商贸街高端项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx

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三、项目分析

1、地理位置

位于XXX城西北角，商贸街高端，东邻棣新一路（省道），属于新老城区结合部。

目前地块为空地和果树林，周边环境杂乱无序，整体形象不理想。

但随着本案大规模的改造和建材、五金、水暖、机电综合大市场的建设，区域形象将得到明显的改观。

2、项目规模

用地面积约86870㎡（未含政府赠送15亩的中庭和南园13亩的主干道），容积率可规划132，楼距1.5，地上计容积率建筑面积114470㎡。

3、项目定位

北园：

中高档住宅区；

南园：

建材、五金、水暖城；

4、建材、五金、水暖专业市场调查

经营户楼统计表

类别

经营户楼

户楼比例

经营间数

间数比例

平均间数

家俱

12

8%

56

21%

4.67

五金

47

33%

71

26%

1.51

水暖

15

10%

21

7%

1.4

建材

68

47%

118

44%

1.74

合计

142

100%

266

1.87

注：

以上每间店铺平均面宽3.6米，面积约40平米。

从上表可知，

（1）市场容量较小。

目前XXX经营五金、建材、水暖、家俱的经营店铺仅266间，经营户数只有142家。

（2）从以上行业分析，经营家俱需求经营面积最大，每户约200平米，其次是建材，五金、水暖。

另根据市场调查，目前无棣经营家装行业的数量较少；

以上经营客户得知县府规划建材、五金、水暖专业市场信息后，在税收、行政管理费用优惠的前提下，会搬迁来此经营的客户约占30%，考虑客户约占40%，不会搬迁30%（店铺大部分是自主经营，或占据较好的地理位置）。

5、项目优劣势分析（SWOT）

（1）优势（S）

A．地块体量较大，为项目整体规划创造了较大的造作空间：

近千户人口，上万平米的中庭花园、十万平米封闭式大社区，强大配套（自身拥有菜市场、幼儿园、会所等，小学、二中和医院近在咫尺），周到的物业管理服务，彰显尊贵、荣耀品质生活。

B．政府规划的近400间专业市场店铺群，新老城区交汇的枢纽地段，近千户人口日常强大的消费能力，商贸街西段贯通省道和未来205国道所带来的交通便捷，商业店铺升值炙手可热；

（2）劣势（W）

A．本案地段目前较为偏僻，市政生活配套还未健全，人流量较少，商业氛围差。

市场建议：

大力宣传政府2004年重点规划项目建材、五金、水暖、机电城和本案大规模的改造，勾划和塑造出该区域将成为无棣县未来新的生活中心区和商贸区。

B．经营五金、水暖、建材经营户数有限，市场容量小，与规划的400间商业店铺群存在较大的缺口。

市场规避：

a.商业住宅化，降低投资风险；

b.深度挖掘投资客户，充分重视乡镇的客户；

c.扩大市场经营行业种类，如增加金融器具、机电专业市场。

d.增强政府行为，如规定年限内税收、行政管理费用优惠或全免，吸引行业经营业主来此经营。

（3）机会点

A.XX县城已取消私人建房为项目提供了更大的市场空间。

B.房产正处于起步阶段，03年未集资房禁止建设，多年累积下的客户储

备量和数量不断增加的二次置业者为房地产建设开发提供丰富的客户资源。

（4）威胁

A.XX县城人口少，市场容量有限；

居民消费意识较为原始，为市场的引导增加

了不可预见性。

B.具有地段优势的院前街西段改造项目（约5万平米），会分流一部分商业投资客户。

C．XX县小商品商贸城的惨淡经营，将会影响客户对本案专业市场投资的信心

a.做足产品文章，使产品更具有竞争力；

b.深度挖掘各乡镇的客户资源，加大各乡镇的宣传力度；

c.结合客户需求，寻找市场产品空白点；

d.加大专业市场的政府行为，扩大专业市场地理辐射范围，增强投资者的信心。

小结：

1、开发模式

通过上述分析，XX县目前住宅需求量较大，项目北园中高档住宅区只要在

小区规划和户型设计、产品销售、企划上引进先进的房产理念，销售则水到渠成，而专业市场不可预知性较多，销售困难性较大。

因此为降低开发投资风险，加快资金回笼速度，建议项目分二期开发，首期先开发北园中高档住宅区，积累专业市场客户，详细了解专业市场客户心理和市场动态，为二期开发南园专业市场做充足准备。

2、住宅利基市场

综合以上市场区域状况和项目分析，本案住宅利基市场如下：

A、120-130㎡3房、130-150㎡4房：

市场总价12-15万元，月付600元左右，是市场上最为普遍的居住类型，这一类型构成市场主力需求，针对客层主要有两类：

相对年轻的政府机关普通公务员、城镇国有企业、事业单位职员，均有这种支付能力，但目前这类客层均居住在单位集资房，为改善居住环境、或为结婚建立新家庭、或为摆脱与父母共同生活的尴尬，倾向于购置一处房产。

下级乡镇政府机关干部、个体业户，为改善下一代教育环境，或为拓展个人政治空间、人际关系，这一客层在县城置业欲望较为强烈。

B、中高品质的社区性商品房：

有一定积蓄的当地公务员、企事业单位双职工、无棣个体工商业户，可承受价位在16-20万元之间，现住宅多为单位分配房、集资房或自建房，品质较差，因为家庭规模的扩大，有改善居住条件的需求，但现有商品房相对其居住房又无明显差异，这一客层需求无法得到有效满足。

C、别墅或类别墅产品完全一片空白：

一部分当地成功人士，特别是个体、私营企业主、企业高级管理人员、政府要员，事业基础在当地，为追求高品质的城市生活，倾向于在当地购置一处有规范物业管理、完善社区环境配套的房产，享受良好的居住氛围，优越的舒适性、安全性和私密性，倾向于经济型别墅或类别墅，价位在25-35万元之间。

第二章：

产品投资分析

一、经济指标详见下表（不含政府赠送广场、专业市场主干道）：

用地面积

104870（含政府北区赠送10000平米的中庭广场和南区8000平米的道路）

土地实际用地面积

80490㎡

建筑占地面积

28300㎡

总建筑面积

112440㎡

不计容积率面积

7000㎡

计容积率面积

105440㎡

其中

北园用地面积

42360（未含赠送花园面积）

北园建筑面积

68660㎡

沿商贸街店铺

4660㎡

住宅面积

64000㎡

13430

建筑密度

31.7%

容积率

南园用地面积

38130（未含政府赠送主干道）

南园建筑面积

36780

3000㎡

专业市场内街店铺

11870㎡

2-3层住宅

21910㎡

14870

38.9%

0.96

总建筑密度

35.1%

总容积率

1.31

绿地率

35%

总停车位

300位（含南北区公用停车位）

二、预测销售收入

1、销售收入总表

房产类型

面积

单价

预侧收入

备注

商业

店铺

沿商贸街

7660

2000

1532

4.5米层高

专业市场内街

11870

1400

1662

4米层高

住宅

85910

1200

10309

含赠送储藏间或花园

车位

3000（120个）

2万/位

240

层高2.18米

房产销售平均价格：

1290元/㎡

2、收入明细表如下

面积（㎡）

单价（元/㎡）

预侧收入（万元）

北园

4660

932

64000

7680

含赠送储藏间

车库

120个

3000平米

小计

南园

3000

600

5.2米层高

内街店铺

21910

2629

含赠送花园

4891

13743

三、直接开发成本

内容

成本（万元）

地上建安综合成本

5850

平层均价530元/㎡（含桩基、门、窗等）

物管基金

117

建安开发成本的2%

市政基础设施配套及其它行政事业性与服务性收费

390

35元/㎡（含消防、新型建筑材料发展基金、图审费用、质量监督费用、散装水泥专项资金、及各类规费）

水、电、智能

422

40元/㎡

道路、绿化、地下管道等公用配套

400

暖气

勘探、设计费用

158

15元/㎡

资金成本

100

不可预见费用

293

建安成本的5%

管理费用

120

开发周期2年，每年60万

企划、广告、销售管理费用

274

销售额的2%

地价

1243

（含土地交易费用）

本地房产开发不需要人防异地费用

附表一：

北园开发总成本

4126

框架平层550元/㎡（含桩基、门、窗等）

83

264

275

300

35元/㎡

113

含二期

206

60

187

含土地交易费用（含二期约580万元）

税收

374

销售额的4%

四、营业性税收：

13743×

4%=549万

五、投资经济分析

在开发周期2年，100%销售前提条件下，投资