写字楼物业管理课后学习资料docWord文档下载推荐.docx

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在写字楼物业分散出售的情况下，山于产权分散，很难集中所有业主的意志来进行面向长远的统一的物业资产管理。

故本题选D,

2.按照写字楼物业所具备的功能差异将写字楼划分类别，不包括（）。

A单纯型写字楼

B自用型写字楼

C商住型写字楼

D综合型写字楼

【答案】B

【解析】本题考查的是写字楼的分类。

按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：

①单纯型写字楼，即写字楼基本只有办公一种功能；

②商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公楼内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一•部分是住宿；

③综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。

故本题选B,

3.写字楼市场上通常将写字楼分为（）（按照从高到低的等级顺序）o

A一级、二级、三级

B三级、二级、一•级

C甲级、乙级、甲级

D丙级、乙级、甲级

【答案】C

我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等分为甲、乙、丙三个等级。

甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。

乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况11好，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），收益能力低于新落成的同类建筑物。

内级写字楼其物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，有较为明显的实物磨损和功能折旧，相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一•个合理的出租率。

故本题选C,

4.位于CBD（中央商务区）的写字楼往往是（）写字楼。

A甲级

B乙级

C丙级

D其他

【答案】A

【解析】本题考查的是影响写字楼分类的因素。

甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。

写字楼建筑的吸引力在很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力也会山于城市•建设的发展而经常发生变化。

例如，随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近CBD（中央商务区）的形成和发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼。

故本题选A,

多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意）

5.影响写字楼分类的因素包括（）等。

A写字楼的声望或形象

B大堂和走廊

C电梯服务质危

D出租率

E租户类型

【答案】ABcE

这些因素包括：

位置，交通方便性，声望或形象,建筑形式,大堂，电梯,走廊，写字楼室内空间布置,为租户提供的服务,建筑设备系统，物业管理水平，租户类型。

血出租率的高低受写字楼等级和租金的影响较大，且不同等级的写字楼的出租率很有可能相同。

故本题选A、B、C、E,

6.下列措施中能够起到提高写字楼吸引力、提升写字楼等级的有（）。

A根据建筑物的层数来确定每部电梯所停留的层数范围

B建筑物内所有的通道都进行认真的装饰，并尽可能使走廊成为租户办公室空间的延展C对租户及其雇员、客户、参观者在大堂所需得到的初步服务给予足够的重视，包括提供一些小型的购物服务等

D考查租户的形象和声誉，谨慎地选择租尸类型，尤其是主要租户的类型

E对写字楼进行现代化建筑设备系统改造，使其达到5A写字楼的标准

【答案】ABcD

【解析】本题考查的是影响写字楼分类的因索。

对于电梯服务来讲，其最重要的标准是安全和快速，但电梯乘客并不是仅仅计算电梯每分钟能上多少层，而是计算上电梯前的等待时间以及乘上电°

梯后在中间各楼层停留的次数。

因此要合理配置电梯的数量，并根据建筑物的层数来确定每部电梯所停留的层数范围，以提高电梯运行的效率。

所以A选项是正确的说法。

对于走廊，建筑物内所有的通道都进行认真的装饰，并尽可能使走廊成为租户办公室空间的延

展，走廊需要有充足的照明，宜用自然色调装饰。

所以B选项是正确的说法。

对于大堂，大厦内的租户经常在写字楼的大堂与其客户接洽，如果大堂显得过时、陈旧或维护不良，就会大大降低写字楼物业的吸引力，应该对租户及其雇员、客户、参观者在大堂所需得到的初步服务给予足够的重视，包括提供一些小型的购物服务等。

所以C选项是正确的说法。

对于租户类型，形象和声誉在商业经营活动中至关重要，人住同一写字楼的租户间的相互影响会增加或减

低他们各自的形象和声誉。

山于这个原因，租户和物业服务企业对写字楼内租户的类型都非常重视。

所以D选项是正确的说法。

对于建筑设备系统，在对写字楼进行现代化建筑设备系统改造的过程中，有一•个成本效益分析问题，如果大厦进行现代化建筑设备系统改造所需支付的成本不能通过大厦租金收入的提高而收回，则进行改造就没有投资价值。

所以E选项是不正确的说法。

故本题选A、B、C、D,

【考点2】写字楼物业管理的常规目标

7.不属于写字楼物业管理常规目标的是（）。

A使收益部分使用率最大化

B使物业服务企业的收益率最大化

C使物业资产保值率和升值率最大化

D使物业所有人与使用人满意率最大化

【解析】本题考查的是写字楼物业管理的常规目标。

写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位-•体，互相渗透。

包括：

①经营目标，使收益部分使用率最大化；

②管理目标，使物业资产保值率和升值率最大化；

③服务目标，使物业所有人与使用人满意率最大化。

而B选项的使物业服务企业的收益率最大化，是物业服务企业的目标，不能算作写字楼物业管理的常规目标。

故本题选B,。

8.普通租碍型商务写字楼的标准层有效使用率，即专用部分而彬标准层而积一般为（）。

A50%〜60%

B60%〜。

70%

C70%〜80%

D80%〜90%

9.普通租售型商务写字楼的整体有效使用率，即专用部分面积的合彬总建筑面积（停车场除外）-•般为（）o

B60%〜70%

【解析】第8、9题考在的是写字楼的经营目标：

使收益部分使用率最大化。

写字楼的空间可以以是否取得直接收益为标准划分为收益部分（专用部分）和非收益部分（公用部分）。

前者指办公室、店铺、租赁仓库、停车场等，后者指公用流线（门厅、电梯厅、走廊楼梯等）、公用房间（洗手间、开水间、休息室等）、物业管理用房、设备机房等。

普通租售型商务写字楼的有效使用率-•般为:

①标准层有效使用率二专用部分面秽标准层面积二70%〜80%；

②写字楼的整体有效使用率二专用部分面积的合彬总建筑面积（停车场除外）=60%.70%；

故第8题选c,第9题选B,。

10.优质的物业管理可以使写字楼保值增值，这种保值增值的作用体现在（）。

A土地价值的增长

B稳定的租金收益

C在经营过程中物业获得的成好的形象利声誉

D相对延长了的使用寿命所带来的收益

E在产权的转让中所产生的超越物业本身的价值

【答案】BCDE

【解析】本题考查的是写字楼的管理目标：

使物业资产保值率和升值率最大化。

土地价值的增长是山市场规律所决定的，与物业管理的好坏没有直接关系。

而优质的物业管理可以使写字楼保值增值，其创造价值增长的作用是十分巨大的。

高水平的物业管理不仅可以使物业获得稳定的租金收益，还可以使物业获得优公的市场形象、历久常新的楼宇质量和相对延长的使用寿命，而使其在产权的多次转让中为业主创造出远远超越物业本身的难以估量的价值。

故本题选B、c、D、E,。

【考点3】写字楼物业管理的工作内容

11.物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平，一般很少选择（）作为物业宣传的主题。

A优越的位置

B周围景观

C交通便利

D租金低廉

【解析】本题考查的是写字楼物业管理的T.作内容中的市场营销。

物业管理师通常要努力进行市场宣传以使物业达到一个较为理想的租金水平，这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，但他们-•般很少通过强调租金低廉来吸引租户。

因为很多情况下，租金水平相对于物业的其他特性来说可一能并不十分重要。

通过对大量的租户的调查表明，他们选择物业时所考虑的众多因素中，租金是否便宜只占第五位或第六位。

故本题选D,。

12.在进行写字楼物业市场营销时，选择的宣传媒介不包括（）。

A网络

B分类广告

C信函

D电视

【解析】本题考查的是写字楼物业管理的工作内容中的市场营销。

物业管理师选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介。

一般来说，对于中低档写字楼物业选择网络和报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊比较合适，对于大规模的写字楼物业还可选择电视、广播来进行宣传。

故本题选C,。

13.在写字楼内可以充分利用下列哪一种空间以扩大收益（）。

A公共空间

B管理服务空间

C设备空间

D出租单元空间

【解析】本题考查的是写字楼管理中的策略。

在写字楼中，要以收益部分使用率最大化为经营目标，即可以充分利用出租单•元空间以扩大收益。

同时要保证非收益部分的使用需要。

市场调研显示，大部分写字楼的使用者希望在楼内有免费的休息区。

毫无疑问，写字楼使用若使用时间最长的空间是办公室，但对公共空间的合理配置，例如，设置免费公共休息区等,会显著提高使用者对物业管理服务的满意度。

有些写字楼管理者，片面追求扩大受益空间，竭力压缩物业管理服务用房，导致管理服务人员工作环境恶劣，使管理服务空间长期处于一种临时状态、混乱状态和非正常状态。

这种做法对提高和保持写字楼物业管理服务质晕肯定是不利的。

另一方面，写字楼内的大型强电、弱电、机电设备越来越多，但是有些写字楼的管理者大量侵占设备运行空间，改建仓库，挪作商用。

这种做法完全不懂设备运行与人工作—样，也需要良好的空间环境。

这种做法使设备的运行空间和检修空间恶化，对写字楼的安全构成威胁。

14.下列对于写字楼物业管理的内容的说法正确的有（）。

A目前在物业市•场营销过程中流行着一种“看楼”的方式，这种展示物业的营销方式取决于物业管理师对未来租户需求的了解程度，而•这种需求可通过与租户非正式的接触、问卷调查等形式来获取

B为达到按期足额收取租金的目的，制定严格的租金收取办法是很有必要的，譬如对迟交者予以罚款或者诉诸法律进行解决

C物业管理提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提解租户按时缴纳租金，并让租户了解租金收取