商品房认购与商品房买卖合同文档格式.docx

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　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

　　（五）交付使用条件及日期;

　　（六）装饰、设备标准承诺;

　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

　　（八）公共配套建的产权归属;

　　（九）面积差异的处理方式;

　　（十）办理产权登记有关事宜;

　　（十一）解决争议的方法;

　　（十二）违约责任;

　　（十三）双方约定的其他事项。

　　一、什么是商品房认购?

认购一般都发生在什么时期?

认购的形式有哪些?

　　出卖人与买受人在签订合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，这是当前商品房买卖的通常形式。

　　商品房认购，是指商品房买卖合同双方当事人在签订预售契约或者买卖契约之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

在法理上，一般称之为预约合同。

签订预约合同的目的是约束双方订立本约。

关于认购的法律性质认定问题，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认，所以，认购书尚不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系，当事人交付的定金为立约定金。

　　认购的形式现实中常见的有：

认购书、定购协议、预定协议等等。

无论哪种形式，一般都意在对进一步签订商品房买卖合同作出约定，直接约定商品房的实质内容的不多见。

　　商品房认购一般在开发商已经办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。

　　二、如何认定名为商品房买卖认购协议，实为商品房买卖合同?

　　商品房买卖合同是当事人双方规范相互之间行为的主要依据，因此在实践中为明确详细的写明合同内容是非常重要的，为了规范商品房的交易行为，目前使用的商品房买卖合同文本一般是房地产管理部门拟订的格式合同文本。

　　依据本条规定，认定商品房认购书实为商品房买卖合同，即认定预约实为本约，应当具备两个条件：

　　条件一、具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;

　　条件二、出卖人已经按照约定收受购房款。

　　《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的内容共有13条之多，《商品房买卖合同示范文本》约定的合同内容有25条之多。

建设部2003年6月施行的《商品房销售管理办法》第16条中对商品房销售合同的内容做出比较明确的规定：

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（—）当事人名称或者姓名和住所;

（二）商品房基本状况;

（三）商品房的销售方式;

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

（五）交付使用条件及日期;

（六）装饰、设备标准承诺;

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础没施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

（八）公共配套建筑的产权归属;

（九）面积差异的处理方式;

（十）办理产权登记有关事宜;

（十）解决争议的方法;

（十二）违约责任;

（十三）双方约定的其他事项。

2000年9月建设部与国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》中约定的合同条款包括：

（1）双方当事人的基本情况;

（2）项目建设依据;

（3）商品房销售的依据;

（4）买受人所购房屋的基本情况;

（5）计价方式与价款;

（6）面积确认及面积差异处理;

（7）付款方式及期限;

（8）买受人逾期付款的违约责任;

（9）交付期限;

（10）出卖人逾期交付房屋的违约责任;

（11）规划产权设计变更的约定;

（12）交接;

（13）出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷;

（14）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任;

（15）出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺;

（16）关于产权登记的约定;

（17）保修责任;

（18）双方就小区、楼字命名权、屋面、外墙使用权的约定;

（19）买受人合理使用房屋、公共部位和设施的使用权;

（20）争议解决方式;

（21）末尽事宜的约定;

（22）附件效力的说明;

（23）附件形式的要求;

（24）签定之日起生效;

（25）登记备案。

《商品房销售管理办法》是建设部颁布的部门规章，是对商品房买卖的当事人有约束力的强制性规范，而《商品房买卖合同示范文本》则是政府有关部门共同为了引导人们的交易行为而发布的文本，是—种任意性的指导性意见，而不具有强制力，只是作为当事人的—种参考。

　　具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并不要求具备全部内容，只需要对合同的主要内容作出约定的，再加上第二个条件，就可以认定为实为商品房买卖合同，至于哪些是合同的主要内容，可以参照合同法的相关规定确定，一般包括商品房的位置、楼层、总面积、单价、总价、交付、付款方式等。

　　“出卖人已经按照约定收受购房款”的内涵为：

认购书已经实际履行，出卖人已经收取了购房款。

既包括全款，也包括部分购房款;

对付款方式没有要求，既包括一次性付清，又包括分期付款，还包括住房贷款方式。

　　三、认购书中的定金问题

　　（该小题主要参阅和摘录了‘国家民商法审判网文章民事研判房地产’“商品房买卖合同司法解释中的相关问题”

（二）

　　在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。

这种费用常被冠以“定金、“订金、“押金、“保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。

在购房实务中，因为购房人对该房屋不满意，或对购房合同磋商不成功时，购房人要求返还定金或所交预定款，而开发商往往以购房人违约为借口，拒绝返还定金。

认购所交定金在以后的处理成了现实中的难题，如何破解?

　　一）、《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;

当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;

当事人之间另有约定的，从其约定。

　　依据上述规定，可以分为三种情形来处理：

　　一是符合商品房销售条件的，所预交款项又明确约定为定金或明确约定适用定金罚则的，由于购房人的当方面原因导致未能订立商品房买卖合同的，定金不返还。

由于开发商单方面原因导致未能订立商品房买卖合同的，双倍返还定金。

　　二是符合商品房销售条件的，所预交款项没有明确约定为定金或明确约定适用定金罚则的，无论谁的原因导致未能订立商品房买卖合同的，开发商都应当向买受人返还所收费用。

　　三是不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。

那么，收取的费用都应当返还。

　　二）、《担保法》司法解释第115条规定：

“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方，拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;

接受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　值得注意的是：

1、怎么理解“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”?

　　通常理解为：

签订认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建、开发商的主体资格丧失、自然灾害导致开发项目灭失等。

　　2、当事人不能就商品房买卖合同的内容协商一致，是否就可推论是一方拒绝订立合同呢?

是否均应适用定金罚则?

　　对于这一问题，一般认为，只要当事人在协商的主合同里没有特别约定，则不能认为是任何一方当事人违反预约合同拒绝订立主合同，不能适用定金罚则。

　　如有一个案件，双方签订了认购书，交付了定金，后在这正式签订商品房买卖合同时，买方发现合同文本中增加了11条补充条款（是有关延期交款和交房责任等方面的规定），买方意欲删除，被告不同意，后因未协商一致而未签订商品房买卖合同。

　　后买方起诉要求双方返还定金。

一审判被告有过错，双倍返还定金。

二审法院认为，在签订认购合同时，被告未出示销售合同的补充条款，致原告不能接受此时出示的合同补充条款，双方对认购书约定的买卖房屋的意思表示未能达成一致，双方均不存在违约，被告应返还原告定金。

　　案例二：

一消费者许高诉中鸿天房地产公司认购合同纠纷案。

2000年1月8日双方签订SOHO现代城认购书一份，约定认购预售商品房一套，1月21日至30日签预售合同，交付定金3万元作为合同担保。

在签订预售合同时，中鸿天未取得商品房销售许可证。

许高提出取证后再签，中鸿天拒绝，引发纠纷。

一审法院认为，认购合同无效，违反法律强制性规定。

无效后，定金失去担保效力，一次性返还3万元。

许高不服上诉。

二审认为，双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的特点，应视为有效。

该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已存在，许高已交纳定金，该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。

该定金条款只在认购书中约定的条件、范围内对是否签订主合同发生担保效力，对该认购书以外的情况并无约束力。

被告抗辩主合同无效并不成立。

根据担保法司法解释115规定：

当事人约定以交付定金作为主合同担保的，适用定金罚则。

二审改判，双倍返还定金。

　　四、商品房买卖合同主要内容有哪些?

（1）当事人名称或者姓名和住所;

　　一般包括，买卖双方的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。

如果有委托代理人的话，那么包括委托代理人的名称（姓名）、地址、邮政编码、联系电话。

（2）商品房基本状况;

　　有关房屋的情况是对买卖合同标的物的基本描述，也是标的物特定化的过程，这主要包括以下内容：

a.房屋的坐落位置、朝向、日照时间、采光通风等;

b.所买卖房屋的面积，应注明实际建筑面积和所分摊的公用建筑面积分别多少;

巳房屋是现房还是预售的商品房;

d.房屋的配套设施和装修标准。

　　（3）商品房的销售方式;

　　在房地产市场中商品房销售的方式有很多，不同的销售方式下,当事人之间的权利义务也就有所不同，所以明确销售方式也是非常重要的，譬