完整升级版某家居用品物流园项目可研报告文档格式.docx
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1.1.2项目建设单位
项目建设单位：
信阳**家居用品有限公司
法定代表人：
**
1.1.3编制单位
编制单位：
河南省粮食工程设计院
资质等级：
乙级
证书编号：
工咨乙12020070041
资质范围：
建筑、轻工、农业
服务范围：
规划咨询、编制项目建议书、可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告
1.1.4编制程序
河南省粮食工程设计院受信阳**家居用品有限公司关于编制《**家居用品物流园可行性研究报告》的委托后，立即组织有关专家及技术人员对项目拟建场址进行实地考察，了解和收集第一手资料。
在充分调查的基础上，就编制《**家居用品物流园可行性研究报告》有关问题与承办单位的领导及有关人员进行了深入的探讨，充分征询有关专家的意见，在反复论证和研究的基础上，依据国家对工程项目可行性研究报告阶段工作范围和深度的规定，结合信阳市的资源条件、基础设施条件以及本项目拟建场址建设情况，编制完成了本项目的可行性研究报告，为该工程建设项目的决策和建设提供可靠的参考依据。
1.1.5编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
2、《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》（商改发〔2008〕53号）
3、《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号）
4、《河南省第十一个五年规划纲要》；
5、《信阳市第十一个五年规划纲要》；
6、《河南省信阳市现代物流业发展规划（2006—2010年）》
7、《信阳**物流产业集聚区总体发展规划》
8、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
9、专业技术人员调查的有关资料和数据；
10、承办单位关于编制可行性研究报告委托书；
11、项目承办单位提供的编制可行性研究的其它基础资料。
1.1.6编制范围与内容
根据国家对可行性研究报告编制范围和深度的有关规定，本可研主要内容包括：
（1）项目建设的背景和必要性
（2）项目投资主体的情况
（3）行业分析及市场预测
（4）项目选址及建设条件
（5）项目布局及及各部分功能定位
（6）项目组织及管理系统
（7）项目效益评价及不确定性分析
（8）项目结论与建议
1.1.7编制原则
（1）按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目发展总体目标。
（2）根据河南省和信阳市“十一五”计划，融入区域经济、合理安排进度。
（3）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
（4）河南省及信阳市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
（5）项目建设以建材、家居用品的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
（6）项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
（7）消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
（8）其它规定及客户要求。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
项目拟建在信阳市**物流园区内。
1.2.2建设规模与目标
项目规划占地约100亩（66667平方米），总投资4996.12万元人民币。
项目拟建总建筑面积57720平方米，其中：
仓库6000平方米；
家装板材商场10000平方米；
厨具、卫具商场10000平方米；
床上用品、家饰商场10000平方米；
灯具灯饰、家电商城6000平方米；
拆迁安置房15720平方米，其中安置户占用10000平方米，销售5720平方米。
建设期二年。
项目建设进度为：
第一年总投资1857.64万元，形成建筑面积16000平方米的投资，分别建成仓库、家装板材商场。
第二年总投资3138.48万元，形成建筑面积41720平方米的投资，分别建成厨具卫具商场、床上用品家饰商场、拆迁安置住宅、灯具灯饰家电商城。
目标：
建成后和即将完工的中南家俱大世界联成一体，成为信阳市最大的集各类建材、灯饰、电器交易为一体，并辅以面向全市及各县的物流配送职能的综合性家居用品物流园区。
1.2.3项目组织方式
为了使项目能够顺利实施，建设单位成立项目领导小组，对项目进行组织管理，具体内容如下：
1、每周定期召开一次会议，检查项目进度和执行情况。
2、建设单位根据实际情况，落实项目有关任务，做到人员落实、任务落实、经费落实，核查进度有依据。
1.2.4主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
财务评价指标
备注
一
建筑数据指标
1
项目占地面积
亩
100
2
总建筑面积
平方米
57720
3
容积率
0.87
4
绿化
7000
5
道路广场
20000
6
建设工期
年
二
经济效益指标
7
项目总投资
万元
4996.12
8
自筹资金
2496.12
9
银行贷款
2500
10
建设期利息
150
年利率6%
11
年平均利润总额
836.28
所得税前，平均值
12
财务内部收益率
18%
所得税前
13
财务净现值
2691.58
所得税前，I=10%
14
静态回收期
6.58
所得税前（含建设期）
15
投资利润率
16.74
1.2.5总投资及资金筹措
项目总投资4996.12万元。
建设投资4846.12万元,企业自筹2496.12万元，银行贷款2500万元。
1.3结论与建议
1、**家居用品物流园项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸\物流业发展的政策；
符合产业发展方向和要求；
项目建设用地符合信阳市及**山管理区把该区域作为家居、水产品等专业市场和信阳市及河南省物流业对该宗地配套需求。
2、项目的建设将推进信阳市现代物流业的快速健康发展，促进信阳市政府倡导的建设成为豫鄂皖三省结合部重要现代物流中心的要求。
信阳市地处长江经济带与黄淮海经济区结合部，交通便利，境内公路、铁路纵横交错，形成多重“十”字交叉的陆路交通网络，是南北经济交流、东西产业合作的承接地带。
发挥经济区位优势，承接东部产业西进、西部资源东输，发展成为中部地区重要的工业物流中心，加快物流基础设施建设，提升商品集并和物流辐射能力，发展成为豫鄂皖结合部最大的商品集散中心。
3、家居用品物流园将形成一批家居用品品牌商入驻；
吸引第三方家居用品经营企业。
加强信阳与郑州、武汉、合肥等中心城市家居用品行业的物流、信息流、资金流的流动；
加强信阳对下属县、乡的新农村建设和小城镇建设对家居用品的辐射力。
降低家居用品在信阳的运营成本；
有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。
4、项目在市场选址方面做了充分的考虑：
针对信阳现有家居建材市场多布局在东南，且重复建设造成经济回报严重下降状况，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。
园区功能布置上做了周到安排；
重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是项目公司来自于地方公用事业运营商，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。
在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。
建议项目早日开工建设。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目建设单位概况
信阳**家居用品有限公司成立于2009年，注册资本100万元，由信阳市同鑫科技有限公司（以下简称“同鑫科技”）和信阳市元通投资有限公司共同投资，其中同鑫科技出资比例为70%，信阳市元通投资有限公司出资比例为20%，并且引进了北京鸿博房地产有限公司参加投资。
信阳**家居用品有限公司营业范围：
家俱、装饰材料、家电、灯具销售、房屋租赁。
同鑫科技成立于2006年5月，专业从事汽车天然气加气业务。
目前，营运的加气站三座；
在建大规模（八台双枪加气机）加气站一座，该站相当于现有三座加气站之和。
公司具有信阳市城区汽车加气的专营资格。
年利税千万元以上。
实力雄厚，投资经验丰富。
中南家俱城中有7000多平方米为同鑫科技全资子公司—信阳市中南家俱有限公司投资建设，目前摊位已全部出租完毕。
北京鸿博房地产有限公司是北京鸿博集团的全资子公司。
北京鸿博集团是一家大型的民营企业，该集团下属六个子公司：
北京鸿博房地产开发有限公司、北京鸿博嘉源咨询服务有限公司、北京鸿博先锋影视文化有限公司、北京金顶玫瑰美食娱乐城、北京宏兴装饰公司、北京春兴阁咨询服务公司。
行业涉及房地产开发，餐饮娱乐，装饰装修、咨询服务，影视文化等。
经济实力雄厚，管理水平较高。
2.2项目提出的背景
据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：
建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。
截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。
近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年，平均年市场管理费总额4.5亿元；
税金总额9.6亿元；
摊位租金总额9.8亿元。
浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；
位居第二的山东淄川区建材城，成交额达41亿元；
第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。
其他成交额在10亿元以上的市场还有：
常州新区长江贸易中心、南京装饰城、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装潢市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。
建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。
全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；
木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。
与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。
目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。
2.2.1国内家居行业的发展趋势
预测中国家居行业未来发展趋势，对家居物流市场的发展影响较大。
趋势一、无店铺销售将成为中国行业新的增长点。
随着互联网及科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售渠道，越来越多的企业开展BTOC业务，进行无实体店铺的网上直销。
实现网上虚拟体验，视频购物，顾客根据自己的喜好，亲自DIY产品，在线下单、在线支付等功能。
一切的购买过程、交易过程都能通过网络来完成。
无店铺销售成为实体店的有力补充，并在未来占据一定市场份额。
趋势二、中国会出现巨大的“银丝”市场。
所谓银丝市场，就是老年人市场。
中国已经过了享受人口红利的黄金时刻，中国目前已进入老龄化社会，老年人口总数已达1.6亿之多。
珠三角频发的“劳工荒”已敲响了中国老龄化社会的警钟。
企业如果能及早把握这个趋势做好相应的准备，开发适合老年人的产品，也能抓住银丝市场的宝贵机会。
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