估价实务模拟题.docx
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估价实务模拟题
估价实务模拟题
一、
现有一宗地，占地面积为100平方米，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。
2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。
根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。
（1）该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元;
（2）该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0;
（3）押金收益率为9%;
（4）土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。
[解]该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。
（1）计算该不动产总收益：
年租金收益：
4×12=48（万元）
年押金收益：
6×9%=0.54（万元）
年总收益;48+0.54=48.54（万元）
（2）计算该不动产的年总运营费用：
年总运营费用=2×12=24（万元）
（3）该房地产的年净收益=48.54—24=24.54（万元）
（4）建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，
房屋的使用年限为48年。
所以建筑物现值=6000×250×（48-3）/48=140.625万元。
（5）建筑物年净收益=140.625×8%=11.25（万元）
（6）土地年净收益=24.54—11.25=13.29（万元）
二、
有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表1。
表1各宗地的具体情况
宗地
成交价
（元／平方米）
交易年份
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
A
680
1999
+1％
1．3
0
+1％
B
610
1999
0
1．1
0
—1％
C
700
1998
+5％
1．4
0
—2％
D
750
2001
—1％
1．6
0
+2％
E
700
2002
0
1．3
十1％
0
F
2002
0
1．1
0
0
该市地价指数见表2。
表2地价指数表
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
指数
100
103
107
110
108
107
112
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：
当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%;超过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。
对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表2中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估宗地G2002年的价格。
[解]建立容积率地价指数表，见表3。
表3容积率地价指数表
容积率
1．0
1．1
1．2
1．3
1．4
1． 5
1． 6
地价指数
100
105
110
115
120
125
128
可比实例A：
680×（112/110）×（100/101）×（105/115）×（100/100）×（100/101）=620
可比实例B：
610×（112/110）×（100/100）×（105/105）×（100/100）×（100/99）=627
可比实例c：
700×（112/107）×（100/105）×（105/120）×（100/100）×（100/98）=623
可比实例d：
750×（112/107）×（100/99）×（105/128）×（100/100）×（100/102）=638
可比实例E:
700×（112/112）×（100/100）×（105/115）×（100/101）×（100/100）=633
因此，待估宗地G的评估结果为：
（620+627+623+638+633）/5=628（元/平方米）.
三、
某工业开发区,于1999年5月底取得农地使用权年限为50年,开发成“五通一平”后分块出售。
调查得知：
该地区农地取得费用（含征地、拆迁安置补偿和税费）平均为15万元/亩，土地“五通一平”开发费用（含税费）平均为2亿元/平方公里。
征地完成后，“五通一平”土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，第二年投人60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率10%，交易税费为熟地售价的6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。
开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。
当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。
试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均单价。
四、有一成片荒地需要估价。
获知该成片荒地的面积为4平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为50%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为l000元/平方米，开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元;贷款年利率为10%;投资利润率为20%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。
估算该成片荒地的总价和单价。
五、
某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000㎡，建筑面积4800㎡，出让年限50年。
该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。
2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70%，该企业向保险公司提出索赔。
保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。
为此，该估价机构搜集了如下可用资料：
（1）该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：
实例A：
1250元/㎡
实例B：
1420元/㎡
（2）该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房（实例C），房地年出租净收益为105元/㎡，可收益年限50年。
（3）该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。
表1
比较因素
待估房地产
比较实例A
比较实例B
比较实例C
交易时间
100
+3
0
—2
交易情况
100
—2
+8
0
使用年期
100
0
一1
+2
区域因素
100
—1
十3
—1
个别因素
100
0
+5
+7
（4）该地块所处区域目前征地费（包括土地取得费及相关税费）为18万元/亩，土地开发费1.5亿元/k表1，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12%，土地增值收益率20%，土地还原利率7%，综合还原利率8%。
解：
（1）解题思路：
首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格;然后采用市场比较法计算不动产总价;用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价=土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。
收益还原法计算公式为：
（a÷r）×[1-l÷（1十r）n]
式中a——纯收益;
r——土地还原利率;
n——土地产收益年期。
市场比较法基本公式为：
待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数
成本逼近法测算地价公式：
土地价格=（土地取得费+土地开发费十投资利息+投资利润+税费十土地出让金）×年期修正系数
（2）用收益还原法计算实例C价格
（105÷8%）×[1—l÷（1+8%）50]=]284.516元/㎡
（3）用市场比较法计算不动产总价P
第一步：
分别计算三个案例的比准价格
A=1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100=1250.868元/㎡
B=1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105=1228.013元/㎡
C=1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107=1213.094元/㎡
第二步：
采用简单算术平均求取不动产总价
单位面积不动产价格=（1250.868+1228.013+1213.094）/3=1230.658元/㎡
不动产总价=1230.658×4800=590.716万元
（4）应用成本逼近法计算土地总价
第一步：
土地取得费：
18万元/亩=270元/㎡
第二步：
土地开发费：
1.5亿元/k㎡=150元/㎡
第三步：
计算利息：
270×[（1+6%）1+150×[（1+6%）0.5-1]=20.634元/㎡
第四步：
计算开发利润：
（270+150）×12%=50.400元/㎡
第五步：
成本地价：
270+150+20.634+50.400=491.034元/㎡
第六步：
土地增值收益：
491.034×20%=98.207元/㎡
第七步：
目前剩余年期44.5年的土地使用权现值
（49l.034+98.207）×[1一1/（1+7%）44.5]=560.219元/㎡
第八步：
土地使用权总价=560.219×6000=336。
131万元
（5）计算建筑物现值
建筑物现值=不动产总价-土地总价=590.716—336.131=254.585万元
（6）计算建筑物毁损价值
254.585×70%=l78.21万元
（7）保险公司理赔额度
178.21×80%=142.57万元
六、
某甲房地产集团经过调查，于1998年以出让方式取得某市一片生地50年土地使用权。
该地块面积为1.8k㎡，进行“七通一平”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为30%。
根据调查，该市同类土地取得费用为10万元/亩，将生地开发成“七通一平”土地的开发成本、管理费用等为1.4亿元/k㎡。
开发期为3年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入40%、30%，20%。
贷款年利率一年期为6%、二年期为7%、三年期为8%;投资利润率为12%。
当地土地增值收益是土地成本价格的20%，土地还原利率为6%。
1998年起至2004年地价上涨幅度为每年增长2%。
2002年某乙房地产开发公司在其中3000㎡的A地块上建成综合写字楼并对外出租。
写字楼面积62
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