天津顺驰广场可研报告Word文件下载.docx
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同时由于和平区、南开区为天津市中心商业区和高等学府区，河西区为天津的中心商务区，这三个区的整体经济水平相对高于其他各区，居民收入水平及整体素养较高，为该地块的进展奠定了良好的人文及经济基础
从自然环境看，该地块位于天津市中心区域，周边自然环境一样。
二、市场环境分析
（一）市场现状
天津市尽管为全国四大直辖市之一，但因为整体经济水平较低及毗邻北京等缘故，写字楼市场一直较为低迷。
自2000年开始，随着市场经济的不断深切和经济水平的慢慢提高，天津市写字楼市场实现必然程度的回暖，高级写字楼、公寓的租赁市场显现较好的走势，空置率不断下降。
截止到2000年第四季度平均空置率已下降为20%左右。
以下图为1999年—2000年高级写字楼空置率：
2000年第四季度高级写字楼仍呈现良好走势，尽管整体租金及售价水平转变不大，但应该看到各进展商对以后高级写字楼市场的信心在慢慢增强，很多高级写字楼在老客户续租时虽持欢迎的态度，但是在价钱优惠等方面的妥协却更为谨慎。
租赁市场比较活跃，相较之下写字楼销售市场略显平淡。
内、外资公司对写字楼的投资都较为谨慎，多数首选租用写字楼。
随着WTO脚步的临近，估量会有更多的中、外资公司登岸天津，从而带动写字楼销售市场。
（二）市场回忆
写字楼市场与政治、经济整体大环境关系紧密，因此天津市写字楼市场进展的起起落落与全国写字楼市场的大致进展历程是一致的。
以下为对全国写字楼市场近几年进展历程的简要回忆：
1993至1995年是写字楼市场的黄金时期。
1996年，写字楼租售价明显回落。
1997、1998两年写字楼市场走入低谷。
要紧受两方面因素的阻碍：
一是受亚洲金融危机冲击，外商纷纷减少在华投资，中资企业也因为从紧的财政政策开始慎重投资，写字楼需求量萎缩；
二是1997、1998年完工量大增，市场供大于求，空置率上升，整体处在持续低迷、调整状态中。
1999年，写字楼租、售市场持续下滑的势态取得操纵，开始进入平稳进展期。
2000年写字楼市场开始进入一个理性的进展时期。
由于经济形势慢慢好转，加上1999年末受中美达到世贸双边准入协议的阻碍，写字楼市场慢慢回暖，这是大环境利好的直接表现。
（三）市场前景
进入21世纪以后，随着WTO临近及市场经济的不断深切，一直比较掉队的天津写字楼市场蕴涵着较大的进展空间。
从写字楼市场的需求量来看，随着中加入世贸的步伐加速，电信、金融、保险业等方面的许多跨国公司希望及早进入中国，抢先占据滩头阵地，此举必将会加大写字楼――专门是高级写字楼的需求量。
随着市场经济的不断深切，市场竞争日趋猛烈，办公地址与办公环境的好与坏已成为企业实力的象征，很多内资公司，不论其规模大小，也都有改善办公环境的需求。
从写字楼市场的供给来看，2000年第四季度高级写字楼楼盘新供给有3个项目，估量2001年将有三个新项目投入利用。
但顺驰广场周边能与之相较敌的项目临时还较少。
从金融支持力度看，自2000年3月中国银行北京市分行开办对SOHO现代城写字楼的贷款开始，银行对写字楼贷款已经盛行全国。
随着金融支持力度加大，同时利率又在不断下调，使购房压力大减，投资性购买将大为增加。
从目前写字楼市场现状看，在以后几年中写字楼市场将展开更为猛烈的竞争，这对顺驰广场那个项目来讲，既是机缘又是挑战。
因此必然要做好项目的定位，并将一些预见性的判定融入其中，立足市场，确信项目主客户群，同时增加必然的灵活性，兼顾不同客户的利用需要和投资目的，以适应日趋丰硕的个性化需求，从久远进展的角度来确信顺驰广场的定位。
随着投资回报率、市场价钱的趋稳，物业综合素养进一步的提高，写字楼市场将拥有一个较为看好的进展前景。
三、项目进展思路
（一）项目SWOT因素分析
一、优势
A．顺驰广场占地公顷，在此等地理区位上拥有如此大规模占地的商务区比较少见，易于公共空间的营造，并易于形成较强的商务气氛。
B．顺驰集团和创业环保两大公司的进驻，有利于集聚人气。
C．闹中取静的地理区位，躲开市中心的喧嚣，适合部份商务人士的需要。
D．顺驰集团在天津地产界的品牌优势，会对顺驰广场项目以后的开发及租售工作起到必然的踊跃作用。
E．建设部设计院能够确保项目方案设计的科学性、合理性。
二、劣势
A．顺驰集团第一次涉及写字楼市场，开发体会相当欠缺。
B．写字楼多为出租的形式，欲实现大比例的销售面临专门大的市场压力。
C．以顺驰集团现有的物业治理水平，尚不能知足高级写字楼物业治理的需要。
D．项目总投资４.４３亿元人民币，写字楼较长的投资回收期，必将会对公司形成较大的资金压力。
3、机遇
A．天津市写字楼市场慢慢苏醒，高级写字楼空置率呈下降趋势。
B．加入WTO以后，外商及涉外机构的增加会致使写字楼市场需求量上升。
C．周边竞争项目较少，现有的竞争项目从规模、产品定位、超前性等方面与顺驰广场相较具有必然的劣势。
D．从市场调研的情形来看，天津市写字楼项目竞争多集中在常规操作层面，很少有既符合写字楼客户特定需求又具鲜明理念的写字楼项目。
如顺驰广场能提高常规操作层面的合理性、超前性，又能拥有主题鲜明的产品定位，将极大地提高产品竞争力。
4、问题
Ａ．从顺驰广场的现状看，西康路拓宽改造尚需一段时刻，周边道路较窄，交通状况拥堵。
Ｂ．顺驰广场周边以住宅占多数，区域性的商务气氛不够浓厚。
Ｃ.由于项目位置位于市中心，而且定位在高级写字楼上，因此以后估量租售价钱同周边的写字楼相较会偏高，可能会对以后的营销造成压力。
（二）进展构思
结合顺驰广场项目SWOT因素分析，结合目前天津写字楼市场现状，拟将顺驰广场项目进展成为一个具有综合商务功能、配套设施先进的高级商务区，以高级写字楼、单元式公寓两部份功能为主，辅之以较大规模的康健设施作为项目的竞争性理念。
写字楼销售均价定位于9000元/平方米，租金元/天·
平方米，单元式公寓销售均价定位于11000元/平方米。
主力客户群定位于中型公司及外资机构，同时考虑一小部份临时性机构及小公司。
四、计划设计思想及经济技术指标
（一）设计说明
1、建筑平面布局
在充分考虑用地、道路、城市景观等特点，结合内部利用功能的特点，设计成四个渐次升起的高层单元，在沿西康路、汉阳道前尽可能妥协，形成大面积的绿化广场，结合裙房内的娱乐、健身、餐饮等功能，使本工程成为一个名不虚传的健康商务城。
结合广场、绿地、道路等设计了功能分区明确的各部份出入口。
在沿西康路设置办公主入口，餐饮、康乐入口设在汉阳道一侧。
后勤入口设在北面。
主楼三个要紧单位共用一个大的出入口，底层宽敞通畅的大堂为三家共用，舒适而气派奢华。
裙房依照设计要求布置了为写字楼配置的咖啡厅、多功能厅、职工餐厅、精品商店、商务中心、后勤效劳、游泳桑那、健身、娱乐等设施，力求使该建筑成为以后的高级次健康商务办公中心。
2、建筑造型设计
该工程位于天津市的老城区，为了和城市形态达到和谐，设计了四个渐次升高的单元体，带遮棚的屋顶花园提升了写字楼的利用品质，遮棚形成的过度空间使高大的建筑主题与天空形成自然的衔接，同时其建筑组成语汇与下部乃至整体形成了完整而有机的统一。
裙楼以3、4层的玻璃体和实体穿插组成，超级自然地伸展开来，整个建筑设计采纳现代简约的新设计手法，在该地域达到令人线人一新的境界。
整个建筑造型新颖大方、富有现代感、层次丰硕、清新典雅，建成后定能成为该地域的标志性建筑。
（二）经济技术指标（单位：
元/平方米）
一、经济技术指标
计划可用地:
1.46公顷
总建筑面积:
77000M2
建筑基底面积:
5750M2
建筑密度:
容积率:
绿地面积:
4800M2
绿化率:
%
停车位:
500个（地下400个）
建筑高度:
99米
建筑层数:
26层
建筑结构:
框剪
二、建筑面积组成
总建筑面积组成
地上部分
地下部分
总建筑面积
面积
64200
12800
77000
地上部份建筑面积组成
裙楼
主体
14800
49400
（注：
裙楼部份共三层，四层以上为主体部份）
主体部份建筑面积组成
写字楼
单元式公寓
35400
14000
裙楼部份建筑面积组成
娱乐健身
交通面积
会议中心
咖啡厅
可售面积
面积
4000
2900
1100
300
6500
裙楼部份可售面积组成
1层底商
2层餐厅
2层银行
3层银行
2700
1000
900
总可售面积组成
主体内可售面积
裙楼内可售面积
裙楼内交通
地下设备用房
总计
2000
60800
五、顺驰广场本钱组成份析
以下投资估算按天津地域目前通常的计费标准，要紧包括土地开发费、工程建设费、工程建设其它费、不可预见费、营业税、销售费用、贷款利息等七大部份，详见固定资产投资估算表：
（总建筑面积77000平米，其中地上建筑面积64200平米，地下建筑面积12800平米）。
固定资产投资估算表
项目名称
总造价（万元）
单方造价（元）
土地开发费
工程建设费
工程建设其它费
780
不可预见费
营业税
销售费用
贷款利息
小计
各部份费用明细表如下:
（一）土地开发费
土地补偿费
8830
土地出让金
1284
200
三通一平
10
（二）工程建设费
地基处理
720
办公部分
体育设施部分
800
公用面积内装修
1805
弱电系统
地下车库
2304
注：
后附工程建设费估算书
（三）工程建设其它费
前期费
616
80
市政大配套费
19
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