物业自管模式剖析广州祁乐苑自治揭秘.docx

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物业自管模式剖析广州祁乐苑自治揭秘

1.案例名称：

物业自管模式剖析：

广州祁乐苑自治揭秘

2、首页注释：

本案例只用于教学目的，不对企业的经营管理做出任何评判。

3、内容提要：

广州祁乐院小区曾经由于物业管理不善，区内公共设施滞后，服务不到位且管理混乱。

后来在业委会自发组织尝试开展小区自治后，小区面貌焕然一新。

通过该透析我国城市管理中基层物业管理的问题，同时从城市管理及基层民主思考探讨社区业主自管的可行性途径。

关键字：

物业管理；自管；业主委员会

4、引言：

楼梯楼物业费0.7元/月/平方米，电梯楼物业费1元/月/平方米。

实行3年业主自管以来，一个约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费，还“赚了”五六百万元，并全部投入对小区环境的升级。

这个小区并不在郊区，而是广州海珠区祈乐苑，一个紧挨着中山大学的繁华地段的小区。

3年多前，该小区因管理混乱而受社会关注；3年前业主开始自管，试行酬金制聘请物管；2年前正式将所有物管请出，由业委会组建物业团队直接管理，如今居民满意度大幅提升，物业费缴纳率达100%。

走进祈乐苑小区，映入眼帘的就是漂亮的大门、大气的小区园景以及装饰一新的小区入口长廊。

3年前，这里治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。

这些变化让业主们想都不敢想。

这当中，究竟发生了一些什么，让该小区有如此大的改变？

5、相关背景介绍：

自90年代开始推广房地产商业化以来，至今已走过近二十个年头。

随着房地产业的发展，物业管理成为今年来衍生出来的一个新兴行业，物业行业蓬勃发展，从最初的住宅物业，逐渐发展为今天写字楼、商场、医院、学校及城市公共区域的管理，业态越来越多样化，物业管理企业对城市管理的作用也日益显著。

物业小区作为城市的一个基础单元，在我国民主及城市管理发展进程中，小区物业管理凸显了一系列的问题。

而其中，由于物业管理公司管理不善，而导致整个社区不和谐，各种利益矛盾突出，不符合我国幸福社区的建设理念。

因此，一些社区开始尝试业主自管的模式，并有了一些成功的例子，值得我们去探讨研究。

6、主题内容

2012年前的祈乐苑物业之痛

祈乐苑现有约1400户业主，2000年，开发商与祈×物业管理公司签订前期物业合同，此后，物管费10多年未变。

2012年9月，祈×物业贴出通知，宣称将上调物管费。

同年10月30日，业主发现银行账户被扣多了钱。

经海珠区房管局和区物价局协调，祈×物业同意退款。

同年12月28日，祈×物业再度张贴公告，称涨价获得“双过半”支持。

同年12月开始，小区物管费涨价。

2013年物业冒签业主起诉

2013年1月，该小区4名业主以个人名义将祈×物业告上法庭。

由于不满意小区管理混乱，同年6月，该小区成立了业委会与祈×物业平等对话。

经过业委会的收集核对发现，祈×物业提供的737份业主签名中，共有192户业主被冒签。

同年9月3日，海珠区人民法院判决物管费涨价无效，业主一审胜诉。

业主们决定换物管，判决生效后，该小区业委会启动新物管招标工作，同年11月最终经全体业主表决选定“新管家”。

2014年更换物业交接波折

2月28日，新旧物管正式交接，然而，原物业始终拒交小区全部管理权。

几经波折的交接之后，新物管却发现，连接15部电梯的呼救系统、6部电梯的上行保护装置不见踪影，小区内所有的监控摄像头都不见了。

此外，小区内约80%的消防设备由于老化故障等问题无法正常使用。

2015年炒掉物业全面自管

新物管接手后，祈乐苑开始了业主“半自管”，即所有收支全部由业委会进行，管理采用酬金制的方式聘请新物业公司：

按照岗位支付所有物业工作人员工资，并将总收益的10%作为物业公司的利润。

冼敏强称，这种做法初步实现了小区收益归所有业主，但也出现了一些新的问题。

“物业公司会向我们提供一个人员表，我们拨付工资，但却出现吃空饷的情况。

”表中共有25位保安，业委会经清点，发现只有18人。

2015年2月，祈乐苑业委会炒掉新物业，并自行组建了物管中心，开始实施全面自管。

冼敏强早在2013年，便是是祈乐苑第一届业委会业委会委员；2015年换届时，他变成了业委会主任，一路见证了小区物业的发展变迁史。

“小区环境的这些改善都是自管后（2015年后）三年内发生的变化，自管的第一年（2015-2016），小区所有监控视频、消防设施等全部换新，算是收拾完前物业留下的烂摊子；自管第二年（2016-2017），业主开始用结余款项对小区环境进行了改造，包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。

”如今，小区里居民的休闲设施更多了，设备更加完善了，同时物业管理人员的忠诚度也更高了，物业费缴纳率更是高达100%。

值得注意的是，物业管理费仍跟10多年前一样：

楼梯楼0.7元/月/平方米，电梯楼1元/月/平方米，分文未涨。

如今，祈乐苑小区成为业主自管的广州样本，不少小区业委会前来取经。

物业自营的资金管理

冼敏强给记者算了一笔账。

据他介绍，祈乐苑小区每年收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。

收入部分：

每月的物业管理费收入约13万元，车位费和车辆管理费每月收入约15万元，其他收益则包括电梯广告收益、租赁网球场收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等。

此外，收益部分还有对前物业的资金追讨等，有数十万元。

支出部分：

包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等，每月的员工薪酬约为20余万元。

在3年的业主自管中，业委会共收入约1200万元。

除去物业管理人员工资外，还结余约五六百万元，这些款项全部用在了小区建设上。

我们的物业中心员工，包括物业主管在内全部是自聘的。

如今业委会形成了三层框架，其中业委会共有10位委员，资金统归业委会调配，物业中心直属业委会，下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门，“我们就相当于一个公司，也正常给员工发工资和缴社保。

”冼敏强说，不同的是，业委会10位委员全部为兼职，不拿取一分钱工资。

而与企业的逐利相比，业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。

另外，为了留住人才，祈乐苑业委会还为物管人员开出了有竞争力的薪酬，甚至高于周边的大楼盘。

据了解，物业工作人员工资逐年上涨，已经上涨了800元。

为了加强业主知悉权，业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示，详细到会议中购买水果的费用。

如今，物业中心共有50多名员工，全部包吃包住，还建立了员工饭堂，员工福利一项不少，节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资。

员工忠诚度大大提高，小区治安和环境都大为好转。

自管模式的复制之殇

冼敏强认为，如果是单体楼等规模不大的小区，要实现业主自管比较容易，但如果是大型小区，那就不容易了。

“要业主自管有三难：

第一步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！

”冼敏强说，业主自管一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。

在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来，这不失为一种物业管理趋势。

“现在很多物业公司是属于开发商的，里面牵扯到的各个方面利益非常复杂，如果实施小区自管的话，可能社会矛盾就会少很多。

我们希望能探讨一种模式出来进行推广，当然我们并不是否定物业公司的作用，而是这种模式能推动物业公司改进服务。

”他透露，目前，祈乐苑小区正在协助两个小区复制业主自管模式。

业主自管小区好路子为何少人走

小区的管理就是为了小区居民的安居乐业。

这是小区全体业主的愿望。

这个愿望的实现只有靠小区业主自己去实现，别人是不可能替你去实现的。

选择自己管理，还是聘请物业公司来管理，应该由小区的全体业主来决定。

但这个在《物权法》里已经非常明确的事情，却难以实现，其原因就是：

这个决定必须召开业主大会来做出。

而业主大会由于难以召开而成为了绊脚石。

而开发商前期聘请的物业公司，或者开发商自己组建的前期物业公司独占小区物业管理，甚至合同早已过期，也继续收取物业管理费实行管理，谋取利润的比比皆是。

物业管理费是用于共有物业的维护管理的，也就是主要用于共有物业的清洁和保洁、日常的设备维护保养，还包括小区的治安，也就是保安。

至于共有物业的重大维修和更新，是申请使用共有物业维修基金的。

这些事务需要多少钱，怎么收集这些钱，怎么使用这些钱，都应该是由全体业主召开业主大会来决定。

目前最大的困难是共有物业权属不清，例如架空层的官司打到现在，还不判属于业主共有，前期聘请的物业公司怎么会不把共有物业收益占为己有？

俗话说，花自己的钱是斤斤计较，花别人的钱是大花洒。

如果业主自己做主，当然可以做到节省费用，而且达到费用效益的最大化。

但是，就是因为业主是一盘散沙，各人有各人的心思，不能团结起来，从而在面对开发商这么一个企业，面对物业公司，就特别弱势。

结果，就难以实现自我管理。

难在哪里呢？

例如，成立业主大会，需要登记业主的资料，包括房产证、户口簿，需要公示业主名单，但不少业主就是不主动登记，也不赞成公示。

选举业主委员会，既要有业主主动报名，也要公示基本情况，业主往往并不积极，许多人是多一事不如少一事，不去主动报名。

尤其是对具体共有物业的使用事宜要进行投票，投票率都非常低，要达到双过半，如果不将不投票（已经投了弃权票的也算投票了）视为同意多数人的意见，可以讲几乎做不到。

再有，某个业委会召开业主大会，希望大家对公开招标聘用物业公司以及他们委托招标部门公开招标的企业进行投票。

竟然有业主以自己不知晓投票内容，以业主身份状告业主委员会。

法院竟然受理，一拖就是几个月。

其实，只要表决事项达到双过半，个别业主的意见是不能阻止决定的执行的。

可是有关部门就宁愿拖着不办。

没有业主们自己的互相支持，相互团结，加上业主委员会成员的大公无私，业主自我管理就只能是个梦想。

广州海珠区祈乐苑的业主用自己主人翁的态度，实现了业主自我管理，值得学习。

Title:

PropertySelf-governmentModelAnalysis--TheCaseofGuangzhouQileGarden

Abstract:

Becauseofthepoormanagement,GuangzhouQileGardenhaddissatisfactorypublicutilitiesandservice.AftertheOwnercommitteetrytocarryoutSelf-government,it’smadethiscommunitylookedbrandnewagain.Inordertodiscussthewayofcommunityself-government,wetrytoanalysisthiscaseaboutproperty&citymanagementanddemocracyatthegrassrootslevel.

Keyword:

PropertyMangement;Self-government;Ownercommittee

案例使用说明

一、教学目的与用途

1.本案例主要适用于《公共管理》课程中“社区治理”、“物业管理”等内容的学习，适用于本科生、MBA、MPA以及经济管理类研究生等案例教学使用。

2.本案例是一篇关于广州祁乐苑小区业主自治过程的分析，其教学目的首先在于使学生通过案例所给出的数据了解到广州祁乐苑小区业主自治的成效，其次进一步结合案例相关背景资料，分析该小区业主自治的原因和如何将这种业主自治的模式进行推广复制。

二、启发思考题

1.在物业社区自管过程中，会遇到哪些因素的阻碍？

2.物业社区自管，对我国城市管理带来哪些机遇和挑战？

3.成立业委会过程中，需要业主报名公示，但大部分业主不愿意，这种现象看出我国公民在面对基层民主权利的时候，是一种怎样的心态？

4.针对自管难的问题，需要哪些政策法规为其保驾护航？

5.联系实际，谈谈业主自