2012年武汉房地产市场年度报告(德盛行)Word文件下载.doc

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1.5.3全国房地产开发企业到位资金情况

第二部分政策

2.1全国政策

2.2武汉政策

2.32012年武汉城市建设，城市规划

第三部分武汉市一级市场

3.12012年武汉市土地成交情况

3.22012年武汉市土地成交分析

3.22012年武汉市土地市场总结

第四部分武汉市二级市场

4.12012年德盛指数

4.1.1德盛指数的

4.1.2德盛指数定义分析

4.1.3德盛指数走势分析

4.1.4德盛指数应用

4.22012年武汉市商品房新增供应，成交及价格情况

第五部分2012年武汉市商品房销售排名

第六部分2013年房地产市场展望

前言

2012年，跌宕起伏，精彩纷呈！

2012年，无论对于整个中国经济而言，还是对于房地产行业而言，都有着重大意义，作为本届政府执政的最后一年，同时也预示着新一轮政治周期的开端！

2012年是一个不同寻常的年份。

举世瞩目的中共十八大成功召开，勾勒出中国经济社会新的发展蓝图，社会各阶层重新达成改革的共识；

中央经济工作会议提出“城镇化是我国现代化建设的历史任务”，中国股市和国际大宗商品同步上涨；

这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；

这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。

2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，坚持宏观调控不变的政策，国家进一步理顺房地产政策，力求让房地产业健康发展。

2012年，房地产业在挤压与淘汰中顽强成长！

2012年武汉楼市经历了由冷到热的巨大转变，开发商“由忧转喜”，迅速推盘的同时也提前完成了年内销售目标。

2012年，武汉市全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构趋向合理，对武汉市投资和消费起到持续带动作用。

虽然经历了一系列的波动，2012年的武汉房地产市场最终还是形成了供需两旺的局面，总体而言，2012年的武汉房地产市场有一个不错的收官！

第一部分宏观经济

2012年，面对复杂严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，国家以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。

1.1GDP增长7.8%

全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。

分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。

分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；

第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；

第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。

从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。

1.2CPI居民消费价格涨幅回落

全年居民消费价格比上年上涨2.6%，涨幅比上年回落2.8个百分点。

其中，城市上涨2.7%，农村上涨2.5%。

分类别看，食品价格比上年上涨4.8%，烟酒及用品上涨2.9%，衣着上涨3.1%，家庭设备用品及维修服务上涨1.9%，医疗保健和个人用品上涨2.0%，交通和通信下降0.1%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.5%，居住上涨2.1%。

在食品价格中，粮食价格上涨4.0%，油脂价格上涨5.1%，肉禽及其制品价格上涨2.1%，鲜菜价格上涨15.9%，鲜果价格下降1.2%。

12月份，居民消费价格同比上涨2.5%，环比上涨0.8%。

全年工业生产者出厂价格比上年下降1.7%；

12月份同比下降1.9%，环比下降0.1%。

全年工业生产者购进价格比上年下降1.8%；

12月份同比下降2.4%，环比下降0.1%。

1.3PPI工业生产缓中趋稳

全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长10.0%，增速比上年回落3.9个百分点。

分季度看，一季度同比增长11.6%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长10.0%。

1.4信贷货币供应量平稳增长

广义货币（M2）余额97.42万亿元，比上年末增长13.8%，增速比上年末加快0.2个百分点；

狭义货币（M1）余额30.87万亿元，增长6.5%，回落1.4个百分点；

流通中现金（M0）余额5.47万亿元，增长7.7%，回落6.1个百分点。

12月末，人民币贷款余额62.99万亿元，人民币存款余额91.74万亿元。

全年新增人民币贷款8.20万亿元，比上年多增7320亿元；

新增人民币存款10.81万亿元，比上年多增1.17万亿元。

2012中国货币供应量月份对比

1.5全国房地产市场概况

1．5．1全国房地产开发投资完成情况

2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。

2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；

土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。

1.5.2全国商品房销售和待售情况

　　2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；

其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。

商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；

其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。

　　2012年，东部地区商品房销售面积53224万平方米，比上年增长5.7%，增速比1-11月份提高0.7个百分点；

销售额38413亿元，增长12.9%，增速提高2.7个百分点。

中部地区商品房销售面积30140万平方米，增长2%，增速回落1.8个百分点；

销售额13020亿元，增长8.5%，增速回落2.8个百分点。

西部地区商品房销售面积27940万平方米，下降5.3%，降幅扩大1.8个百分点；

销售额13023亿元，增长3.7%，增速回落0.5个百分点。

　　12月末，商品房待售面积36460万平方米，比11月末增加2893万平方米，比2011年末增加7752万平方米。

其中，住宅待售面积比11月末增加2166万平方米，办公楼待售面积增加122万平方米，商业营业用房待售面积增加348万平方米。

　　2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。

其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；

利用外资402亿元，下降48.8%；

自筹资金39083亿元，增长11.7%；

其他资金42275亿元，增长14.7%。

在其他资金中，定金及预收款26558亿元，增长18.2%；

个人按揭贷款10524亿元，增长21.3%。

【德盛观点】：

受欧债危机和国内需求不足的共同影响，2012年我国经济调整压力加大，经济增长率自2002年以来首次“破8”。

经济增长下滑的主因是出口增长的明显放慢。

出口不足加上消费不足，就是最终需求不足。

因此，中国经济增长速度的放慢是趋势性的。

同时，随着最终需求不足的延续，前期大量投资所形成的产能释放，未来一段时间的产能过剩问题将更加突出，这对PPI和CPI构成巨大的向下压力。

工业企业销售收人增幅明显放慢，利润增长放慢则更加明显，就业压力显著增大，这对消费增长和物价上涨产生了影响。

2012年下半年，央行的货币政策明显放松，金融政策的放松，流入房地产的资金明显增加，房地产再次获得发展机会。

第二部分政策

2.1全国政策

2012年，房地产政策稳中趋紧。

为了巩固房地产调控政策，中央及相关部委密集强调房产调控不放松。

2012年12月25日2013年继续限购，房价过快上涨问责。

全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。

2012年12月18日国土部：

坚持楼市调控不动摇。

国土资源部表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。

2012年12月17日中央经济工作会议2012年12月15日至16日在北京举行。

会议提出了2013年经济工作的主要任务。

加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展；

夯实农业基础，保障农产品供给；

加快调整产业结构，提高产业整体素质；

积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量；

加强民生保障，提高人民生活水平；

全面深化经济体制改革，坚定不移扩大开放。

2012年11月19日国务院修改土地法征地补偿可能提高10倍。

在国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。

2012年7月26日2012下半年严格实施差别化住房税收政策。

财政部部长谢旭人7月26日部署2012年下半年财政工作重点时提出，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。

同时要落实和完善结构性减税政策。

加快和扩大营业税改征增值税试点，促进服务业发展。

2012年6月18日住房和城乡建设部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。

这已经是2012年该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。

同时，当天多部委密集表态：

房地产调控不动摇。

2012年5月18日住建部关键期定调：

决不让调控反复。

地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏——房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：

明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。

”

2012年5月16日住建部部署督察全国住房公积金。

住建部党组书记、部长姜伟新针对此项工作进行了部署，并将其列为2012年住建部开展的八项重点工作之一。

姜伟新还特别强调，住房公积金领域的专项督察工作，是“认真抓好住房城乡建设领域立法执法工作”的重要组成部分，并要求要查办一批典型案件。

2012年5月15日国土部：

对房价上涨过快地区将督导。

据国土资源部消息，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，是前五年年均实际供应量（8.73万公顷）的近两倍。

其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占79.3