应龙湾别墅项目可研报告Word文档格式.doc
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成都别墅和高档住宅市场………………8
(一)成都别墅市场的形成
……………8
(二)本项目在成都高档物业市场的有力竞争
………………………10
(三)高档物业销售分析
………………14
(四)城东、外东房产分析
(五)华阳房产分析
四、
经济分析和财务评定
…………………19
建设总投资
………………………19
建设规模
…………………………19
项目建设进度计划
………………20
资金来源及筹措计划
……………20
项目销售计划及销售收入预测
…20
项目盈亏计划分析
……………21
(七)
项目现金流量分析和经济效益指标计算
………………………21
五、
结论
…22
一
总论
改革开放以来,我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。
就成都而言,2001年房地产开发累积投资170.76亿元,较2000年同比增长32.3%,商品房销售面积701.21万平方米,同比增长61.7%。
在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工,并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下,配之以成都十四个郊区(县)的环状绿化走廊,使得2001年成都郊区(县)的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。
尤以华阳的“亲水”住宅,都江堰的“旅游地产”,龙泉的“山水桃花”别墅,温江的“生态居家”等为代表。
房地产项目的开发随着郊区(县)城市化进程的加快而得到飞速发展。
优秀别墅及高档住宅(即:
高档物业)既是开发商的形象代言,也是强势群体的身份体现,更是“出城”生活概念内涵的扩大和市郊物业在市场的呼唤。
在市场细分的理论指导下,“路途不是距离,关键在于交通”,使都市人的购房观也在发生深刻的变化,由单纯强调居住面积逐渐转向追求更加舒适、清悠、融自然山水为一体的环保型和生态型社区环境,具有此社区环境的别墅和高档住宅,将是理性投资者的必然选择。
成都市房地产业的开发,经历了从无序到规范,由恶性的炒作到健康投资行为的转型。
注重市场调研,强调细分市场,追求自然人本,使房地产业的发展着力于“生态环保”与“人文环境”相结合。
本报告将立足于成都市的房地产市场环境,对本项目以务实、认真的科学工作态度进行论证分析。
二
项目概况
(一)地理位置
本项目位于成都市外东中和镇,该镇东临双流县新兴乡,南接华阳镇,西与成都市高新区桂溪乡相望,北接成都市锦江区琉璃乡;
距成都市人南延线起点1.5公里;
双流国际机场12公里;
成都市外环路、成仁路等高等级公路横穿该镇,成都平原的母亲河——府河绕镇而过。
该镇是成都市发展重心向东南移首当其冲的重镇,区位优势突出。
(二)区域环境
本项目所在的中和镇正加强基础设施建设:
已实现村村通水泥路,主要道路、河渠已全面绿化;
已建成占地面积5972平方米的府河街;
已修筑占地面积14亩的府河专业市场;
已建成日供水能力5000吨的自来水厂一座;
已建成年供电能力达5亿千瓦/小时的35KV变电站一座;
已建成日供气量达6万立方米的配气站一座;
已装程控电话装机达3566门,光纤电视用户达2000户。
完善的基础设施为本项目的开发提供了可靠的保障。
中和镇房地产开发企业在该镇从事房产开发,销售业绩十分喜人。
本项目所在地应龙湾,在该镇的地理位置十分优越,人南延线建成通车后,距人南立交桥仅10公里。
同时,本项目拟投入1000万人民币,接通人南路至应龙湾的快速通道,届时,市中心到应龙湾仅20分钟的车程,交通十分便利;
成都市化工市场迁入中和镇后,又为应龙湾的房地产开发带来无限商机。
社会经济的快速发展,人民收入的增加,对高品质生活的追求是现代人的心声。
本项目的开发顺应了人们的愿望与时代的消费潮流,将是成功人士的美好家园。
(三)项目参数
项目名称:
暂定“应龙湾•山水丽景”
性质:
别墅及高档住宅区(即:
高档物业)
总占地面积:
580亩
总建筑面积:
20万平方米
容积率:
0.52
绿化率:
70%
总投资:
2.2亿元人民币
建设工期:
4年
(四)设计理念
追求人居、建筑、自然、山水浑然天成,和谐完美。
1、结合山地坡度,地面高差,结合平面和立体绿化,设计出高低错落的立体轮廓,打破常规设计的单调形象。
2、半私密性阳台和落地景观窗设计产生虚实对比,刚柔相济,富有阴影变化的立面效果。
3、每户均靠水山而居,推窗即见优美的山景、水景,并呼吸清新洁净的空气,充分利用浑然天成的自然条件,造就天然氧吧的居住环境。
4、设计充分挖掘“苏杭名居”特色,成都本地文化特色,结合立面上的三段式处理,色彩明快,加上规划设计的横跨湖面、连接南北半岛的曲径“廊桥”,水边的柳树依依,整个小区将具有浓郁的江南水乡情调。
(五)总体布局方案
在规划思想的指导下,根据用地指标要求,初步拟定三个方案(即三种格调),基本分为单体豪华别墅、联体别墅及高档住宅。
单体豪华别墅:
拟建24套,每套320平方米左右(建筑面积),拟建二层;
联体别墅
:
拟建296套,每套200平方米左右(建筑面积),拟建四层;
高档住宅:
拟建1060套,每套132平方米左右(建筑面积),拟建五层;
布置原则按功能分区法,采取高级与一般级住宅之间由配套公共建筑及服务设施分割,豪华级与高级住宅以公共绿地分割。
(六)社区配套规划
1、停车场:
社区内修建专用停车场。
以保障居住区内无汽车的噪音和废气污染,社区内的交通将由大量的电瓶车完成。
2、高级会所:
使业主享受社区内的综合服务,体味贵族人生。
⑴社交会所:
设置茶房、休闲、咖啡厅、宾馆,适合于业主与亲朋好友倾谈、聊天,联络友谊;
⑵商业会所:
设置会议室、餐厅等,适合于业主进行各类商务活动;
⑶康体会所:
健身中心、乒乓球室、台球室、桑拿室、游泳池等,为业主提供一个强身健体的场所;
⑷家庭休闲娱乐会所:
设置棋牌室、书吧、小超市等,适合业主全家娱乐休闲;
⑸自由会所:
拟设置为影音室、形体课室、大型PARTY、讲座等,适合于业主自由租用和社区小型活动;
⑹泛会所:
设羽毛球场、健身中心、网球场、老年晨练场、儿童游戏场等;
3、医疗保健:
拟与四川省石油总医院合作,开设绿色健康通道,建立医疗健康服务中心,组织专家定期询诊、检查、常规化验等保健服务。
4、电子保安:
拟建中央电视监控中心,红外线周界报警系统,电子巡逻系统、设置紧急求救按钮,与监控中心联网等等。
5、超市:
拟引进知名超市大户,彻底解决小区购物问题。
6、公交专线:
拟开通成都市区至本社区的公交专线,进一步缩短本项目与市区的距离。
7、学校:
本项目教育配套齐备。
中和镇现有省级重点中学——中和中学一所;
设施齐全的重点实验小学——中和实验小学一所;
有全封闭的高级幼儿园——佳佳幼儿园一所、这些将彻底解决未来业主的后顾之忧。
8、晨练跑道:
拟在整个小区外围修建一个曲形晨练跑道,进一步提升小区的健康社区形象。
9、拟在晨练跑道的外侧建花墙。
透绿化设计,将进一步改善小区空气质量,社区环境,提升楼盘的品质。
三
成都别墅和高档住宅市场
(一)成都别墅市场的形成
1、发展中的成都别墅市场
成都房地产业发展到2001年,市场已经成熟。
别墅及高档住宅小区已不再是针对“金字塔”尖的极少数人群,特别是源于欧美,流行于京沪等地的TOWNS
HOUSE,在成都大量涌现后,高档物业进入大面积的白领家庭,消费大众化,标志成都高档物业市场的成熟。
2、成都别墅市场
⑴成都市内别墅
2001年,成都市内的别墅大量涌现,但就目前的情况而言,大多数并不能称为真正的别墅。
自身特点不鲜明,没有出现符合未来建筑发展趋势的个性化特色,只能算是“大房”。
首先,就环境来讲,在市内建别墅对开发商有许多现实的问题。
市内的土地非常珍贵,土地的成本因素不允许让开发商开发低密度、低容积率、大面积绿地的社区,为保证回报,必然就会牺牲社区环境,别墅社区的私密性、间距、绿化等指标将受到限制。
而对于买方市场,花费买别墅的金钱,却不能享受别墅业主应该拥有的环境,购买意愿就大打折扣了。
第二是人为因素,别墅建在市区内,虽然交通较方便,但环境嘈杂。
而对于别墅的业主来讲,安静、清幽是他们的第一要求。
第三,市内的许多别墅,并非一个单独的别墅群,而是与电梯公寓、多层等交叉混杂,这严重影响了别墅的定位和文化品味。
⑵成都别墅郊区化趋势明显
2001年,成都房地产市场出现新特点——别墅项目郊区化。
一方面是价值规律起作用。
成都郊县房产开发以起点低、发展空间大、售价相对较低的前提下,利润高而吸引大批开发商;
另一方面也更加符合别墅这一高档物业的基本特征,远离城市的喧哗,较大规模的开发和实现配备完善的生活配套,低密度、低容积率等等,要实现这些相对市内就容易得多。
而对于买方市场,价格较市内低,环境远比市内好,车程也不远,考虑入住就在情理之中了。
总的来说,郊县别墅市场进入2002年,前景一片光明,买方市场出现积极变化。
随着投资及人居环境的改善,政府宏观政策的进一步落实,将使本地经济增长良性、持续、稳健的发展。
在强势群体对高品质生活的追求驱使下,郊县别墅的潜能会逐渐释放,特别是加入WTO后,吸引更多的外来资金注入成都本地,拉动经济持续增长,从而使郊县别墅市场更加活跃。
3、成都市高档住宅市场及本项目在市场竞争中的优势
⑴有个性的高档住宅,市场积极响应:
有特色、性价比突出、把新材料和新技术用于创造精品的高档住宅的销售一路看好,本项目本着“造精品,创精品,品精品”的思路打造新时代精品住宅。
⑵价格战不可避免:
①2002年,成都市楼市局部供应量大;
②开发商整体开发水平明显提高;
③规模化的大盘越来越多;
④房产营销促销手段日新月异;
本项目提出先进的营销理念,拥有级差地租优势,不惧、不畏价格战。
⑶对于高档住宅,既要有品牌,更要有好的性价比。
在新一轮的市场竞争中,只有真正有利消费者的楼盘才会受到市场的欢迎。
本项目走品牌经营之路,充分考虑消费者的利益,必将赢得市场的青睐。
⑷购房者目光投向成都的东面。
本项目借势、造势,营造外东楼盘新亮点。
(二)本项目在成都高档物业市场的有力竞争
1、从技术指标看本项目的优势
现代都市高节奏的生活带来丰厚的经济回报,都市人有了成熟的购房观,开始用指标衡量高档物业的档次。
⑴空间:
有意识的空间“浪费”和“留白”能显示高档物业的品位,也能为业主保守私人秘密。
本项目占地合理,优美的自然景观让业主“悠闲山水间,易茗水云深”。
⑵阳光:
充足的阳光,清新的空气,是业主拥有“应龙富雅至、陶冶情操趣”的无形财富,本项目地处应龙湾度假村,享尽天时地利之便。
⑶绿化率:
成都别墅物业绿化率一般在34%-80%之间,本项目依山环水,规划设计绿化率70%,这将是未来业主享有的一份难得的资产。
⑷车程:
市郊的别墅,车程会直接影响到购房者的购买意愿。
成都市郊的别墅车程一般在几十分钟到一个小时,本项目的车程大约20分钟,充分体现现代都市人办公、居家观念,也符合城市中心“空壳化”的国际趋向,这对于未来的市场竞争,必将占据在市场的有利方。
⑸配套:
购物、娱乐、休闲、维修设备是否完备,直接反映别墅物业的档次。
本项目定位高档楼盘,规划设计科学合理、设施完备,业主将充分享受贵族式的生活。
2、从环域分析本项目的优势
市民购买高档住宅地域分布的调查统计表.
范围
时间
一环路内
(%)
二环路间