房屋租赁业务操作指引Word格式.docx

房屋租赁业务操作指引Word格式.docx

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所谓售后包租意即房地产商承诺售后包租的房屋营销模式，包租可理解为房地产商对买受人购买房屋之后实现房屋出租的保证。

所谓委托出租意即房屋所有权人授权受委托人以受委托人的名义出租房屋、受委托人支付对价的合同。

其时，受委托人系出租人，享有并行使出租人的权利、承担并履行出租人的义务。

所谓代理出租意即房屋所有权人作为委托人授权代理人以委托人的名义出租房屋（其时，委托人系出租人。

）代理人之服务促成租赁合同成立后委托人支付报酬之合同。

所谓信托租赁意即由房屋所有权人与信托公司缔结租赁权信托合同，将房屋的租赁权授予信托公司，租赁权转化为信托财产，信托公司与承租人签订租赁合同，承租人向信托公司支付租金，信托公司定期（按月）向房屋所有权人支付信托财产收益的合同。

1-2适用范围

本操作指引仅适用于商品房租赁，公房租赁、廉租房、农村私房租赁、旅馆业之客房出租和柜台出租不适用本操作指引。

第二章缔约前的服务

2-1对租赁合同当事人的考察

租赁业务，律师的委托人，或为出租人，或为承租人。

因当事人是否适格关系着租赁合同的效力，故，对租赁合同当事人的考察成了一项缔约前必要的律师服务。

具体考察内容如下：

当事人是否具有相应的民事行为能力，若当事人属无民事行为能力人，则租赁须由其法定代理人代理，若当事人属限制民事行为能力人，则租赁须由其法定代理人代理，或经其法定代理人同意。

出租人是否与房屋所有权证书记载的房屋所有权人一致。

是否系共有房屋，例如是否夫妻共有之房屋登记在一方名下。

若系共有房屋，则需调查共有人是否同意出租，例如是否有共有人签署的表示同意的书证。

若系委托出租或代理出租，则尚需调查房屋所有权人是否确已授权，例如是否有房屋所有权人签署的委托出租的书证。

核对证明当事人身份的证件的原件，若当事人系自然人，则需核对身份证（或护照，或港澳居民往来内地通行证，或台湾居民来往大陆通行证），若当事人系法人或其他组织，则需核对营业执照（或注册文件）、授权委托书，若当事人系境外法人或其他组织，尚需调查上述证明性文件是否经公证（或认证）。

2-2对租赁房屋的考察

因租赁标的是否适格关系着租赁合同的效力，故，对租赁标的的考察也是一项缔约前必要的律师服务。

《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，下列房屋禁止租赁：

（1）未取得房屋所有权证书的；

（2）司法机关裁定或行政机关决定限制房地产权利的；

（3）共有房屋未经共有人同意的；

（4）权属有争议的；

（5）属于违法建筑的；

（6）不符合安全标准的，例如危房；

（7）已抵押，未经抵押权人同意的；

（8）不符合公安、消防、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（9）法律、法规规定禁止租赁的其它情形，例如某市规定地下室禁止租住、禁止租民宅办公。

若房屋属于上述情形，则合同无效。

此外，有些地区属于禁止或限制外国人或无国籍人进入的区域，若承租人系外国人或无国籍人，房屋又处于禁止外国人或无国籍人进入的区域，则合同无效。

若房屋处于限制外国人或无国籍人进入的区域，则需事先取得国家安全部门的批准性文件，合同才生效。

所以，针对上列事项的调查是必要的。

第三章缔约

3-1租赁合同的形式

《合同法》第215条规定，租赁期限六个月以上的，应签订书面合同。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

3-2租赁合同条款

《城市房屋租赁管理办法》第9条规定，租赁合同应具备以下条款：

（1）当事人的姓名（或名称）、住所；

（2）房屋坐落、面积、结构、附属设备设施（如照明、给排水设施）；

（3）租赁用途；

（4）交房时间（或日期）；

（5）租赁期限；

（6）租金数额、付款方式和期限；

（7）房屋使用要求和修缮责任；

（8）房屋返还时的状态；

（9）转租的约定；

（10）变更和解除合同的条件；

（11）违约责任；

（12）争议的解决方式；

（13）租赁当事人约定的其他条款。

3-3订立租赁合同的注意事项

（1）调查租赁合同约定的房屋用途是否与政府批准的规划用途一致，若不一致，须由出租人或出租人委托承租人报规划部门批准。

（2）《合同法》第214条规定，房屋租赁期限不得超过二十年。

（3）应明确约定，除租金外，承租人是否还要承担其他费用（例如物业管理、水、电、暖等费用），并明确约定承租人应支付的费用的项目，收费标准及交付方式。

（4）应明确约定是否可拆除、添附或改建；

提示当事人，最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）第86条规定，非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；

没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；

不能拆除的，也可以折价归财产所有权人；

造成财产所有权人损失的，应当负赔偿责任。

《合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

（5）应明确约定房屋使用要求；

（6）应明确约定租赁房屋返还时的要求；

（7）审查保证金条款；

（8）审查装修条款，包括①装修期间是否减免租金，②出租人与物业管理公司协调的义务的约定，③注明承租人的义务，包括对装修公司的约束，对第三人的损害赔偿责任等；

3-4格式条款

提示当事人，《合同法》第39条规定，若当事人采用格式条款订立合同，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；

《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四章登记备案

4-1提示当事人，房屋租赁实行登记备案制度。

签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

4-2提示当事人，根据《城市房屋租赁管理办法》第14条和第15条的规定，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持下列文件到政府房地产管理部门办理登记备案手续，领取《房屋租赁证》：

（一）书面租赁合同；

（二）房屋所有权证书；

（三）当事人的合法证件；

（四）政府规定的其他文件。

出租共有房屋，还须提交共有人同意出租的证明。

出租委托代管房屋，还须提交房屋所有人或委托代管人授权出租的证明。

第五章履约

5-1出租人履行租赁合同时，律师提示事项

（1）提示出租人履行修缮责任（但当事人另有约定的除外。

）。

若因承租人不当使用或过错造成的损坏或故障，则须承租人承担维修责任。

（2）提示出租人纳税。

出租房屋应缴纳税种及税率各地规定不同（例如2005年《乌鲁木齐市个人出租房屋税收征收管理暂行办法》规定个人出租房屋，按应税收入的6%的综合税率纳税。

），若出租人系法人或其他组织，则出租人应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税、印花税，若出租人系自然人，则出租人应缴纳房产税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税。

双方当事人亦可约定由承租人缴纳税金。

（3）提示出租人，据《治安管理处罚法》第57条之规定，将房屋租与无身份证件的人居住的，或不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，以及明知承租人利用租赁房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，会受到相关治安处罚。

5-2承租人履行租赁合同时，律师提示事项

（1）核查租赁合同约定的租赁面积是否与实际一致。

（2）核查租赁合同约定的附属设备、设施是否与实际一致。

（3）若租赁用途为经营，律师可提示承租人投保公众责任险或第三者责任险。

（4）提示当事人，承租人有法定优先购买权。

出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利（见《合同法》第230条）。

此外，律师应提示当事人共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权（《民法通则》第78条第3款）。

（5）提示当事人，租赁期间房屋发生所有权变动或设定抵押不影响租赁合同的效力（见《合同法》第229条）。

5-3租赁合同的合意解除

经协商一致或租赁合同约定的解除条件出现时，租赁合同解除。

5-4出租人的单方解约权

提示委托人，承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人承担责任：

（1）将承租的房屋擅自转租的（见《城市房屋租赁管理办法》第24条）；

（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的（见《城市房屋租赁管理办法》第24条以及《合同法》第224条第2款）；

　　（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的（见《城市房屋租赁管理办法》第24条）；

　　（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金，经出租人要求在合理期限内支付，承租人逾期仍未支付的（《中华人民共和国合同法》第227条）；

　　（5）故意损坏承租房屋的（见《城市房屋租赁管理办法》第24条）；

　　（6）利用承租房屋进行违法活动的（见《城市房屋租赁管理办法》第24条）；

　　（7）法律、法规规定的其他情形（见《城市房屋租赁管理办法》第24条）。

提示委托人，不定期租赁的出租人可随时终止租赁关系，但出租人应在合理期限之前通知承租人（见《合同法》第232条）。

5-5承租人的单方解约权

提示委托人，发生下列情形之一的，承租人可解除合同：

（1）出租人未按时交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限内交付，逾期仍未交付的（见《合同法》第94条）；

（2）出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的（见《合同法》第94条）；

（3）交付的房屋危及承租人安全或健康的（见《合同法》第233条）；

（4）非承租人责任，租赁房屋部分或全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同（见《合同法》第231条）。

提示委托人，不定期租赁，承租人可以随时解除合同（见《合同法》第232条）。

第六章转租

6-1转租的条件

提示当事人，转租须经出租人同意（见《城市房屋租赁管理办法》第27条）。

6-2转租合同与租赁合同的关系

提示当事人，转租期间原租赁合同变更、解除或终止，转租合