湖北省房地产估价师《理论与方法》：比较法估价的操作步骤考试题Word格式.docx

湖北省房地产估价师《理论与方法》：比较法估价的操作步骤考试题Word格式.docx

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任本估价机构法定代表人

4、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互问有一定的__。

A．互补性

B．权益差别

C．替代性

D．外部环境差异

5、__是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。

A．确定问题和调查目标

B．收集信息

C．制订调查计划

D．分析信息

6、土建工程、给排水工程、照明工程估算时，按建筑平方米造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法叫做。

单元估算法

单位指标估算法

工程量近似匡算法

概算指标估算法

借款合同

7、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】

待开发房地产开发建设开始时的具体日期

待开发房地产建设发包日期

取得待开发房地产的日期

房地产开发完成并投入使用的日期

8、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。

如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以作为能否退房的依据。

B市人民政府的核验结果

B市土地部门的核验结果

B市房管部门的核验结果

B市质量监督站的核验结果

房地产估价机构必须加盖公章

9、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。

A．1.2%

B．10%

C．12%

D．20%

10、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A．差别化

B．同质化

C．多样化

D．独特性

11、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

（题干中假设土地出让合同未约定不可续期）

35

45

48

50

12、保险的派生职能不包括__。

A．防灾防损

B．融通资金

C．组织经济补偿

D．分配

13、基本完好房的成新率为__。

A．十、九成新

B．九、八成新

C．八、七成新

D．七、六成新

14、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费；

买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。

2427

2500

2575

2632

15、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。

比较法

成本法

假设开发法

长期趋势法

16、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。

A．一级资质

B．一、二级资质

C．一～三级资质

D．一～四级资质

17、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。

40

30

18、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场

19、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。

任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况

拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

20、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%

B．8.3%

C．12.5%

D．16.7%

21、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，主要适用于商品住宅开发项目。

开发-销售模式

开发-持有-出租-出售模式

购买-持有-出租-出售模式

购买-更新改造-出租模式

22、下列关于房屋转租，表述不正确的是。

出租人可以从转租中获得收益

在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人

房屋转租应当订立转租合同

转租合同不用办理登记备案手续

执行层的组织协调

23、下列费用中，不属于土地费用的是__。

A．土地使用权出让金

B．城市建设配套费

C．拆迁安置补偿费

D．基础设施建设费

24、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。

若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。

则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。

A．137.5

B．410.2

C．432.2

D．452.2

25、个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住__年及以上，免征土地增值税，居住未满__年的，按规定计征土地增值税。

A．3，3

B．5，5

C．5，3

D．5，2

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、__建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。

A．砖木结构

B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构

D．钢结构

2、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。

报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由出让方办理建设用地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理建设用地使用权手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家

可不办理出让手续，但转让方应将所获得的所有收益上缴国家

在办理出让手续的同时，转让方应将所获得的收益上缴国家

3、建设用地使用权出让合同签订后，__日内应支付全部地价款。

A．60

B．90

C．100

D．120

4、甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。

根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有。

若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元

若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元

若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元

若乙地块临街深度为100ft，则其总价为110万元

若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元

5、房地产权属档案的完整性体现在两个方面，即。

房证结合

地证结合

图卡结合

图档结合

房地结合

6、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般__。

A．较低

B．较高

C．不高不低

D．为零

7、国外研究表明，房地产的经济寿命与其相关。

建筑结构

所在区域

使用性质

使用过程

8、下列属于承担民事责任的方式有。

（2009年试题）

罚款

吊销证照

赔偿损失

赔礼道歉

停止侵害

9、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是__。

A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请

B．经批准使用的土地，必须按时国家建设用地的规定征地

C．不计算土地补偿和各种补助费

D．农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件

10、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。

房地产直接投资

房地产间接投资

房地产混合投资

房地产有效投资

借款合同

11、建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成，下列属于规费的是__。

A．工程排污费

B．社会保障费

C．劳动保险费

D．住房公积金

E．工程定额测定费

12、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A．2487.75

B．2500.00

C．2511.00

D．2162.25

13、下列会计科目中，属于资产类的有。

短期投资

累计折旧

实收资本

委托加工材料

坏账准备

14、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有．（2009年试题）

资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资

抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务

按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托

以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能

一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

15、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。

该房地产的实际价格为__万元。

A．87

B．124

C．130

D．134

16、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。

A．面积结算

B．货币补偿

C．产权调换

D．货币补偿或产权调换

17、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%（以2002年1月1日为100%）。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121

B．2200

C．1819

D．2242

18、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。

承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书

承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠

承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责

勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书

经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质