兴盛国际商业地产招商方案模板Word格式.docx

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整座大厦建筑形象现代、壮观,地理位置佳,楼宇机电设备先进,配套设施完善,按照甲级写字楼标准建设,是金牛区高科技产业园高档写字楼客户的最佳选择。

【兴盛国际】拟定于6月底封顶,内全面投入运行。

四川兴盛皮革制品有限公司极具战略眼光,不但在项目规划设计阶段选择业内名家,早在大厦开工之初,即开始筹划日后的物业管理服务,体现出成熟地产商的风范,并为【兴盛国际】的未来运作奠定了良好的基础。

1.2客户分析

【兴盛国际】客户群体包括业主、租户、来宾、顾客等,其中写字楼客户以白领上班一族为主,普遍素质较高、眼界宽广,法律观念和维权意识较强,对物业管理服务需求期望值较高,对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同;

商场、酒店、酒楼等客户成分复杂,需求多样化,其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出,而消费者要求方便、舒适、悠闲、自在,这些与写字楼注重的严肃尊贵气氛很大差异,增大了大厦的经营管理难度。

因此,在物业的招商初期根据物业的定位选择入驻客户显得尤为重要。

1.3项目整体形象定位

现代、高效、环保、繁荣

a）现代展示现代化、国际化的商务办公形象。

b）高效塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。

c）环保树立注重环保的文化内涵和社会形象。

d）繁荣聚集金牛商贸气氛,打造金牛商城亮点,注重社会效益和经济效益。

1.4周边商业物业分析

（略）

2招商

2.1业态布局的基本原则

为使【兴盛国际】项目整体的消费功能趋于完善,建立起真正意义上的品牌商业物业,完全有必要对商业物业的经营布局和功能分区进行规划和引导,建议以下几点布局原则:

（1）符合整个商业物业战略定位的原则,集办公、购物、娱乐、休闲等功能于一体,物业的布局必须从满足以上功能需求的角度出发;

（2）适应不同商品经营业态格局的原则,如娱乐、休闲等适合三、四层经营,办公适合五层以上物业。

珠宝、化妆品等适合首层、分区经营,可规划柜台式经营形态;

（3）尊重市场需求和选择的原则,经营布局的规划必须为招商服务,最终格局取决于招商的结果;

（4）合理有效使用空间的原则,是一、二、三、四层组合还是分割经营,必须从商品经营的空间利用出发;

（5）经济效益原则,应充分考虑商户的经营利益,达成商户与市场经营者双赢的局面;

（6）关联性原则,不同的商品适合不同的经营组合,如购物和娱乐休闲可形成互补、互促经营,这些关联性商品可在同一功能区经营;

（7）大客户和知名品牌优先原则,大客户和知名品牌对提升市场品牌,带动中小商户的进驻,以及带动消费起着至关重要的作用,对这类客户要优先考虑;

（8）充分考虑经营户和办公企业愿望和要求的原则,考虑了经营户和办公企业愿望和要求,才能充分吸引经营户和企业进驻,并提高经营户的经营信心,从而促进市场快速形成;

（9）方便顾客消费的原则,在商业街商品布局及业态分布方面,充分享受一站式消费的乐趣,符合人消费的习惯;

（10）视觉形象原则,整个经营布局应充分考虑视觉冲击力和形象统一。

2.2招商内容

【兴盛国际】项目招商目标的分解与确定

招商目标

商场部分招商:

根据项目设计和布局情况对总目标进行分解;

写字楼部分招商:

根据项目设计和布局情况对总目标进行分解。

2.3招商团队建设及其约束激励

2.3.1【兴盛国际】项目招商人员组织架构图

2.3.2招商团队各岗位职责

a）招商部部门职责

1）负责卖场的卖区规划、楼面布局、品牌布局。

2）负责招商市场调查与市场分析,建立公司业务信息库。

3）负责后备品牌的储备、引进。

4）负责收集商品信息,对其经营状况进行分析预测,为做好品牌、品牌商的优化管理提供科学的依据。

5）负责公司合同文本的制定。

6）负责制定公司的招商政策、合作方式。

7）负责制订公司业务谈判程序及组织实施。

8）负责各项业务合同的保管、查询、建立合同档案。

9）定期检查合同执行情况,完善合同基本条款。

10）负责各项业务合同的签订、变更、执行、终止。

11）负责新品牌的引进,协助品牌商进行上柜前的商品寄存保管工作。

12）负责品牌商和品牌的优化管理。

13）负责品牌的清退和撤柜工作。

14）负责品牌专柜形象设计图纸的审批。

15）负责专柜装修、形象整改的监督、协调。

16）负责公司经营指标的制定、分解及考核。

17）负责大型促销活动方案和措施的落实和协调。

18）协助品牌商货款的结算。

b）部门经理岗位职责:

1）负责整个项目招商项目的规划和实施,安排和协调招商进度;

2）评估招商工作进程,保障实施过程向预设方向推进;

3）对招商工作中出现的紧急情况进行处理,按实际情况调整策略;

4）对招商部人员进行工作指导、工作核查和绩效评估（确定绩效工资与奖金）;

5）谈判出现僵局,由部门经理出面做最后磋商;

6）向公司领导协调与沟通。

c）招商主管岗位职责:

1）按预设的业态组合筛选意向客户;

2）实施招商小组内部信息的沟通与协调;

3）收集招商专员回馈的市场信息,并及时进行处理;

4）意向客户后续谈判,合同签订和文件归档;

5）招商小组的内勤和行政工作;

6）客户进驻装修所需提供的服务进行各部门协调。

d）招商专员岗位职责:

1）按照招商进度进行具体市场走访并按照计划客户沟通、谈判;

2）发掘预设业态的客户,明确意向客户,并对意向客户进行跟踪走访;

3）每日向招商主管反馈客户信息及建议;

4）现场接洽客户,后期客户及时跟进;

5）按要求完成工作,填写各类表格。

2.3.3招商团队约束激励

根据我司招商团队多年运行经验,招商组织应该减少沟通层次,避免政出多门。

1）国外招商

以营销部商业项目组为核心,吸纳优秀招商人才。

要求配备两名招商人才,一名负责国内外主力店招商及写字间部分招租,一名负责国际名牌店铺招商,其中一名能够胜任英语口译更佳。

2）委托专业招商:

例如负一层和一层大量国际品牌招商。

兵不在多而在精,和普通行政管理存在很大区别,招商人员不需要整天坐在办公室,衡量招商人员的主要业绩在于招商成果,招商人员需要保持连续性,因此需要良好的激励措施。

3）为了降低招商成本,鼓励招商人员积极性。

提出如下招商奖励政策,建议招商奖励政策:

a）由于招商人员使用长途较多,建议招商人员通讯费用给予报销。

b）经过考察多个购物中心招商做法,奖励费用从招商活动预算中出。

约束措施:

对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。

对于具有国际名店招商经验的招商专家,能够采取顾问费方式,奖励幅度能够是上述奖励幅度1.5-2倍。

我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用,因此采用内部激励机制能够成功完成任务,有两个好处:

1.降低招商成本。

2,提高招商质量。

3.培养企业内部人才。

2.4招商工作流程图

制定招商工作计划

（项目整体招商部署）

居民生活水平调研,商圈同业态调研,商圈内商品调研,租金费用水平调研,功能性服务设施调研

市场调研

制定商品结构

制定租金标准

联系、沟通商户

考察评估商户（目标主力店商户价值评估及兑争情报收集）

谈判

双方签定合同收取费用

审核装修方案及效果图

商户办理入场手续

提供招商资料

填写招商登记表

装修、备货、组织开业

重点商户的跟跟进回访

物业公司审核

人员培训

2.5项目整体招租部署

在【兴盛国际】项目正式招商前,对写字间部分和商场部分物业做出整体性、统一性的主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排,如目标商户和入驻企业是属于哪一种,是否适合项目的定位,是否迎合目标消费群体的消费需求,是否具有一定的市场占有率、是否有潜在的生存力支持等,这些问题的解决与否对项目的招商成功与否都是至关重要的。

2.5.1市场调研:

市场调研主要分为5个方面

1）居民生活水平调研:

针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。

2）租金水平调研:

本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。

经过此项调研分析,为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。

3）功能服务性设施调研:

对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。

为我们的招商建立基础数据。

4）同业态竞争店调研:

对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。

5）商品调研:

对商品的品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。

2.5.2建立商品结构:

根据调研结果及本店的市场定位,建立商品结构表,确定招商范围及品类、品牌。

2.5.3建立商品档案库:

根据调研数据,建立商品档案库。

商品档案库的信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。

是招商工作的重要基础工作。

2.5.4确定商店平面布局:

根据商品结构表,按照商品品类,由总部市场部制定出商店的平面布局图。

2.5.5制定级差租金:

根据市场调研数据和保本租金标准以及本店的平面布局图,制定本店的级差租金标准。

2.5.5联系、沟通:

根据商品档案库的资料来源,与拟招商户进行联系和沟通。

1）提供我公司的招商资料;

2）介绍公司的