物业管理师重要知识点复习Word文档下载推荐.docx

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（二）是针对性专项服务：

　　①寻常生活类;

　　②商业服务类;

　　③文化、教诲、卫生、体育类;

　　④金融服务类;

　　⑤经纪代理中介服务;

　　⑥社会福利类;

　　（三）是委托性特约服务：

　　物业管理公司在实行物业管理时，第一大类是最基本工作，是必要做好。

同步，依照自身能力和住用人规定，拟定第二、第三大类中详细服务项目与内容，采用灵活多样经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

　　二、物业管理在国内

　　在国内，物业管理发展重要基于四个方面因素：

（一）是住宅建设迅猛发展，大量住宅社区投入使用，规定除了对房屋进行维修外，还必要对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建社区完好，发挥其整体功能和综合效益。

（二）是随着住房制度改革逐渐深化，原有房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成各种产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制弊端。

　　（三）是随着市场经济体制逐渐确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责办法，已经不能适应形势变化，一种由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理公司实行经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环新体制日益显示出其优越性。

　　（四）是人民群众生活水平不断提高，对居住环境和社区服务更多关注，使得物业管理好坏已经成为居民选购住房考虑重要因素，物业管理为越来越多人所接受。

　　正是由于以上这些因素，决定了物业管理作为一种新兴产业其备受关注限度和也许产生体制上矛盾及利益上冲突。

　三、物业管理公司可以从组建方式、内部运作机制、公司与物业产权关系等许多方面进行分类。

从物业管理公司组建来看，大体可分为五种类型：

　　1、由房地产开发公司投资设立分支机构，重要是管理由上级公司开发建设房地产项目。

此类公司最大优势在于项目有保障，并对项目运营全过程有所理解，便于与开发商协调工作。

　2、由房地产部门所属房管所转换为物业管理公司。

此类公司转制时间不长，行政色彩较浓。

　　3、由大中型企事业单位自行组建物业管理公司，此类公司福利色彩较浓。

　　4、按照公司法规定，由社会上公司、个人发起组建，通过竞争获得房产管理权物业管理公司。

此类公司较有活力，必要适应市场，提供较好服务方可生存。

　　5、由街道办事处组建物业管理公司。

　　四、从物业管理公司内部运作来看，分为三大类：

　　1、管理型物业管理公司。

此类公司除重要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其她各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上专业化公司承担。

此类公司人员适中精干。

　　2、顾问型物业管理公司。

此类公司由少量具备丰富物业管理经验人员构成，不详细承担物业管理工作，而是以顾问形式浮现，收取顾问费。

此类公司人员少、素质高。

　　3、综合性物业管理公司。

此类公司不但直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务，适应性强。

　　五、从物业管理公司与物业产权关系来看，可分为两大类：

　　1、委托服务型物业管理公司。

该类公司接受各种产权人委托、管理各栋房屋乃至整个社区，物业所有权和经营权是分开。

　　2、自主经营型物业管理公司。

该类公司受上级公司指派、管理自主开发物业。

物业产权上属上级公司或该类公司，通过经营收取租金，回收投资，获取利润。

物业所有权和经营权是一致。

商业大厦、办公楼、写字楼较常用。

　　六、物业管理公司注册登记包括哪些要点?

　　1、公司名称预先审核;

　　2、公司地址;

　　3、注册资本;

　　4、股东人数和法定代表人;

　　5、公司人员;

　　6、公司章程。

　七、物业管理公司资质分为哪些级别?

　　★分为一、二、三级。

　　一级：

国务院建设主管部门。

　　二级：

省、自治区人民政府、直辖市建设主管部门，并接受国务院建设主管部门指引与监督。

　　三级：

设区市级人民政府房地产主管部门，并接受省、自治区人民政府建设主管部门建设主管部门。

　　八、新设立物业管理公司在资质申报时应提供哪些资料?

　　★领取营业执照之日起30天内，到本地房地产主管部门申请资质。

　　1、营业执照;

　　2、公司章程;

　　3、验资证明;

　　4、公司法人代表人身份证明;

　　5、物业管理专业人员职业资格证明和劳动合同，管理和技术人员职称证明和劳动合同.

　九、简述设立物业管理公司组织机构规定?

　　★1、基于当前---按照规模、任务设立;

　　2、纵向---统一领导，分层管理;

　　3、横向---分工协作;

　　4、基于将来---精干、高效、灵活。

　　十、物业管理公司组织机构（规定）

　　物业管理公司组织机构设立必要为实现公司经营管理目的服务，它设立应满足如下四个基本规定：

（一）具备服务性功能

　　物业管理公司是专门从事物业管理与服务服务性公司，它组织机构设立必要保证具备这些功能，并有助于实现公司服务宗旨。

（二）充分发挥公司员工潜能

　　物业管理公司管理、经营和服务活动都是依托每一种人来实现。

因而，组织机构设立规定每一位职工都能人尽其才，充分发挥个人智慧。

　　（三）关系协调

　　公司是一种有机整体，是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统构成开放系统，这种系统能否最大地发挥出整体功能，有赖于系统内各要素协调配合。

因而，组织机构设立必要保证公司内部各种关系互相协调。

　　（四）效率与效益

　　物业管理公司组织机构设立规定从实际出发，以低成本投入达到最佳工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。

　　物业管理公司不是孤立经济实体，而是开放组织系统。

要设计一种功能齐全、构造合理组织机构，一方面必要明确每一种组织机构功能作用和详细目的，另一方面则需要考虑人、财、物等资源分派以及各部门之间、人与人之间协调关系。

组织机构设立目性和科学性是保证公司整体协调和高效运作核心。

　　十一、物业管理公司组织机构设立原则

　　为了发挥物业管理公司组织机构整体功能，实现公司总目的，依照上述四个基本规定，组织机构设立应遵循如下原则：

（一）目的原则

　　公司有自己经营发展目的，组织机构设立必要以公司总体目的为根据。

从某种意义上讲，组织机构设立是实现公司总目的一种管理手段。

因目的设立机构，因机构设职设人，这是组织机构设立目的原则。

（二）统一领导与层次管理原则

　　物业管理公司经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而寻常工作管理与经营权力则逐级授权，实行层次化管理。

统一领导是各项工作协调进行和实现总目的决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性机制保障。

如果公司高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则不但会影响各层次管理人员积极性，并且会使公司逐渐失去长远战略目的，甚至迷失发展方向。

这是公司逐渐步入正轨状况下，高层领导尤应注意层次化管理问题。

　　（三）分工协作原则

　　分工协作是社会发展进步标志，它不但能提高劳动生产率，并且能发挥整体效益。

物业管理公司能否最大限度地发挥出整体效益，取决于组织机构专业分工与互相协调。

公司总目的如能分层次贯彻到各个部门，使之各司其职，互相协作，目的也就不难实现了。

　　（四）责权相应原则

　　整个公司责任和权力是对等，委以责任同步也必要委以自主完毕任务所必须权力。

有责无权，不但不能调动管理人员积极性，并且使责任形同乌有，最后无法保证公司任务完毕;

有权无责，必然助长官僚主义，导致权力滥用。

　　（五）有效管理幅度原则

　　在解决管理幅度与管理层级关系时，普通状况下应尽量减少管理层级，尽量地扩大管理幅度;

否则，管理层级多了，人员和费用也多了，会影响公司经营效率。

但是，有效管理幅度必要考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构健全限度等因素，管理幅度过大同样也会影响公司经营效率。

　　十二、物业管理公司组织机构类型

　　物业管理公司组织机构基本类型普通有直线制、直线职能制、生产区域制、事业部制等。

当前，国内物业管理公司组织机构重要采用如下几种形式：

（一）直线制

　　直线制是公司管理机构最早一种组织形式。

采用这种类型物业管理公司普通都是小型专业化物业管理公司，以作业性工作为主，如专门保洁公司、保安公司、维修公司等。

这些公司下设专门作业组，由经理直接指挥。

　　直线制特点是公司各级组织机构从上到下实行垂直领导，各级主管人员对所属单位一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人员工作。

　　直线制长处是责权统一，行动效率高;

缺陷是对领导者规定比较高，要通晓各种专门知识，亲自解决许多详细业务。

（二）直线职能制

　　直线职能制是在直线制基本上吸取了职能制长处。

各级组织单位除主管负责人外，还相应地设立了职能机构。

这些职能机构有权在自己业务范畴内从事各项专业管理活动。

　　当前，普通大中型物业管理公司都采用直线职能制组织形式。

如广州市建设物业管理公司组织机构基本上即属于这种类型。

公司总部设有物业管理部、筹划开发部、财务部，下设经营部、房产管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下设业务部门、职能部门，如天河管理部下设土建、水电、绿化环卫、保安队、管理处、资料、预算等业务部门和职能部门。

　　直线职能制综合了直线制和职能制长处，既保持了直线制集中统一指挥长处，又具备职能分工长处，它将机构形式分为两个层次，一是管理层，一是作业层，这对减轻主管领导承担，提高决策质量和工作效率起到了非常重要作用。

　　直线职能制组织形式也有局限性之处，它下级往往缺少必要自主权，各个职能部门之间因缺少横向联系而容易产生脱节和矛盾，信息反馈速度以及对环境敏感度比较差，等等。

因而，采用此种类型组织机构，应特别注意克服它弱点。

　　（三）现行常用组织机构

　　物业管理公司组织机构虽然可以有各种类型，但无论是哪种类型，都必要从实际需要出发，依照自己公司特点进行设立。

当前，普通物业管理公司机构设立大都采用经理室管理层、职能部门层、下属公司及管理处等三个层级组织形式。

　十三、物业管理公司集团化选取

　　物业管理公司集团化选取，是指多家物业管理公司（法人）以实力雄厚大公司为核心，按一定关系构成多法人联合体。

物业管理公司随着自身业务不断拓展和下属公司不断增多，也可自身发展壮大为公司集团。

物业管理公司选取集团化经营发展道路，事实上是市场竞争必然成果，它对改进物业管理有如下长处：

　　1.有助于资源共享，节约管理成本

　　当代大型物业需要当代化维护保养设备。

但是物业管理公司往往由于业务量不够而不敢购买或不能发挥这些设备作用，从而导致许多挥霍。

集团化管理可统筹调配人力物力，减少人力成本，提高设备运用率，从而大大提高市场竞争能力。

　　2.有助于实行品牌管理

　　集团化管理将所管辖物业统一在一种品牌旗帜下，使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范甚至制服徽标等方面都能体现品牌特色，这对履行统一规范化有偿性服务、树立公司形象都是十分有益