房地产项目开发成本的有效控制与研究论文Word格式.docx

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贵州大学自学考试本科毕业论文（设计）

诚信责任书

本人郑重声明：

本人所呈交的毕业论文（设计），是独立进行研究所完成。

毕业论文（设计）中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等，均已明确注明出处。

特此声明。

目录

摘要III

ABSTRACTIV

1引言1

1.1本课题的研究目的与意义1

1.2本课题研究的理论回顾1

1.3本课题的研究方法1

1.4本课题的研究结构安排1

2临沂市房地产市场发展现状3

2.1兰山城区3

2.2北城新区3

2.3河东区3

2.4经济开发区3

2.5罗庄区4

3房地产价格成本构成和分析5

3.1临沂市房地产市场宏观发展趋势5

3.2土地供应用途分析5

3.3房地产成本构成种类分析6

3.3.1土地费用7

3.3.2建安费用7

3.3.3销售费用7

3.3.4间接费用7

3.3.5不可预见费7

3.3.6其它费用7

3.4数据分析8

3.5房地产开发成本现状8

4房地产开发成本控制建议9

4.1土地费用成本控制9

4.2建安费用成本控制9

4.3销售费用成本控制10

4.4间接费用、管理费成本控制10

4.5不可预见费、其它费用成本控制10

5结论12

参考文献13

致谢14

摘要

随着市场经济的发展，房地产项目逐渐成为我国经济的支柱产业。

房地产成本关系着商品房终端销售价格，影响了购房者的利益，同时也影响着开发商的收益。

而从地方政府角度看，对于房地产成本的掌握和控制，有助从宏观角度分析区域房地产市场发展趋势，并为后续的决策提供必要的依据和参考。

所以说，研究房地产项目的开发成本，分析如何控制开发成本，对于开发商，购买方和政府来说都有重要的意义。

本篇论文立足山东省临沂市近年来房地产市场发展和房价变化情况，开展调查研究，从成本构成分析入手，抽样选取了临沂市行政区内兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区等区域房价及成本构成情况的变化，在掌握大量详实的一手材料基础上，运用科学的分析方法，对相关数据进行分析，研究如何有效控制房地产项目开发成本，并提出了一些成本控制的建议，最后得出结论。

关键词：

房地产，开发成本，成本控制

ABSTRACT

Withthedevelopmentofthemarketeconomy,therealestateprojecthasgraduallybecomethepillarindustryofourcountry'

seconomy.Realestatecostrelationshipwiththeterminalsaleprice,affecttheinterestsofbuyers,butalsoaffectsthedevelopers.Andfromtheperspectiveofthelocalgovernmentformasteringandcontrollingrealestatecosts,helpfromthemacroscopicAngleanalysisoftheregionalrealestatemarketdevelopmenttrend,andprovidenecessarybasisforsubsequentdecision-makingandreference.So,theresearchofrealestateprojectdevelopmentcost,analysishowtocontrolthecostofdevelopment,fordevelopers,thepurchasersandthegovernmenthasimportantsignificance.Oflinyiinshandongprovinceinthispaperbasedontherealestatemarketdevelopmentandchangesinhousepricesinrecentyears,tocarryouttheinvestigationandstudy,fromthecostanalysis,samplingtoselectthecountry-specificoneswithintheadministrativearea,linyibeichengdistrict,hedongdistrict,LuoZhuangarea,high-techzone,economicdevelopmentzoneandotherregionalhousepricesandthecostofchange,onthebasisofmasteringtheskillofalargenumberofdetailedmaterials,usingscientificanalysismethod,toanalyzetherelateddata,studieshowtoeffectivelycontroltherealestateprojectdevelopmentcosts,andputforwardsomeadviceoncostcontrol,andfinallydrawtheconclusion.

KeyWords:

RealEstate,DevelopmentCosts,CostControl

1引言

1.1本课题的研究目的与意义

1.2本课题研究的理论回顾

本篇调研报告立足山东省临沂市近年来房地产市场发展和房价变化情况，开展调查研究，从成本构成分析入手，抽样选取了临沂市行政区内兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区等区域房价及成本构成情况的变化，在掌握大量详实的一手材料基础上，运用科学的分析方法，对相关数据进行分析，研究如何有效控制房地产项目开发成本，并提出了一些成本控制的建议，最后得出结论。

1.3本课题的研究方法

1、主要通过网络，图书馆的相关书籍，杂志，以及相关调研报告等等，收集资料和数据。

对要研究的问题进行全面调查、分析。

2、进行实地调研，通过座谈会、专家访谈、调查问卷等方式掌握一手材料。

并将资料整理归纳总结，更好的为课题提供佐证。

3、利用所学的专业知识来联系实际进行分析研究。

4、参考相关文献，归纳其他专家、学者的观点与思想，结合获取的资料数据信息，深入研究，提出自己的见解。

1.4本课题的研究结构安排

1、引言。

2、分析临沂地产市场现状。

3、分析临沂房地产开发成本构成。

4、分析如何控制房地产开发成本。

5、结论。

6、参考文献。

7、致谢

2临沂市房地产市场发展现状

临沂市位于山东省东南部，总面积17184平方公里，人口1100余万人，是山东省面积最大的行政区域，城区面积53平方米，规模较小。

近年来，随着临沂市经济社会发展和城市化进程的不断加快，临沂市房地产市场风生水起，每年开工面积、新建住房数量和房价都呈现出持续上涨的态势。

2.1兰山城区

随着旧城改造的持续推进，今年开始出现大量的市场供应，由于2013年区域房价的快速上涨带来了对未来上涨空间的透支，其次由于去年地价的快速上涨提高了开发成本，价格的高筑造成区域成交量走低，库存压力高企。

随着旧城改造的持续推进，兰山城区供应量将猛增造成竞争加剧，而开发成本的提高将推高房价，房价的升高将促使部分刚需客群外溢到其他区域，同时棚改项目的入市将带来的量和价的冲击，因此未来一段时间内兰山城区不得不面对区域内外双重竞争压力。

2.2北城新区

2012年开始进入快速开发阶段，供应量一直保持高位，市场竞争压力较大，刚需产品价格保持平稳，上涨幅度有限，价格相对合理，在政务新区教育配套强势拉动力的作用之下，市场需求不断涌入，库存压力最小。

伴随北城新区二期的开发未来较长一段时间区域内竞争压力不减，北城新区虽通过完善生活配套、教育配套拉动房地产的开发，但缺乏产业支撑，也将成为影响北城新区房地产长期开发的隐患因素。

2.3河东区

一直以来因价格洼地受到刚需的青睐，但近两年在区域内有效供应不足、市场大环境较好的情况下价格涨幅较大，造成价格优势被明显削弱。

而区域缺乏强有力的产业拉动和完善的配套优势，同时开发商意识不强、实力有限尚未改善区域竞争短板。

在市场择优选择机制下，刚性需求避免进入，改善需求加速逃离，逐渐被市场所抛弃。

而区域前期大量的土地出让造成现阶段供应量猛增，库存压力持续增加，叠加市场需求的萎缩，若不弥补区域短板，市场前景令人堪忧。

2.4经济开发区

作为城市新区，空间结构和功能定位合理，但毕竟是新区尚不完善，区域产业产能尚低，区域人群收入水平偏低，购买力不足，无法支撑区域房价快速上涨，而2013年区域内成交多宗中低价位、中小套型普通商品住房用地，在区域房价上涨乏力之下更是雪上加霜。

2010年人口普查数据显示经济开发区常住人口15.16万人，而区域房地产开发面积处于快速上升的阶段，人口不密度偏低的情况下，区域内竞争压力倍增，未来较长的一段时间内经济开发区疲软的现状将难以改变。

2.5罗庄区

生产总值远高于河东区和经开区，且第二产业占比最大，拥有强有力的产业支撑，对周边县城吸附力强，区域配套相对完善，房价处于城市较低水平，区域刚需置业外溢较少，区域市场供需稳定，但由于缺乏强势配套资源，造成改善需求外溢比例上升，同时2013年罗庄区房价经历了快速的上涨，而刚性需求决定价格敏感度较高，短时间内罗庄区房价上涨乏力。

3房地产价格成本构成和分析

3.1临沂市房地产市场宏观发展趋势

房产价格是影响最终商品房销售价格的重要因素之一，山东省临沂市房地产市场自2007年开始呈现出较快的发展态势，但是对于房地产市场成本构成的公布，则开始于2009年。

图3.12009年，山东省临沂市房产成本价

从上述图表看出，如果将房地产成本价作为一个整体分析因素，临沂市各个区域之间最高成本和最低成本差距比较明显，临沂七个板块的低位价格为2452元/平方米-2836元/平方米之间，高位价格为2631元/平方米-3668元/平方米之间，体现了较为明显的地域性，这也符合房地产市场发展初期的发展特点。

3.2土地供应用途分析

根据当前我国土地政策，土地用途主要可以划分为商业用地和住宅用地，我们对于房地产市场及价格构成的分析，需要综合这两种用途种类进行分析。

特选去了临沂市房地产市场发展最为迅速的2012年和2013年相关数据进行分析，具有较好的代表性。

图3.220