中国物业管理行业分析报告版Word文件下载.docx

中国物业管理行业分析报告版Word文件下载.docx

《中国物业管理行业分析报告版Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国物业管理行业分析报告版Word文件下载.docx（37页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

也就是说，开发企业已经指定或选聘了某物业公司作为新房前期的物业提供方。

此时，物业公司要在三到五年之后才有可能开始针对特定面积收取物业管理费，但这部分面积转化为在管面积已经成为极大概率事件。

一般来说，储备面积需要4-5年时间转为在管面积，因为部分大盘的分期交付进度比较慢。

图1：

四家公司的物业在管面积变化单位：

百万平米

图2：

两家上市公司储备面积单位：

增加储备面积，历史上是一些物业管理公司增加在管面积的唯一来源。

很多物业管理公司最早是开发企业的下属公司，且完全为特定开发企业服务。

到最近几年，有少数高品质的物业管理公司承接其他发展商的项目。

不过，开发商背景的物业管理公司，承揽新房项目的做法并不常见（虽然存量并购常见）。

因为优质的物业服务如果向竞争对手提供，可能有损于开发产品本身的竞争力（这一现象可能也说明大部分开发商属下的物业管理公司独立性不够）。

表1：

中国十大物业管理品牌

企业也可以增加存量的在管物业面积。

增加存量在管面积的办法有两种。

第一、收购物业管理公司，间接获得物业管理权。

第二、参与小区业委会发起的竞标。

图3：

四家公司物业类上市公司分布社区数

图4：

四家物业类公司分布城市数量

提升物业管理的定价

提升物业管理服务的价格，则又可以分为提升物业管理单位面积的服务定价

和拓展营收渠道（一般指园区生活服务的营收渠道，如资产管理、早教等）。

总

体来看住宅存量项目的服务定价比较稳定，利润率比较低。

物业管理行业中所谓单位面积物业管理费，并非针对在管面积而言。

在管面积中含有一些设备层，车库等不缴纳物业管理费的面积。

图5：

绿城服务的单位面积物业费单位：

元／月／平米

图6：

中奥到家的单位面积物业费单位：

控制物业管理成本

理论上而言，扩大物业管理服务企业的利润，还有控制成本这一办法。

但我们觉得物业管理公司管控成本空间不大。

首先，随着居民对物业管理服

务质量要求的提升，物业管理行业人均管理面积中长期来看应该呈现下降的趋势。

尽管有一些研究者认为互联网时代，小区可能可以聘用较少的保安等，但实际上过于激进控制人员数量，很可能带来服务品质的下降。

另一方面，从业人员的工资增长也是刚性的，很难想象某家企业可以持续控制人员工资。

图7：

物管行业人均管理面积单位：

平方米

图8：

物管行业人员增长

物业龙头成长预计将经历三个阶段

理论上说，物业管理企业的成长有以上这些途径。

但不同路径其实代表不同历史阶段。

我们认为，真正成功的物业龙头企业的可能经历三个发展阶段。

这三个阶段其实在时间上可能部分重合，但有先后承接顺序。

第一阶段、价稳量升，重点争夺新房资源，在管面积扩大

目前绝大多数企业都停留在面积扩张的阶段。

这个阶段的存在，主要是因为

龙头企业的市场占有率还不算高，且整个新房开发市场仍然活跃，每年都有大量

新房需要对接物业管理服务提供商。

图9：

新房的竣工面积单位：

万平方米

图10：

物业百强企业管理面积均值单位：

我们关心的问题是，在我们之前提到，新增前期物业管理合同储备面积，并购存量房物业管理权和参与存量房竞标取得物业管理权三种方式之中，究竟哪种方式是最有可能助推企业成长的呢？

第一、新增新房物业管理储备面积，抢占市场份额大多数物业管理公司有开发商的基因。

我们相信万科仍然会选择万科物业服

务自己开发的项目，绿城中国仍然会选择绿城服务对接自己的项目。

但是，仅仅承接某一家公司的项目是无法壮大的（即使是万科）。

我们相信，由于物业管理服务行业没有拿地资金门槛在，行业集中度提高可能快于开发行业。

物业公司通过和独立第三方的开发企业战略合作，拓展储备面积，可能是速度较快，成本较低的拉动在管面积增长的办法。

对开发企业而言，如果物业管理费定价过高，可能会影响新房销售情况；

如果物业管理费定价过低，可能影响未来居住体验，从而客观上影响新房开发公司品牌。

最近几年，房价越来越高，物业管理费相对房价的比例越来越低，新房买家对物业费敏感程度越来越低。

同时，物业管理服务品质的提升，尤其是物业管

理品牌的出现（例如绿城、万科、碧桂园等），使得消费者逐渐开始重视新房的

物管公司品质。

这时候，开发企业可能越来越倾向于选择定价较高的品牌物业管理服务提供商。

图11：

三城市不同年代落成小区的平均物业费单位：

元/月/平方米

图12：

三城市不同物业公司平均物业费单位：

我们通过整理数据发现，新房的物业管理收费提升速度不慢。

我们汇总了各房地产中介网站对北京、广州和深圳三大城市总计12026个小区的物业管理公司和物业费信息公开信息。

数据显示，新近交付的项目物业费显著高于老旧项目。

例如，2010年前后（即2008到2012年）三地住宅小区的物业费平均为3.29元/月/平方米，而2015年前后（即2013到2017年）交付的住宅小区，物业费则平均为4.21元/月/平方米。

同时数据也显示，品牌物业管理提供方的收费远远高于市场平均水平。

在我们跟踪的7家大公司中，万科、金地和绿城的物业管理费水平排名前三位，且远远高出市场平均水平（2.17元/月/平方米）。

需要指出的是，由于我们得不到其他城市的样本数据，尤其缺乏长三角核心城市统计数据，这一统计可能会略高估在珠三角声誉较好的金地，略低估在长三角口碑更好的绿城。

另外，在样本数据采集中，我们不可避免可能遗漏部分项目的数据，因此该数据仅可以供一般参考，我们没有任何其他办法监测各大企业区域定价。

由于以上数据不含长三角，我们又用中国指数研究院数据来观察上海市场情

况。

我们选择2013年至今，上海每年（2017年前4月并入2016年全年）成

交套数最靠前的10个住宅小区作为样本。

我们发现，最近一期的平均物业管理费比2013年上涨了20.3%。

由于我们的数据来源只有某项目截止当前最后一期新房物业合同报价，因此2013年的真实物业管理费水平可能更低。

可见，新房的物业管理费定价的确可能在过去几年是持续上涨的。

图13：

上海代表性新房物业管理费变动情况

图14：

表2：

上海2013年至今，代表性新房物业管理费详情

（代表性新房是指当年度市场销售套数最高的新房，物业管理费水平是该项目披露的截止目前最后一期新房前期服务合同定价，可能在距今较远的年份略高于当时物业管理费定价）

正因为新房的物业管理费定价持续增长，比较重视拓展新房储备面积的物业管理企业毛利率就可能呈现上升态势。

我们认为，不可以横向比较物业管理公司毛利率，因为不同的物业管理公司，包干制占比不相同。

但我们可以比较某一家公司的毛利率变动方向，因为这可能说明公司盈利能力的变化趋势。

我们的确看

到，绿城服务、中海物业这两家新房服务业务承接较多的公司盈利水平有所提

升。

图15：

中海物业和绿城服务的毛利率单位：

％

图16：

中奥到家和彩生活的毛利率单位：

可是，承接新房的物业管理服务合同并不容易。

首先，新房物业管理合同的拓展，前提是该公司的物业管理品牌能够给开发

企业带来产品溢价的好处。

对开发企业而言，其利益最大化的考量只有房价和销售速度。

如果该物业品牌不足以带来产品溢价，开发商是没有动力选择的。

因此，只有服务质量较高的物业企业才能大量增加新房服务储备面积。

表3：

绿城服务通过和开发企业合作，拓展新房项目的努力

其次，新房物业管理本身可能是部分项目的卖点，物业管理公司可能会和作

为母公司的开发企业存在一定利益冲突。

例如，如果某开发企业旗下优质物业管理公司大量承接竞争对手的开发项目，可能导致开发业务自身去化速度受到冲击。

这可能导致物业管理公司被“绑住手脚”，无法充分拓展新房的储备面积。

除了彩生活和绿城服务之外，大多数物业管理公司仍然和开发企业联系过于紧密。

再次，新房物业管理本身可能带来短期入住率不足，从而导致业主物业费缴纳率不高。

不过，从绿城服务的报表看，该公司的物业费收缴率逐年还在提升，这可能说明高品质的服务可以说服业主养成缴费习惯，居民对于服务付费的意识也在逐年增强。

图17：

绿城服务的物业费收缴率

图18：

绿城服务储备面积／在管面积

最后、也是新房策略最大的问题，就是伴随着未来新房销售面积逐渐见顶，尤其是新房市场产业集中度的提高，最终新房市场将不会提供成规模的业务拓展机会。

换言之，我们相信，新房拓展策略是一种只在未来3-5年左右时间内有效的策略。

一旦这个时间窗口过去，新房物业管理市场将缺乏业务机会。

第二、并购存量房物业管理权所谓并购存量房的物业管理权，就是指不通过召开业主大会及业委会，不重

新订立物业管理合同，而以收购小物业管理企业的方式增加在管面积，扩大经营规模。

这种模式相比起其他两种模式，可以说有以下优点：

首先，并购存量的物业管理权对企业的服务品质没有很高要求。

其他两种模式，其实都对企业的物业管理服务水平有很高的要求，即服务要么对开发商有很强吸引力，开发企业愿意引入该物业管理公司从而提高其产品溢价；

要么对存量房业主有很强吸引力，即存量房业主愿意引入某物业管理公司提升生活水平。

只有并购存量，对企业的服务品质要求不高，只需要企业资金充裕即可。

因此，如果一家企业服务质量较差，其唯一可行的壮大办法是并购市场上的小物业管理

公司。

其次，全市场的优质物业管理项目整体来看总是有限的，而物业管理的确具备一定的“流氓软件”属性。

也就是说，尽管部分业主对于物业管理服务可能不满，但更替存量房物业管理公司的程序比较繁琐。

通过并购抢占物业管理的蛋糕，的确有可能限制其他企业的发展空间。

表4：

部分企业兼并收购情况一览

但是，我们认为，并购存量房物业管理权其实不是企业最佳发展路径。

首先、物业管理公司之间的融合，尤其是人员和管理体系的整合其实并不容

易。

除了物业管理公司本身的收购成本之外，这种间接的整合成本事实上也有可能给企业带来经营压力。

物业管理是以人为本的行业，和开发行业以资源为本不一样。

其次、优质的物业管理公司一般不愿意被整合，愿意出让的物业管理公司，常常是服务水平较差，或小区质素较差的公司。

企业品牌美誉度可能因为并购而受到冲击。

最后、物业管理行业不存在低品质意义的规模经济。

物业管理的规模效应只能建立在整合者物业管理品质较高的基础之上，不能独立存在。

也就是说，物业管理