估价师《理论与方法》练习题Word文档下载推荐.docx
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A.环境因素;
B.质量因素
C.区域因素
D.新旧程度
6.对比较实例价格进行交易日期修正时,最适宜采用( )。
A.一般物价指数
B.建筑材料价格指数
C.房地产价格指数
D.定额调理整系数
7.用成本法估价时,房屋现值=( )
A.房屋重置价格-折旧年限×
尚可使用年限
B.房屋重置价格-年折旧额×
耐用年限
C.房屋重置价格×
成新度
D.房屋重置价格-年折旧额
8.用成本法评估新建房地产价格的基本公式为:
新建房地产价格=取得土地费用+( )+正常利税。
A.拆迁费用
B.建造建筑物费用
C.公共设施建设费用
D.市政设施建设费用
9.土地价格=[房地产净收益-( )]÷
土地还资本化率
A.土地净收益
B.建筑物价格×
建筑物资本化率
C.建筑物总收益
D.房地费用
10.从理论上讲,获取净收益的可靠性越低,选用的资本化率应( )。
A.越高
B.越低
C.不变
D.越可靠
11.某房地产正常年净收益为6000元,当前银行利率为10%,购买年为8年,估价应为( )元。
A.54000
B.32010
C.48000
D.60000
12.收益法公式为V=a/r[1-1/(1+r)n]成立的条件是( )。
A.a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零;
B.a每年不变、无限年期、r第年不变且大于零;
C.a每年变化、有限年期、r第年不变且大于零;
D.a每年不变、有限年期、r第年变化且大于零;
13.某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元,根据四、三、二、一法则,该宗地临街前半部分的价格为( )万元。
A.50
B.70
C.30
D.40万元
14.某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米,1992年到1995年年平均上涨10%,用长期趋势法评估,该房地产1996年1月1日的价格应为( )元/平方米。
A.1611
B.1331
C.1464
D.1400
15.同一建筑物若使用性质不同,其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
A.一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房;
B.非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房;
C.腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房;
D.非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。
16.房地产的供给增加,需求不变,其价格会( )。
A.上升
B.下降
D.升降难定
17.残余法是依据( )价格。
A.土地收益求取土地
B.建筑物收益求取建筑物
C.房地收益求取房地
D.房地收益单独求取土地或建筑物
18.用成本法评估某宗房地产的价格时,应选取( )成本作为评估依据。
A.该宗房地产的实际
B.类似房地产的客观
C.类似房地产最高
D.类似房地产的最低
19.有甲、乙两宗面积形状都相同的的相邻地块各值50万元,若将两宗地合并为一宗,合并后值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人索要的交易双主都是公平合理的正常价格应为( )。
A.50万元;
B.55万元
C.60万元
D.60万元以上
20.理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。
A.市场租金
B.商品租金
C.理论租金
D.成本租金
21.用成本法评估新开发土地价格的基本公式为( ):
新开发土地价格=取得待开发土地费用+( )+正常利税。
A.拆迁安置补偿费
B.基础设施建设费
C.公共设施配套费
D.开发土地所需费用
22.( )限制了估价报告书的用途。
A.估价方法
B.估价目的
C.估价原则
D.估价日期
23.在路线价法中,( )只需根据深度百分率即可计算地价,不必制定相应的修正率。
A.一面临街矩形地
B.一面临街三角地
C.一面临街梯形地
D.一面临街不规则形地
24.在评估期房价格时,( )。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态,房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场状况为估价时点(现在)的状态
25.一般损坏房的成新度为( )
A.4-6成
B.5-7成
C.4-5成
D.5-6成
26.一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )
A.买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B.买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
C.买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D.买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
27.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为( )元/平方米。
A.500
B.200
C.250
D.100
28.某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,。
若投火灾保险,则其投保价值应为( )万元。
A.100
C.60
D.40
29.某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。
该类建筑物的耐用年限50年,则该建筑物的成新率为( )%.
A.40
B.60
C.50
D.67
30.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%.某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴税费均由卖方承担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A.323
B.275
C.273
D.258
31.某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为( )万元。
A.417
B.500
C.460
D.450
32.某类房地产通常抵押贷款占70%,抵押贷款的年利率为10%,购买者自有资本要求的年收益率为12%,则该类房地产的资本化率为( )%.
A.10.6
B.11.4
C.11.2
D.10.8
33.某宗房地产正常情况下年总收益140万元,年总费用40万元,资本化率12%,出让时的土地使用权年限为50年,现已使用5年,则该宗房地产的现时总价为( )万元。
A.833.33
B.830.45
C.828.25
D.827.64
34.某前后临街总深度为30米的矩形宗地,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重叠价值估价法,其前街影响深度为( )米。
A.10
B.15
C.20
D.30
35.对同一宗房地产而言,( )
A.房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧
B.建筑物价格=房地价格-土地价格
C.土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧
D.房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧
36.开发商在开发某别墅区时,产了增加利润提高了建筑密度和容积率,但结果反而使别墅的价格下降,这是因为( )。
A.市场不景气
B.该别墅区的环境条件变差
C.该别墅的单位开发成本降低
D.开发商可获得满意的利润即可
37.购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%,若该类房地产的资本化率为10.8%,则自有资本要求的年收益率为( )%.
A.15.0
B.15.7%
C.12.6%
D.11.6
38.选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实例与估价对象处于( )。
A.同一地区
B.同一城市
C.同一供求范围内的类似地区
D.A或C
39.某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为( )。
A.N=t+n
B.Nt+n
D.A、B、C都可能
40.房地产价格实质上是房地产( )的价格。
A.开发成本
B.权益
C.物质实体
D.B和C
41.甲土地的单价为2100元/平方米,建筑容积率为7,乙土地的单价为1500,建筑容积率为5,该两块土地的总价相比( )。
A.甲的等于乙的
B.甲的高于乙的
C.甲的低于乙的
D.难以判断
42.用成本法估算建筑物折旧时,折旧注重的应是建筑物价值的( )。
A.收回
B.摊销
C.减损
D.补偿
43.某宗房地产,其建筑物的各层建筑面积相等,建筑层数为5层,建筑密度为50%,土地单价为2500元/平方米,则其楼面地价为( )元/平方米。
B.2500
C.1000
D.1250
44.房地产开发成本的增加,( )房地产的价格。
A.必定提高
B.必定降低
C.不一定提高
D.不一定降低
45.路线价估价的第二个步骤为( )。
A.设定标准深度
B.求取路线价
C.编制深度百分率表
D.划分路线价区段
46.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的,共分为( )。
A.四类
B.五类
C.六类
D.七类
47.新建筑物的的价格=( )+建筑物建造费用+正常利税。
A.征地费
B.拆迁安置补偿费
C.地价款
D.零
48.某类房地产1994年到1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。
按平均增减量趋势法去估计,该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米。
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
49.某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则建