特色街建设可行性报告Word文件下载.docx

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第五部分其定位及经营布局设想

第六部分特色商业街操作模式

第七部分特色商业街对临安城市发展的意义和影响

第八部分发展建设需要的政府支持

前言

筑境特色商业街是针对临安目前的商业布局和临安的长远发展规划而精心打造的一个商业项目。

她依托于临安城北商圈，并服务于整个临安地区，辐射至外地旅游人群和消费资源，她强调于临安独有的特色，即对内服务于临安百姓大众的日常生活，又对外宣传发扬临安的物华天宝，这一功能将会明显差异于其它一般的商业项目。

应该说，这样定位筑境特色商业街，是更多地展现临安市商业、旅游、特色产业和城市经济的价值与魅力，十分适应临安市城市规划的要求，对提升城市品位，促进我市旅游经济的发展具有明显的意义。

鉴于此，筑境临安特色商业街项目任重道远，这样一个项目的开发、运作和经营，需要社会各界的共同支持和关注，需要政府有关部门的大力支持和帮助！

一、现有商圈分析

临安市区的商业主要集中在城中街、钱王大街和衣锦街两侧，以人民广场和锦城新天地为中心，向周边发散。

商业圈内商铺物业类型主要以沿街商铺以及百货商场为主，其市场发展相对已经比较成熟。

目前暂时可划分为以下五大板快：

1、城西商圈

消费群体主要为周边居民，商业业态以为服务周边小区的家装、超市、餐饮店为主。

主要为玲珑花园、忆江南家园和云中绿园等一些新建成小区的住宅底商。

2、人民广场商圈

该区域为临安市中心的商业中心，商业氛围浓厚，业态构成比较丰富，主要集中了一些较大的知名品牌店，和一些服饰精品店和土特产店，服务半径覆盖整个临安市区。

3、钱王大街商圈

该区域贯穿临安市区，主要以街道两边的沿街商铺为主，为一些五金建材和汽车、摩托销售公司，一些综合市场、超市其中穿插其中。

4、老城区商圈

该区域为临安市较老的商业中心，以锦城新天地为中心，以衣锦街和周边延伸路段的沿街商铺为主，主要经营业态以服饰、百货为主。

5、成长中的城北商圈

现阶段该区域的商业主要以一些社区服务型商业为主分布在苕溪两岸和林学院周边，并以靠西北的浙皖农贸城和东北部林学院所在的“北学区”为中心向东北方向发展。

二、目前临安商业发展特点

1、消费品市场繁荣活跃

2004年，全市实现社会消费品零售额28.45亿元，同比增长14.5%，其中市区零售额16.11亿元，增长15.9%。

2、新型商贸流通业态继续扩展

新型商贸流通业态快速发展，超市连锁门店达到35家，营业面积超过4.7万平方米。

新型商贸业中除超市外，另有专业市场、特色休闲业等也逐步发展，整个新商贸格局在按功能细分的方向进行。

3、餐饮市场日益红火

全年餐饮业零售额实现4.11亿元，同比增长41.3%增加1.2亿元，占社会消费品零售总额增加额的三分之一，比上年增长41.3%，高出杭州地区平均增幅4个百分点

4、旅游经济快速发展

接轨杭州旅游西进，2005年整个临安地区全年旅游接待总人次将达到305.5万，同比增长25.7%，实现旅游总收入13.5亿元，增长12.5%。

5、休闲服务业迅速崛起

三产扩张、消费升级，人们的生活方式不断改变，市民生活方式逐渐改变，一些新型的休闲娱乐场所不断出现。

6、土特产市场发展迅速

随着交通条件的改善和临安生态旅游城市的建设推广，临安土特产市场已经逐步扩展，发展成为商业贸易中一大新的亮点。

三、临安城市发展规划前景

临安市的发展目标是把临安建成现代化的生态经济强市。

按照这一思路，城市发展按照东扩北移的方向进行。

到2005年，临安国民生产总值达到137亿元（人均2.65万元，折合3200美元），年均递增10.5%，三次产业比例达到10∶58∶32；

通过"

十五"

计划的实施，三次产业比例更趋协调，"

一主两副"

城镇框架体系初步形成，生态经济初具规模，人民生活水平有更大提高。

结论：

从临安的城市定位及发展趋势看，十分需要建设集风味美食、特产购物、休闲娱乐为一体的具现代化品位的大型商业中心。

第二部分休闲商业中心形成的必然性

所谓休闲商业中心，就是指一个区域内兼具商业、观光功能，并在此功能基础上穿插休闲业态，提供一站式多元化服务的商业集居点。

每个城市的发展，都需要经过一定的阶段。

区域中心或功能中心的形成，都有它的必然性。

城市功能越来越走向细分化，这是城市发展的规律。

解剖临安城市的特性为：

一、生态资源和旅游资源丰富

临安生态环境优越，盛产木、竹、笋、茶、丝、果、药等，“茶叶、笋干、山核桃”被誉为“临安三宝”。

临安森林覆盖率极高，有森林中的城市之美誉；

境内有天目山和清凉峰两处国家级自然保护区，青山湖国家级森林公园，大明山省级风景名胜区等数十处名胜景点。

湖光、山色、巨树、溶洞、峡谷、飞瀑、温泉等形成了临安独特的自然风光。

吸引众多的国内外游客前来观光旅游。

这是带动整个休闲产业和旅游附属产业发展的优越客观条件。

也为休闲商业中心的形成提供了充足消费群体。

二、商业分散，没有集中的共享资源

临安由于小经济格局的限制，使得消费市场呈现四处割据的局面，缺乏集中的休闲商业中心，商业资源的整合运作能力不够。

相反，由于临安经济的迅猛增长，市民和周边城镇居民的消费能力大大提升，对商业体量和商业模式都有了新的发展和需求。

商业资源的整合与发展比较迫切地摆在眼前。

三、交通条件日益完善

交通资源丰富，交通网络四通八达。

区域内贯通徽杭（在建）高速，以及杭昱一级公路。

同时环城北路延伸段今后将贯通杭州，形成新的交通枢纽。

便捷的交通条件，是形成休闲商业中心的基础之一。

四、旅游城市发展呼唤人文景观

临安目前的人文内容除钱王庙外，市区内，既能体现人文特征，又能感受临安文化以及现代时尚的去所还是比较少的。

与强市、名城、胜地的建设目标还具有相当的距离。

五、城市规划东扩北移的需要

临安城市规划和发展确定为城市的东扩和北移，一个新城的发展和扩张需要一个新的商业文化来支撑，而这一中心点的商业元素，将兼具商业、休闲与文化交流的功能。

六、城市的休闲功能需要

拥有良好生态资源和特殊位置的临安被誉为杭州的“后花园”，并将作为杭州世界休闲博览会的分会场所在地。

这一功能的赋予迫切地需要提升临安城市的休闲功能，在原有城市综合功能的基础上，对休闲旅游产业的快速发展提出了更高的要求。

七、提升城市综合竞争力的需要

城市的综合竞争力和影响力是衡量城市地位的重要标准，而在发达城市，如杭州、上海等，商业的发展程度成为衡量城市综合竞争力的重要指标。

因此，形成多个拥有一定知名度和影响力的综合商业中心，将是临安城市综合竞争力和城市地位提升的必然趋势。

临安丰富的旅游资源和生态环境，以及作为杭州城市的后花园，使临安具备成为旅游、养生、度假、休闲城市的优越条件。

商圈是一个城市和区域内由于一个或一个以上商业集中点的辐射，带动一定范围内相对集中消费的半径。

目前临安城北主要是指笤溪以北的区域范围，这一区域由于地理位置的限制，具有相对的独立性。

在这一区域内，由于产业的建设和开发，将形成新的商圈和商业集中点，原因是：

一、人口和经济增长推动商圈形成

从理论上认为，以城北目前的发展态势，商业圈的形成是必然的，并将形成一个或一个以上的商业集中区域。

城北是临安新兴社区开发的重要部分，而城市格局的完善，恰恰需要消费人口的支撑，城北已经拥有近6万消费人口（由筑境2050、林水山居、碧桂园以及其他大型经济适用房社区组合），这些人口资源以及外来人口和旅游人口将自发形成一个新的商业网点或集中商贸中心，进而形成新的城北商圈。

二、区位副中心需要集中商圈

临安城北是扼守“两湖一镇”的核心位置，并享有临安的“后花园”的美誉，是临安城市的“副中心”。

当一个城市副中心已经相对发达，居民消费观念不断提升的时候，新的商圈形成将是大势所趋。

三、缺乏主题商圈，必须有新的商圈中心来改变这一现状

目前临安城北商业比较分散，没有真正意义上的“商圈概念”，随着时间推进，商圈将由一个或几个点逐步发散，最终将形成一个比较成熟的商圈态势。

四、大学经济将提升商圈成熟度

浙江林学院拥有约20000师生资源，而林学院周边相应的商业设施和配套相当有限，学生消费市场远远未得到释放。

而城北商圈的形成，恰恰迎合了该消费需求，并将把这一需求的潜力彻底放大，起到链接性的消费作用。

五、规划上更容易形成新商圈

城北属于临安新的开发区，相对于老城区而言，更容易形成新的经济格局和商业格局，在规划上具有更强的优势性。

六、交通成为商圈形成的基础

城北畅达的交通条件，将为城北商圈的形成提供更为丰富的基础资源，该商圈的形成，不但是临安城北人流自发走向的要求，更是外地旅游人流和一批城市外来人口集散带来的结果。

第四部分筑境商业街具备打造特色商街的条件

一、筑境特色商业街能体现临安特色的人文景观主题

商业街的规划具有一定的超前性，能较好体现现代城市的特质，它集特色旅游街、特色美食街、大学商街、文化长廊等主题于一身，体现了浓郁丰富的商业特色。

比如美食街，规划路及大学商街的规划设计，较好的把握了现代商业与当地特质的结合，很容易打造出具有特色的商业街市。

二、筑境特色商业街可以成为旅游配套商业的集中场所

特色旅游街、特色美食街、大学创业园、文化长廊等概念的塑造将使项目具有较强的差异性和竞争力。

一个休闲商业中心区的建立，必须具备一定的城市功能，筑境商业街项目的消费群区分为两大块：

一是临安市场，一为外地旅游市场，而要提升旅游市场的功能，我们必须给商业街塑造一个强势的概念。

将临安的特色产品深入挖掘，就是这种概念的强化和体现。

三、筑境特色商业街将一改当地缺乏特色街区的现状

特色街区是城市的一个招牌，如苏州的观前街，杭州的武林路、河坊街等，临安商业业态多元化，但目前为止形成特色街区的商街还比较少，项目特色街区的设立，将进一步推动项目成为休闲商业中心的核心地位，同时提升临安城市的对外形象。

四、筑境特色商业街具有一定的规模依托

筑境2050拥有28万的总建筑体量，规划有2.8万方的商业主题街，与临安目前的普通商业区对比，商业的体量较大，同时各条主题街相互贯通，有机连成一体，使得这一特色商业中心具有很强的操作性。

五、筑境特色商业街具有强劲的生命力和可持续性

商业中心与临街的零星店面不同，它是一个区域商业服务的概念，这种商业运作模式具有更好的延续性以及抗风险能力，也更适合新形势下城市的发展和城市新版图的构建。

六、筑境商业街具有良好的资源整合能力和运作能力

团队整合和社会资源的充分利用是保证商业街成功运作的条件之一。

我们针对本项目，设立了招商先行、长期返租、全面招商等模式，并有相对优秀的招商队伍、经营管理队伍、策划队伍和商业策划专家的配合，充分保证了商业街运行的安全性。

某某公司在运作该项目过程中，以适度超前的商业规划和运作理念，对商业街的各个环节进行了细致的探讨。

开发商在操作该项目时投入了高额的开发成本，在资金纳吐能力上也有着充分的信心和准备，长期运作是理念是保障商业街持续发展的前提之一。

七、筑境特色商业街拥居城北商圈的核心地位

从地理位置看，项目位于城北正中心，地理位置得天独厚，先天的中心优势已经存在。

八、周边良好的生态环境依托

筑境商业街生态景观丰富，林学院人文景观和自然景观完美结合，脱离城市的喧嚣，将有助于塑造休闲的特色，提升商业街的景观价值；

九、各业态有机组合，具备形成休闲商业中心的条件

筑境特色商业街具有相当的规模，各业态有机组合（见项目介绍），各特色街区相互承接，既