厂区物业工作方案和服务标准.doc

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物业管理委托合同

甲方（委托方）：

乙方（受托方）：

正鑫物业管理有限公司

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将富高厂区委托于乙方实行物业管理，订立本合同：

一、委托管理事项

1、富高公司保安工作，包括厂区的治安消防、地面停车场的管理、各出入口的人员、车辆、货物出入管理工作；

2、富高公司的室内外绿化，包括室内外植物草地的浇水、施肥、杀虫、修整和清扫，室内花草的浇水、定期保养；

3、富高公司办公楼、宿舍楼、公共场所的清洁保养工作；

二、委托管理事项的工作内容：

1、富高公司保安工作：

1）、按照甲方的管理制度制定物业管理工作流程并严格执行；

2）、园区出入口定岗24小时值班，分2班，具体岗位为：

前门设固定岗，每班2人，后门设固定岗，每班2人；

小区巡逻2人，领班1人，休息1人，主管1人。

物业管理公司将根据实际情况对上述人员进行合理分配或调整。

3）、设巡逻岗，每二小时巡查厂区一次；

4）、成立义务消防队，负责甲方厂区消防工作；为甲方提供适用的消防管理方案，并严格执行；

5）、做好甲方厂区防盗、防突发事件工作，确保厂区安全。

2、富高的室内外绿化

1）、养护和修整甲方厂区室外植物、草地，包括浇水、施肥、剪草、修整绿篱，树木保持常年青绿，无枯枝，草地平整、无杂草滋生，每天清扫草地一次，清除落叶、纸屑，保持草地干净。

2）养护室内植物，每天浇水、清洁、修整叶面，每周进行一次室外保养，定期更换。

3、富高的清洁管理

1）、确保环卫设施完好。

2）、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁，保持清洁区域10小时不间断清洁。

3）、垃圾袋装化，日产日清，定期进行卫生消杀，每月一次。

4）、保持厂区内公共场地无纸屑、烟头等杂物。

4、乙方对受托项目的管理与支持：

1）、负责本合同规定之受托项目在编人员的招聘、培训和管理，确保服务人员的素质和技能达到甲方的岗位要求；

2）、负责提供所需的工具、设备；

3）、有效地分派、指导、监督服务人员，按甲方双方协商确定的标准，完成委托管理物业；

4）、安排专业技术人员定期巡查委托管理物业，提供专业技术保障；

5）、做好委托管理物业相关人员的后勤服务工作，包括食宿、工伤保险、养老保险等福利。

三、物业管理服务费用

1、由乙方按厂区建筑面积每月每平方米1.2元向甲方收取物业管理服务费；

2、总建筑面积为46864.2平方米（其中厂房一层为12958.1平方米，二层为11447.6平方米，三层为11447.6,平方米，宿舍为9857.1平方米,其它为1153.8平方米），现甲方按总面积35416.6平方米，计每月人民币￥42499.92元（大写：

人民币肆万贰千肆佰玖拾玖元玖角贰分整）向乙方支付物业管理费用，因三层（面积为11447.7平方米）未投入使用，物业管理服务费只计算一层、二层、宿舍、其它建筑面积，待三层投入使用时再按上述标准计算物业管理服务费，该费用已包括乙方工作人员的工资福利、完成上述受托管理内容所需的成本、税金；

3、费用支付：

按月支付管理费用。

甲方应于每月5日前向乙方一次性缴清当月管理费。

乙方收到管理费用后应向甲方开具发票。

四、甲方权利义务

1、向乙方提供履行物业管理工作所需的必要的帮助；

2、检查监督乙方的管理工作的实施情况；

3、审批乙方提交的管理费用之外的开支申请，如零部件更换、设施设备更新及其它临时开支；

4、审定乙方拟定的物业管理制度并监督员工遵守

五、乙方权利义务

1、确保本合同第二条各项管理内容的完成；

2、确保受托管理物业从业人员的专业技术素质；

3、确保受托管理物业从业人员的个人素养，应严守甲方纪律，按操作规范办事；工作时精神饱满，待人有礼，穿着整齐工服，佩工卡，自觉维护甲方形象；

4、确保甲方提供的各种器械、工具不挪作他用；

5、不得于本合同期间或期满后向第三者公开因履行本合同而获得的关于甲方的任何商业情况或资料，经甲方授权或乙方履行本合同所需的情形不在此列。

六、委托管理期限：

委托管理期限为3年，自2005年8月12日起至2008年8月11日止。

七、合同的变更、解除、续约

1、甲、乙双方任何一方要求对合同主要条款进行变更，应书面通知对方，经协商一致后方可变更。

2、甲方如需增加物业管理委托项目，双方应签订补充合同，另议管理费用。

补充合同与本合同具有同样法律效力。

5、如因乙方未能履行合同规定的职责。

甲方有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未解决的，甲方有权终止合同。

6、甲方未能履行第三条第“1、2、3”款而致乙方无法履行职责时，乙方有权终止合同。

7、如一方经营状况发生变化，并经证明难以继续履行合同的，可以提出终止合同，但应提前一个月通知对方，并履行合同条款的有效部分，承担违约责任。

8、在本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

9、合同期满后，如双方同意续约，另续订合同。

八、免责条款与违约责任

1、经双方协商同意，变更合同条款，终止合同履行时，双方均不承担责任；

2、当发生不可抗力致合同无法履行时，双方均不承担责任；

3、甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付2000元的违约金。

九、争议解决办法；

在本合同履行期间，甲乙双方如对本合同条款及执行情况产生分歧时，双方应友好协商解决。

如协商不成的，可向当地人民法院起诉。

在争议解决过程中，除争议事项外，双方应继续履行本合同。

十、合同附件：

有关附属条款、补充协议作为本合同的附件，与本合同具有同等效力。

十一、本合同及其附件和补充协议中未规定的，均遵照中华人民共和国有关法律法规和规章执行。

十二、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字盖章后生效。

附件1：

《保安人员配置、工作职责、工作标准》

附件2：

《环保部人员配置、工作职责、工作标准》

甲方签章：

乙方签章：

正鑫物业管理有限公司

代表人：

代表人：

年月日

附件1：

保安部人员配置、工作职责、服务标准

（一）、安全管理工作

1、管理目标

（1）确保厂区内无因管理责任引发的重大火灾。

（2）维护好厂区内的公共秩序，控制车辆、货物、人员有效进出。

（3）有预见性地对任何可能危急人身安全的情况，采取防范措施。

（4）协助厂方总务做好厂区的日常管理工作。

2、建立交互式联动治安网络

（1）在厂区设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。

做到每二小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

（2）遇有紧急情况或其他治安需要，保安部通过对讲机下达指令，保安员可在5分钟内到达现场进行支援。

（3）与当地派出所建立警民共建关系，定期与保安部管理人员分析治安形势、特点及防范方法和技能.

3、紧急情况下的应急处理措施

（1）发生盗窃，抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，保安部迅速调集巡逻保安员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

（2）迅速调动人力，物力，以确保应急工作的顺利进行。

（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

（4）保安部当值领班应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

（二）、消防管理

1、消防组织机构的建立

（1）工厂负责人负责建立消防安全领导小组。

（2）工厂负责人为厂区消防安全管理人，负责安全监督管理工作。

保安部应配合厂方消防管理工作

（3）厂区内其他人员为义务消防员。

（4）日常巡视保安员为兼职消防巡查员。

2、建立各项消防制度

（1）消防检查制度。

（2）保安巡查员每日检查小区内共公地方的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《值班记录表》中。

（3）保安员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，填写《巡查签到表》，并将检查情况上报领班。

（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。

（5）发现厂区存在消防隐患，应向厂方总务发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。

（三）防火措施

1、严禁宿舍区乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时及时通知工程人员进行维护。

2、严禁在厂区内烧废纸、杂物，严禁吸烟或燃放烟花爆竹等。

3、严禁私自改变、拆除、封堵消防设施的通道。

4、不准在楼道、消防通道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。

5、公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。

（四）消防知识培训

1、用宣传栏等消防宣传途径对厂区员工进行消防宣传教育。

2、物业管理公司每月组织厂方进行一次安全检查。

3、将检查出来的安全、消防隐患，报给厂方并督促整改。

4、专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识的消防技能培训，考试合格后方可任职。

（五）消防设备管理

1、管理公司负责建立消防档案。

2、保安部对各种消防设备设施标识进行设计，编制〈消防设备标识登记〉。

消防设备标识由保安经理指定专人实施，并在各项安全检查中作为检查内容。

（六）消防演习

1、厂区内每年至少组织一到二次消防演习，具体办法和内容参见由管理公司每次制定的〈消防演习方案〉。

2、消防演习后，保安部主管编制〈消防演习报告〉。

对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。

（七）车辆管理

1、厂区停车场实行24小时巡逻制度，由厂区保安巡逻员负责管理，确保车辆可以随时进出、停放。

2、对进出厂区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；无乱停乱放现象。

3、车辆进入：

车辆进入停车场一停二慢，必须服从保安员的指挥和安排，取得保安员同意后方可进入。

4、车辆停放：

车辆停放时必须服从保安员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。

保安员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，不服从指挥、乱停放车辆的按交通乱停放车辆有关规定给予处罚。

5、驶离：

车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向保安员交回停车卡，保安员核对牌号相符，收回停车卡方可驶离。

6、保安员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。

保安员交接班时应办理交接手续，核对停车场车辆与记录相符，并签字交接。

7、厂区内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其它危险品的车辆停放。

保安岗位设置

（一）人员编制

总人数：

17人

主管：

1人

领班：

2人

队员：

14人

（二）岗位安排（分早班和晚班）

1、领班：

1人

2、厂区正门岗：

2人

3、厂区后门岗：

2人

4、厂区巡逻岗：

2人

5、例休：

1人

保安员岗位职责

1、保安主管岗位职责

（1）工作关系。

a.直接上级：

厂区管理负责人

b.直属下级：

领班

c.相关岗位：

厂方总务、环保部领班。

（2）工作职责。

a.请示汇报：

向厂区管理负