2/月；

12.24万/M2/年

宿舍房租：

四套三居室，2000元/套/月；

8000元/月；

9.6万/年

人员工资：

12万/月；

144万/年〔明细如下表〕

职务

工资

人数

小计

店长

8000

1

财务

2

15000

主管

4000

3

12000

采购

4500

9000

资讯

3000

6000

防损

4

收货

收银

2500

10000

送货

文员

理货

14

35000

水电工

合计

120000万元

电费：

20000元/月；

24万/年

水费：

10元/天；

300元/月；

3600元/年

公关费：

10万/年

生活杂费：

1万/月；

12万/年

全年费用合计：

310.48万/年；

25.87万/月；

8625元/天。

销售保障：

按毛利15%计算，营业额需做到5.75万/天；

172.5万/月。

3、全年销售预估

客流量：

按统计数字每分钟18人计算，营业时间840分钟为15120人

流，按20%进店客流计算，客流量为3240人

客单价：

根据同行业平均标准预估25元/单

销售额：

25×

3240﹦81000元/天243万/月；

2916万/年〔毛利437.4

万/年〕

外租区：

5万/月；

60万/年

营业外收入：

合计收入：

437.4+60+12-310.48=198.92万

4、销售风险预估

1500人

22元/单

营业额：

33000元/天；

99万/月；

1188万/年〔毛利178.2万/年〕

2万/月；

3000元/月；

3.6万/年

.2+24+3.6-310.48=-104.68万

三、投资可行性分析

综合以上数据及概况进展分析，该案目前尚处培养期，没有成熟的商业气氛，人口密度还不够密集，属于投资劣势；

但房租相对该区平均价（6元/M2/天）较低，地处两个繁华商业地段中间，且是十字路口，升值空间较大，该案的外广场及停车位都很大，便有车顾客消费，对面的篮球场及东侧绿地，都是附近居民休闲的主要场所，更有助于吸引消费者，从而也成为该案的优势。

所以，投资成功可能性较大。