新会计准则实施对房地产企业的影响与对策Word下载.doc

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二、 新会计准则对房地产财务管理的影响 4

2.1 对会计核算体系的影响 4

2.2 对房地产企业管理水平及财务信息系统的影响 4

2.3 对会计要素结构影响 5

2.4 对税收核算的影响 5

三、 新会计准则下房地产财务管理的应对对策 5

参考文献 7

I

序言

2006年2月15日，国家财政部正式发布了新《房地产企业会计准则》，它包括l项基本准则和38项具体准则。

2007年1月1日首先在上市房地产企业范围内实施。

新会计准则体系由基本准则、具体准则、应用指南和解释等组成，其中基本准则在整个房地产企业会计准则体系中起着统驭作用，具体准则在基本准则的基础上对具体交易或事项会计处理的规范，应用指南是对具体准则的一些重点难点的操作性规定。

解释是就实务中遇到的实施问题而对准则作出的具体解释。

它的实施标志着我国会计改革踏上了新台阶，是我国会计迈向国际化的一个重要里程碑。

它将进一步强化对会计信息供给的约束，有效地维护投资者、社会公众和债权人等的知情权，有利于提高境内外资本市场信息的可比性。

它有利于房地产企业进一步促进、深化改革，健全财务管理职能，建立现代房地产企业管理制度。

它是反映房地产企业价值的一面清晰度更高的“镜子”。

一、新会计准则概述

1.1新会计准则简介

改革开放至今，我国已经基本形成了以《会计法》为主体的具有中国特色的比较完整的会计法规体系，如表1所示

表1我国的会计法规体系

层次

内容

制定者

具体内容

第一层次

会计法律

全国人大及其常委会

《会计法》

第二层次

会计行政法规

国务院（或国务院有关部门）

《总会计师条例》、《企业财务会计报告条例》、《企业会计准则》等

第三层次

国家统一的会计制度

国务院财政部（或国务院其他部门）

会计规章

《财政部门实施会计监督办法》等

会计规范性文件

《企业会计制度》、《会计基础工作规范》、《会计从业资格管理办法》、《会计档案管理办法》等

第四层次

地方性会计法规

省、自治区、直辖市的人大及其常委会

《湖北省代理记账管理实施办法》、《湖北省会计从业资格管理实施办法》、《广东省会计从业资格管理实施办法》等

其中，《企业会计准则》中的基本会计准则是企业会计准则体系中的第一个层次，就其功能而言，它不仅应当是准则的准则，指导整个准则体系和具体会计准则的制定，而且今后如果出现新的交易或事项，它还可以作为会计处理的参照依据。

它应当主要规范会计的目标、会计原则、基本假设、会计要素的确认、计量和报告等。

我国加人WTO后，会计准则国际化趋同的需要也日益迫切，在欧盟不承认我国市场经济地位的借口中，有一条就是认为中国会计准则与国际会计准则差异较大。

92年基本准则是在我国经济改革开放以后，随着我国由计划经济体制向市场经济体制转变，财政部会计事务管理司根据当时的国情并借鉴国际惯例而颁布的第一个会计准则。

它的颁布是我国会计制度改革的一次重要转折，其最大的特点是具有向市场经济体制过渡的性质。

但是，随着我国改革开放的进一步深化和世界经济一体化趋势的加强，会计理论也在不断发展、不断完善，92年基本准则越来越显得不适用。

虽然我国在1995年以后也陆续颁布了一些具体会计准则，但是，这些具体会计准则发布时间的跨度长、实施范围不统一、条文规定过于抽象，而且，一些新型的交易或事项的出现，使得人们“无章可循”。

因此，关于如何规范具体会计准则的制定以及没有具体会计准则规范的交易或事项的会计处理的问题越来越受到大家的关注。

新会计准则共六类156个，资产类69个中新科目40个，负债类35个中新科目23个，所有者权益类7个中新科目2个，成本类7个中新科目5个，损益类33个中新科目20个，新增共同类5个科目，共有新科目95个。

（1）新会计准则体现了房地产企业账务处理的共性和行业特点的个性。

新增的95个科目中，适用于所有房地产企业的有27个，其余68个分别适用于10种特殊行业。

即：

银行业15个，金融业13个，证券业5个，保险业18个，再保险分出人7个，典当业2个，租赁业3个，制造承包商3个，油气开发商3个，农业4个，其中“贷款”及其“损失准备”科目同时适用于银行、保险和典当业；

“代理兑付证券”和“代理兑付证券款”同时适用于银行和证券业。

（2）“交易性金融资产”和“交易性金融负债”科目不只适用于金融业，也统用于其他行业。

原会计制度中，投资分为长期和短期，在会计实务中，房地产企业的短期股票投资往往长期挂账，名不副实。

新会计准则适应现实“投资”的广义性，细化了房地产企业投资的账务处理。

把以交易为目的持有的证券投资、股票投资、基金投资等，划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的，归在“交易性金融资产”科目核算，可供出售的金融资产归在“可供出售金融资产”科目核算。

持有至到期投资的摊余成本在“持有至到期投资”科目核算。

交易性金融资产和交易性金融负债的账务处理实质类同：

二者均按其类别设子目，前者分“成本”和“公允价值变动”明细核算，后者分“本金”和“公允价值变动”明细核算；

有关账务的处理往往是会计分录的借贷反向。

（3）持有至到期投资和可供出售金融资产较为类似。

　　（4）增加了资产的损失准备和折旧（摊销）科目，深化了会计的谨慎性原则。

　　（5）准备金科目不都是资产的备抵科目，房地产企业的负债、所有者权益和损益也有“准备金”科目。

　（6）损益类和损益表新增“资产价值损失”科目，排列在期间费用之后。

（7）损益类新增“公允价值变动损益”科目，损益表以“公允价值变动净收益”排列在“投资净收益”之前。

1.2新会计准则设置的特点

（1）统一性

新会计准则的设置打破了行业、所有制的界限，工业房地产企业、商业房地产企业、股份制房地产企业、

国有房地产企业、外商投资房地产企业等均可使用新制度所提供的会计准则。

（2）稳定性

新会计准则的设置体现了会计准则要保持相对稳定的要求。

新制度提供的科目与旧

制度科目基本保持了一致。

也就是说为房地产企业的常规业务设置的科目同旧制度基本一致没有改变。

（3）与国际惯例接轨

新会计准则设置了专门反映资产减值的科目，是谨慎性原则在科目设置中的体现，

缩短了我国会计核算与国际惯例的距离。

原文地址：

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二、新会计准则对房地产财务管理的影响

2.1对会计核算体系的影响

房地产企业会计核算帐户、会计报表及其列报内容和部分会计处理流程将发生改变。

新增准则如《金融工具确认与计量》、《金融工具列报与披露》等的实施，要求对房地产企业现行使用的“短期投资”、“长期股权投资”、“长期债权投资”等科目进行重新设计，按金融工具的分类和确认与计量原则核算。

并在相应的报表中列表与披露：

再如，房地产企业需要根据《所得税准则》设计“递延所得税资产”和“递延所得税负债”科目，核算递延的所得税项。

2.2对房地产企业管理水平及财务信息系统的影响

房地产企业会计帐户、报表结构的调整直接导致了房地产企业财务信息系统及其有关功能的调整．房地产企业需要通过自行开发完善或通过软件供应商的功能升级来实现功能的转换。

本套准则公布后将会大大提高房地产企业管理水平，尤其是金融工具的确认计量要做好必须重新更新所有银行信息管理系统和管理办法。

（1）新会计准则提高了房地产企业财务信息的透明度、可比性与可靠性

会计准则内容完整，覆盖面广，填补了中国会计规范领域的诸多空白，建立起了较为科学完善的会计要素确认、计量和报告标准，并在会计计量、房地产企业合并、金融工具会计等方面实现了质的飞跃和突破，从制度体系规范方面使提供高透明度的财务信息成为可能。

（2）从长期分析，新会计准则的实施将降低房地产企业利润的可操纵眭

1）资产减值准备计提方面：

新资产减值准则在规定资产减值损失一经确认便不得在以后会计期间转回后，房地产企业就无法再利用资产减值准备的计提和冲回的手段来进行利润操纵。

2）存货发出计价方法方面：

在新存货准则规定不可采用“后进先出法”后，将使房地产企业不能再使用变更存货发出计量方法来调节当期的成本费用和利润水平，使房地产企业当期发出存货的成本反映的都是实际历史成本，无法再进行人为调节。

3）房地产企业合并会计处理基础方面：

新房地产企业合并准则规定，处于同一控制下的房地产企业合并，合并方在房地产企业合并中取得的资产和负债，应当按照合并日被合并方的账面价值计量。

这一规定放弃了使用公允价值计量，避免了人为的利润操纵。

4）扩大合并报表范围方面：

新合并财务报表准则规定，凡是母公司所能控制的子公司都要纳入合并报表范围，而不以股权比例作为衡量标准。

这一规则的变革，遵循了实质重于形式的原则，使得一些房地产企业不能再利用分离若干子公司、缩小持股比例、将经营状况不良的业务从合并范围中剔除的方法来粉饰房地产企业集团的整体业绩。

（3）新会计准则增强了规范性、可操作性和谨慎性

新准则的实施使得会计和审计工作更有据可依，会计处理和审计程序实施的难度相对较小，更有利于防止房地产企业通过债务重组和费用资本化等手段虚报利润。

而注册会计师和审计风险主要取决于房地产企业会计信息质量本身，因此，新准则的颁布和实施还有利于审计风险的降低和审计环境的改善。

2.3对会计要素结构影响

新准则使一些会计要素的确认和计量发生变化，导致房地产企业需对涉及本房地产企业的会计要素根据新准则的定义进行重述．房地产企业将由于重述改变重述期的资产负债表结构。

例如根据“金融工具”有关准则对“长期债权投资”按交易性质分类，将会改变房地产企业的“长期资产”和“流动资产”结构。

2.4对税收核算的影响

一是税收计算和缴纳，新准则将在收入确认、资产计价、公允价值使用、资本化和费用化处理等许多方面与税收规定产生差异．房地产企业需分析判断两者的差异。

正确按税收规定计算纳税；

二是房地产企业纳税类别，特别是在引入《投资性房地产》准则后，在现行税制不作改变情况下．许多以缴纳增值税为主的房地产企业，很可能会由于运用了公允价值转换并确认和计量投资性房地产而产生营业税的纳税义务。

三、新会计准则下房地产财务管理的应对对策

首先，无论是上市房地产企业还是非上市房地产企业，均应对有关管理层和财务、会计人员进行培训，加快中高端会计人才的培养，尽早修订房地产企业的会计手册，了解和熟悉新会计准则的要求，