新建小区商住楼建设项目可行性研究报告Word格式.docx

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5、建设性质：

新建

6、建设地点：

经济开发区202省道西侧。

7、建设内容：

该项目占地2951.4平方米，约4.4272亩。

总建筑面积9702.72平方米。

包括：

商务楼一栋，4层框架结构，建筑面积4208.68平方米；

住宅楼一栋，11层框架结构，建筑面积5494.04平方米。

8、项目投资：

项目总投资约980万元,所需资金全部由项目建设单位自筹。

9、项目编制依据：

（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；

（2）XX县“十二五”发展规划；

（3）XX县城市建设发展规划

（4）项目单位提供的其他资料和数据。

（5）承办单位编制可行性研究报告的委托书

（6）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治市场的通知

（7）安徽省、XX市《关于加快发展三产服务业的决定》

（8）国务院关于扩大内需，建设专业批发市场的若干意见

（9）《住宅建筑规范》GB50368-2005

（10）《住宅设计规范》GB50096-1999

（11）《城市居住区设计规范》GB50180-93

（12）国家房地产开发有关政策；

（13）XX县建设项目规划设计条件通知书；

（14）项目区地质勘探资料；

（15）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；

（16）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（17）国家相关的法律、法规及建筑设计规范。

10、编制原则：

（1）依据《XX县建设规划》，结合XX县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。

（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑XX县的城市基础设施框架，创造XX县的新形象，新面貌。

（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。

（4）合理有效使用XX县的土地资源。

（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。

以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。

重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。

（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。

二、项目建设背景

1、当前房产市场现状

进入2009年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。

主要表现在：

（1）商品房开发投资稳步回升。

2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。

商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。

（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。

（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。

（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。

（5）2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于XX县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。

（6）房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；

房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；

房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。

为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。

XX市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，XX矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。

近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到XX市及XX县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。

另外，XX老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。

2、XX县商品房现状与市场需求

XX县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。

但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。

从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。

根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。

从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。

随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。

随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。

3、“精品住宅”的市场需求及发展

“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。

随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据县域经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。

（1）住宅市场趋向细分化

随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。

在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。

前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售60%以上，经营火爆。

从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。

市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。

（2）商品房市场进入品牌角逐时代

随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。

在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。

商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

（1）先富者的市场潜力。

本市改革开放30年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占6％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。

（2）商业消费潜力。

近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近1倍。

为XX市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。

今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。

（3）项目区位市场潜力。

天杰帝景开发项目位于XX镇内，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

（3）消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。

住宅质量要从几个方面进行全面考虑。

一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。

二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。

三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。

四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。

所以，住宅设计要超前并考虑可改造。

物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。

对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

（4）住宅开发及开发商向规模化发展

近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。

目前县城已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。

新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。

房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。

住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。

从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。

（5）住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。

随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。

其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前这一比例已超过60%，并保持逐步上升的势头。

4、定价策略

（1）价格定位

1）根据县城目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。

从XX2009年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在3700～4600元之间；

中档住宅售价每平方米在2500-3200元。

由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。

（2）价格优惠策略。

拟采用以下策略：

①付款方式优惠；

②集团购买优惠；

③选择购买优惠；

④特殊消费对象优惠；

⑤其他优惠措施。

（3）价格浮动策略。

宜采用浮动售价：

①展销会期促销优惠价；

②限期销售优惠浮动价；

③正常销售期段浮动价；

④其他浮动措施。

（4）定价方式。

主要