旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告.doc

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XXXX路旅游区公共基础设施配套工程

项目可行性研究报告

XX市工程咨询中心

2

目录

第1章总论 1

1.1项目背景 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目承办单位 1

1.1.3可行性研究报告编制依据及参考资料 1

1.1.4项目提出的理由与过程 1

1.2项目概况 2

1.2.1地理位置 2

1.2.2建设规模与目标 2

1.2.3项目投资及财务分析 3

第2章需求分析与建设规模 4

2.1用地需求分析 4

2.2土地价格现状与预测 6

2.3建设规模 13

第3章项目选址与开发条件分析 14

3.1项目选址 14

3.2开发条件 14

第4章开发建设方案 16

4.1规划布局方案 16

4.1.1用地规划 16

4.2开发建设内容及规模 17

4.2.1土石方工程 17

4.2.2道路工程 17

4.2.3给水工程 20

4.2.4排水工程 20

4.2.5中水管网工程 21

4.2.6电力工程 21

4.2.7电信工程 22

4.2.8燃气工程 22

4.2.9路灯工程 23

4.2.10绿化工程 23

4.2.11其他公建设施和环卫工程 23

4.2.12征地拆迁安置工程 24

第5章环境影响评价 25

5.1项目对环境的影响 25

5.1.1项目建设对环境的影响 25

5.1.2项目建成后对环境的影响 25

5.2环境保护措施 25

5.2.1施工期间环保措施 25

5.2.2项目建成后的环保措施 26

5.3环境影响评价 27

第6章项目组织实施 28

6.1建设管理模式 28

6.2项目建设成本控制 28

6.3项目融资与资金管理 30

6.4承担单位与工程建设管理 31

6.4.1承担单位 31

6.4.2工程建设管理 32

第7章项目实施进度 34

第8章投资估算与资金筹措 35

8.1投资估算 35

8.1.1投资估算的依据 35

8.1.2投资估算的说明 35

8.1.3总投资 38

8.2资金筹措 40

第9章财务评价 41

9.1财务评价依据及有关参数选取 41

9.1.1财务评价依据及有关说明 41

9.1.2财务评价参数选取 41

9.2土地出让收入测算 44

9.3土地开发成本测算 44

9.4利润估算及利润分配 45

9.5财务现金流量分析 45

9.6清偿能力分析 45

9.7敏感性分析 46

9.8财务评价结论 47

第10章社会经济效益分析 53

第11章风险分析 54

11.1风险分析 54

11.1.1市场风险 54

11.1.2融资风险 54

11.1.3投资风险 54

11.1.4社会影响风险 55

11.1.5政策环境风险 55

11.1.6环境影响风险 55

11.2风险对策 55

11.2.1市场风险对策 55

11.2.2融资风险对策 56

11.2.3投资风险对策 56

11.2.4社会影响风险对策 56

11.2.5政策环境风险对策 57

11.2.6环境影响风险对策 57

第12章结论与建议 58

12.1主要结论 58

12.2建议 59

附件：

1、区位图；

2、厦府[2003]地325号文件《XX市人民政府关于2002C023（XX路西侧）政府储备用地的批复》；

3、厦开国投[2005]011号《XX市开元国有资产投资有限公司关于“XX路旅游区公共基础设施配套”项目建议书的立项请示；

4、XXXX路香山----五通段咨询方案。

4

第1章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

XX市XX路旅游区公共基础设施配套工程。

1.1.2项目承办单位

XX市开元国有资产投资有限公司。

1.1.3可行性研究报告编制依据及参考资料

⑴《投资项目可行性研究指南》；

⑵可行性研究报告编制的合同书；

⑶承办单位提供的资料

1.1.4项目提出的理由与过程

改革开放以来，特别是XX设立经济特区以来，XX市充分利用特殊的地理位置和优良的海港、空港等资源，发挥特区的政策优势，适时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业得到了飞速的发展。

XX地处XX省东南沿海XX江入海处，背靠漳州、泉州平原、濒临台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。

XX由XX岛、鼓浪屿及大陆XX江北岸沿海部分组成，陆域面积1565平方公里，海域面积300多平方公里，海岸线长达154公里，XX港外岛屿星罗棋布，港内四周群山环抱。

XX属海洋性亚热带气候，温和多雨、夏无酷暑、冬无严寒。

独特的自然条件和历史条件，形成了XX市独特的风景资源。

根据《XX市总体规划》中“风景资源保护与旅游发展研究”的论述，东部滨海度假休闲区是XX市近期最适宜开发建设滨海度假休闲区的地域，XX二十四景中的“胡里炮王”、“金山松石”、“云顶观日”即位于此区域。

强调做好：

①修订、完善东部滨海度假休闲区的旅游设施开发规划。

②在保护生态环境的前提下，建设、完善XX路沿线和前埔会展中心广场一带的游览设施的服务设施，解决目前留不住客、旅游经济效益低的问题。

③加大海上娱乐、海滨休闲项目的开发力度，建设旅游码头、游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目的档次和效益。

④根据旅游客源市场的需求，建设若干较高档次、配套设施齐全的度假型旅游饭店，以带旺滨海度假区的“人气”。

⑤充分利用万石山麓小水库和林深景幽的环境优势，兴建高层次的会员俱乐部休闲中心和国际乡村俱乐部。

因此本项目作为XX路旅游区公共基础设施配套项目的提出，是适时、必要的，本项目的主要建设内容是：

居住用地、公建用地、商业用地、旅馆用地、公园用地、办公用地、学校用地、绿化用地、道路用地、其它用地。

1.2项目概况

1.2.1地理位置

本项目位于XX岛东部海滨，西靠虎仔山、观音山，东隔XX路，南至香山及何厝村，北至东宅村。

1.2.2建设规模与目标

本项目为五通----高林片区东南角（总占地面积一百多万平方米）的一个部分，属于本项目（思明区用地）的用地面积为平方米。

本项目的建设目标是通过对XX本岛东部地区零散的农村进行整合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵的土地资源。

根据城市总体规划及分区规划，挂牌的地块将分别定性为办公用地、酒店餐饮等旅馆用地、商业用地、公园用地、居住用地、绿化用地、其他用地等。

本项目的工程建设内容为区内场平、道路、给排水、供电、电讯以及绿化等基础配套设施建设。

1.2.3项目投资及财务分析

本项目实行代建制，所需投入的总投资为.17万元，其中征地拆迁费.33万元，配套基础设施建设投资16635.07万元，工程建设其他费用1755.83万元，预备费1471.27万元，建设期利息15969.67万元。

项目的总收入为.21万元，财务内部收益率为23.23%，财务净现值（ic＝8.73%）为56483.66万元，投资回收期为4.09年。

第2章需求分析与建设规模

2.1用地需求分析

XX市地域范围狭小，制约了土地自然的供给。

XX市土地面积1,565.09平方公里（含滩涂面积可达1,624平方公里），其中：

适宜建设用地为640平方公里，基本可建用地为145平方公里，不宜建设用地为780平方公里。

根据生态环境保护要求和合理环境容量预测：

XX市远景城市建设用地适宜发展最大规模为450平方公里，人口最大规模为400万人。

XX本岛是XX城市的政治、经济与文化中心，是XX城市结构的中心和重心。

包括鼓浪屿在内的XX岛面积134.45平方公里，占XX市地域的8.59%，城市可用建设用地在100平方公里以内。

XX本岛由于空间的隔离性而具有形态规模抑制的特点，因而其人口规模受城市用地的空间形态所决定。

根据规划建设用地国家标准，取XX市城市规划建设用地标准为110～120m2/人。

考虑到本岛较密容量发展的现状，人均城市建设用地标准取100m2/人，则本岛的人口最高容量为100万人。

据统计资料，2004年底XX岛内户籍人口（包括鼓浪屿）64.43万人，而岛内100万平方公里内的城市建设用地，截止2003年底已建成区达69.3平方公里，剩余的城市建设用地除个别分布零散、难以利用的，绝大部分在岛内东部。

按国务院：

“严格限制向本岛东部继续大规模拓展城市建设用地，为本岛城区的可持续发展留有余地”的要求，市委、市政府早在《XX市国民经济和社会发展“十五”计划和2015年远景目标》中就提出了把XX建设成海湾型城市的战略构想，逐步实施经济发展重心由岛内向岛外的战略性转移。

正是由于岛内土地资源紧张、有限，政府在“十五”计划中才做出决策，引导城市建设向岛外发展，为本岛城区的可持续发展留下余地，本岛东北部的用地关系到本岛长远发展和功能提升，具有极高的战略价值，严格地控制本岛东部地区的建设用地是XX城市建设的战略要求。

从近期岛内建设项目的用地看：

一是规划的旧城、旧村改造项目；二是建设用地单位往年经合法手续取得土地使用权并且具备用地条件而未按约动工，近两年房地产升温而开始施工的建设项目。

这说明岛内的城市建设用地已处于优化、整合阶段，也体现出目前建设用地的紧张程度。

按经济增长目标预测，若预测到2020年XX经济发展水平相应的人均GDP为20万元，则2020年城市就业人口为：

3600亿元÷20万元=180万人，考虑到2002年XX市的就业率已在60%以下，预测到2020年的就业率为50-55%，则城市人口规模为：

180万人÷（50-55）%=327-360（万人）。

也就是说XX市城市规模需要330-360万人用以支撑。

随着经济的发展、人口的扩大，建设用地的需求量也将不断增长。

有限的建设用地资源和经济发展的用地需求矛盾日益突出。

据2004年XX年鉴：

2000年底，我市人均住房面积17.03平方米；2004年的抽样调查，我市居民住两房一厅居室以下的占50%以上，随着社会、经济的发展，人民生活水平的不断提高，人均居住面积也将不断提高，按世界发达国家人均住房状况：

美国为60多平方米，欧洲国家为45平方米，就是新加坡这样地少人多的国家，人均也有26平方米。

据有关资料，“十五”期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是23平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛的实际人口规模已经超过控制上限，在今后相当一段时间里，岛内住房的需求量仍将持续上涨。

综上所述，土地是不可再生的重要资源，XX岛内的土地资源非常紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间的严重不足。

随着海湾型城市发展战略的实施，城市用地持续增长，将进一步加剧土地供需的矛盾。

2.2土地价格现状与预测

⑴XX市房地产市场运行情况

土地价格是反映土地市场和土地供需状况的“晴雨表”，也是政府调控土地市场的重要杠杆。

由于土地价格是房地产价格的主要组成部分，因此，在房地产市场中，地价与房价密不可分，二者相互影响，相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。

①市场供给情况

土地一级市场：

2004年XX市商品住宅建设用地供应量为76.16万平方米，可建建筑面积170.89万平方米，而2003年商品住宅建设用地供应量为64.53万平方米，可建建筑面积是154.87万平方米，与2003年相比增加了10.34%。

2004年全年XX市商品房销售面积359.88万平方米，比2003年上升了9%，超出本年批准预售面积39.56万平方米，超出近12%，在2003年基础上，进一步消化了往年的空置量。

商品房供应结构：

各类商品房的供应结构与2003年相