房地产企业开发费用及销售收入分析Word格式.doc
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所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%;
调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目划分大、中、小型开发项目的标准为:
大型项目销售额在10亿元以上;
中型项目销售额为5-10亿元;
小型项目销售额为5亿元以下。
所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%;
开发项目的类型分别为:
住宅项目(77.8%)、写字楼项目(16%)和商业用项目(28.4%)。
在调查项目中,70.4%的为毛坯房;
在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。
城市
公司数量
项目数量
北京
1
7
上海
29
30
广州
19
31
呼和浩特
5
青岛
4
西安
苏州
成都
深圳
总体
62
81
项目进展情况
5个项目已完成销售并入住,2个项目装修施工已基本完成,2008年底将完成销售
13个项目处于“交付使用中”,17个项目处于“销售中”
6个项目已交楼,6个项目处于“装修中”,10个项目处于“施工建设中”,2个项目处于“开始阶段”,3个项目已完工,2个项目处于“销售中”,2个项目已销售完毕
4个项目处于“主体工程封顶”,1个项目处于“高层在建,小高层园林景观规划中”
3个项目已入住,1个项目处于“销售中”
尾盘销售阶段
规划设计阶段
二、指标界定
主要指标界定
企业财务角度
支付流向的角度
总成本=
直接成本+运营成本
政府(土地出让金)+其他成本补偿
总费用支出=
总成本+总税收
政府(土地出让金+总税收+非税收费)+非土地成本补偿
总销售收入=
开发项目的全部销售收入
政府(土地出让金+总税收+非税收费)+非土地成本补偿+企业剩余
企业剩余=
总销售收入-政府所得-非土地成本补偿
“剩余”≠利润
三、总成本构成情况(81个调查项目)
四、总费用支出(25个完成销售的项目)
总费用=总成本+总税收
五、总销售收入流向(25个完成销售的项目)
开发项目的全部销售收入的三个流向:
一、调查介绍
1.调研区域
2.企业属性
总体中,91.9%的被访开发商为民营企业。
3.公司规模
总体中,54.8%的被访开发商为中型企业。
注:
各类企业界定
大型企业:
年销售额30亿以上
中型企业:
年销售额10-30亿
小型企业:
年销售额10亿以下
4.项目规模
总体中,大型、中型及小型项目各占1/3左右。
项目规模界定
大型:
10亿以上销售额
中型:
5-10亿销售额
小型:
5亿以下销售额
5.项目业态类别
总体中,77.8%的房地产项目为住宅。
6.项目建筑标准
总体中,70.4%的项目为毛坯房。
7.项目进展情况
大部分项目均处于销售中或已完成销售。
表:
各城市样本量
业态
开工年份
住宅
2001
-
2002
2003
2004
2
9
2005
2006
2007
2008
写字楼
商业
总计
31*
广州此处31个项目包括2001年及之前开工的项目
二、上海相关数据
直接成本和运营成本占总成本的比例
直接成本占总成本的比例
前期工程占总成本的比例(分业态、年份比较)
2002年到2006年,上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升(0.5%上升到1.5%),到2007年这一比例降为0.8%。
土地成本占总成本的比例(分业态、年份分析)
市政工程占总成本的比例(分业态、年份分析)
公共配套设施占总成本的比例(分业态、年份比较)
运营成本占总成本的比例(分业态、年份比较)
财务费用占总成本的比例
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