国际养生城建设项目商业计划书Word格式.docx

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对xxxx、xxx河近4000亩水面及其沿岸的红树林生态环境进行彻底维护和改造，根治xxx河水患，疏道清淤，提高防洪、泄洪能力，防止水流倒灌给xxxx、xxx河两岸人民造成的生命、财产损失。

（二）改善xxxx水质环境。

以生物科技和工程科技手段，治理并恢复xxxx、xxx河的水质环境，使之达到国家二类以上水质与海洋生物链得以重新自然繁衍的环保标准。

（三）保护红树林生态环境，使其繁荣昌盛，并使之成为提升三亚xxxx旅游度假环境品位的“水上绿色景观长廊”。

（四）按照三亚市整体的城市功能规划进行运作。

项目拟采取“近期功能与远期功能相结合，旅游度假环境与生态环境相结合”的提升性规划开发方式，拟将其建成集热带滨海湿地风光、水鸟栖息、热带花卉园艺、城市度假休闲、益智健身、水上游乐、国际会议会展及大型水上演艺、大型数码喷泉、数码焰火灯光工程等为一体的多功能的开放型城市公园，使之成为三亚市东大门的一方靓丽名片，成为三亚创建世界级热带滨海旅游城市的“海洋文化综艺之窗”。

根据海南省规划委员会有关“xxxx旅游度假区”的规划指导思想，三亚xxxx“水云间”国际度假城邦项目，拟按照三亚市旅游业发展规划中将xxxx作为“亚龙湾旅游度假延伸区域及旅游、后勤综合服务基地”的基本定位，结合三亚创建世界级热带滨海旅游城市的发展目标，以“绿色浮岛”的生态复合型地产开发理念，整合项目区得天独厚的自然山水、休闲度假、生态养生资源，建设集人工岛屿景观系统、热带花卉园艺产业、五星级海洋主题度假酒店（含海洋科技会馆、酒店公寓）、国际老年康复、养生、度假、临水旅游商业中心及大型低密度高尚住宅区（含盐场职工安置区）为一体的国际性山水度假城邦，使之成为具有浓郁的海洋文化特色和世界级生活品位的“第二居住地”。

（五）维护三亚社会稳定，使之成为三亚经济、社会发展和国有企业改制发展的典范。

该项目地原为海南省xxx盐场的工业用地。

项目的规划建设，将充分考虑到xxx盐场职工“再就业工程”的实际需要，提供适合多种文化技能层面和就业年龄段的工作岗位、个体工商经营单位，优先满足盐场干部、职工的就业需求。

五、市场定位

本项目主要是针对中国“第三次置业”和国内外“第二居住地”市场而开发的高端度假与住宅产品。

其基本的市场定位为：

（一）目标客户群：

无闲照料老人的城市富有家庭，具有投资、度假多重需求的城市中产阶层，孤独的离退休干部，澹泊的文艺界人士和工作压力较大的企业高管人员，以及被中国和平、稳定的发展局势所吸引的各类国际投资置业人士（目前三亚的国际置业客户主要来自俄罗斯、韩国、以色列、美国及欧洲等国家）。

（二）主要区域市场划分：

包括：

1）以避寒、养老为主的东北市场；

2）以投资与“候鸟式”度假为主的上海、华东市场；

3）以度假、养生为主的北京、华北市场；

4）以晚年移民为主的西北市场；

5）以“候鸟式”度假为主的西南、华南市场。

（三）旅游客源市场：

1）中国内陆地区（其中主要是北方游客）和国外旅游者；

2）三亚市民、海南当地的有车族（自游人）和外来旅游团队。

六、主要规划设计条件：

（待批）

（一）项目规划总用地面积：

本项目规划用地总面积约2466亩。

其中，xxx盐场驷轩分场地界范围内的土地约1757.17亩（合117.15万平方米，不包括xxxx、xxx河约4000亩自然水体面积），安游公路西侧与xxx盐场驷轩分场地界之间的狭长形用地约709亩（待征用）。

（二）海/河滨生态保护地带的占地面积：

约750亩（根据有关法规，沿岸两侧各退出50米～100米的红树林生态保护区）。

（三）主要控制性规划指标：

1、总体容积率（开发强度）：

0.768。

2、总建筑面积：

约90万平方米。

3、总体建筑密度：

≤9.8%（以小高层及多层建筑为主）。

4、绿地率（含城市公园部分）：

≥65%。

5、最大建筑高度（顶部高度）：

住宅建筑40米，标志性酒店建筑120米，临水公建、商业设施15米。

七、项目规划设计内容

本项目的规划建设内容主要包括以下五大组团：

1、“中央绿岛公园”及红树林保护区；

2、xxxx“绿色浮岛”人工水系与核心景观、配套系统工程；

3、五星级“海洋综艺之窗”度假酒店；

4、三亚国际老年安养城（含老年康复疗养中心）；

5、xxxx“水云间”国际度假住宅区（含盐场职工安置区）。

各组团的基本情况简述如下：

（一）xxxx“中央绿岛公园”及红树林保护区

项目定位（细分）：

“中央绿岛公园”是本项目的景观中心及核心动感项目开发组团。

其位于xxxx东、西两岸之间的“中央绿岛”（人工岛）区域，园区规划用地面积约600亩（含450亩红树林生态湿地/水鸟栖息保护区），规划水域使用面积约4000亩，拟建成目前三亚市区规模最大、环境最美、功能最全的城市动感休闲公园及红树林生态观赏区。

景观结构：

主要包括红树林湿地/水鸟观赏游览区、景观型绿色岸基休闲长廊、“绿色浮岛”（岛群）景观水系改造工程、岛上桥梁造型、中心广场、“阳春白雪”盐文化造景区、热带植物/花卉园艺造景区、泉艺景观区及公园地面铺装艺术、静态/动态造型艺术、光影艺术等景观设施，在充分表达项目区“风、花、山、水”等自然景观要素的基础上，营造公园“动静相宜”的城市休闲文化氛围。

动态项目及主要休闲服务设施：

1）xxxx“海洋剧场”与大型数码喷泉、大型数码焰火灯光工程；

2）多功能会馆及国际会议会展中心；

3）生态型SPA水疗中心与“盐浴”（特种卤水保健）会馆；

4）小型休闲游艇码头/会所；

5）xxxx军事舰船模型馆；

6）水吧/茶艺休闲会馆；

7）城市嬉水乐园等设施。

（二）xxxx“绿色浮岛”人工水系与核心景观/配套系统工程

计划在项目区引入xxxx、xxx河水系，整体建设项目区“绿色浮岛”景观/配套系统工程，充分打造项目区的“亲水”特质，营造国际化“水云间”度假社区的中心景观与基础配套设施体系。

基本建设内容：

1、项目区人工水系营建工程（使项目区分为10～15个“岛屿式”开发组团）；

2、绿色岸基景观绿化工程；

3、分散型社区游艇码头（每个岛屿组团均设有数个栈桥式小型游艇泊位）；

4、“泛会所”社区配套服务设施区（含专为社区业主服务的文体会所、游艇会所、泳池、网球场、高尔夫练习场、幼儿园、儿童乐园、社区超市、诊所、物业服务中心、绿业租售服务中心等）。

（三）五星级“海洋综艺之窗”度假酒店（含泛游艇社区）

引入国际著名酒店服务品牌，共同营建具有世界一流水准，以大型人工活体珊瑚景观系统、热带水族观光长廊和珊贝文化为主题，集山水、花卉、园林景观与动感休闲、游艇会馆及泛游艇社区（小型游艇可直接出入酒店大堂）、水上游乐、水疗健身为一体的五星级“绿岛式”海洋主题度假酒店（海洋综艺之窗度假酒店）。

规划设计：

酒店区域规划拟包括3～4个岛屿功能区，其空间布局拟采用高层低密度建筑设计，使酒店的低、中、高层分别具有不同的视觉空间和观景效果，同时最大程度地增加酒店区域的园林景观营造空间，在既定的容积率条件下，降低建筑物对项目区景观视线的阻拦，同时进一步增强项目区的标志性，在全方位营造酒店区域的人工活体珊瑚景观系统、热带水族观光长廊和珊贝文化主题设施的前提下，拟将其主要功能及配套设施区域划分为：

1、主岛区：

为酒店主体建筑及酒店核心配套服务设施（客房总数约500间/套）及中国热带海洋科技会馆区。

其中酒店主体建筑与游艇码头采用融合设计，小型游艇可从酒店大堂直接出入。

同时，泳池设计拟采用个性化、私秘性和美感更强的生态园林泳池系列（大池1个，小池数个），并使之与酒店户外景观融为一体。

2、动感岛：

为私家游艇俱乐部（游艇会所）、海洋剧场（多功能会馆及国际会议会展中心）及大型数码喷泉、数码焰火灯光设施区、水吧休闲区、SPA会馆、海上夜总会、水上游乐区等。

3、绿岛高级会馆区（泛游艇社区）：

采用产权式酒店的产品销售/委托经营模式，会馆区业主拥有分时度假与经营回报双重权益。

其户型设计主要采用集独立式高级会馆、私家游艇码头、私家园林、泳池为设计单元的别墅户型，物业销售形态为精装修成品房（含全套家具、家电与酒店式客房用品，每户配售高级进口游艇一艘）。

建筑参数：

酒店（含动感岛及泛游艇社区）计划占地面积约200亩，总建筑面积约12万平方米（其中含酒店公寓6万平方米）。

（四）三亚国际老年安养城（含老年康复疗养中心）

充分利用三亚市得天独厚的山水生态、气候、滨海资源条件，结合我国日益加剧的人口老年化发展趋势，拓展三亚老年度假、养生、居住市场，建设具有国际品牌和完善的远程诊疗服务功能的、专为国家机关组织的高级干部（含高级离退休干部）、专家院士和国内外高端人士提供慢性老年疾病恢复、疗养、养老居住的国际老年安养城，同时建设具有一般医疗机构的疾病诊治功能（甲级医疗护理服务机构）的国际老年康复疗养中心。

项目拟建内容：

1、具有五星级酒店设施标准的国际老年康复（诊疗）中心大楼；

2、园林式专业康复疗养别墅群（20～30栋）；

3、高级老年养生公寓（约500个户型单位）；

4、老年休闲会所（含专为老年人设计的户外休闲配套设施）；

5、医护人员生活配套区（含专家楼）；

6、高档园林及生态健身休闲游乐区；

7、直升飞机场（配救护直升机1架）；

8、专用车队；

9、其他后勤配套服务设施。

计划用地面积约150亩，总建筑面积约10万平方米。

（空间布局方式拟与社区“中央绿岛公园”进行景观与休闲要素结合，使之成为公园化、生态型的国际老年安养、度假中心）。

品牌合作：

医疗服务拟委托北京某顶级医院开展经营，护理服务拟在引进日本著名医疗护理品牌基础上，实现专业护理人员的本地化。

（五）“水云间”国际度假住宅区

在充分体现项目区“绿色浮岛”和“风、花、山、水”休闲景观要素的基础上，整合项目区的养生、度假、服务资源，建设主要针对中国“第二居所”置业市场及其他目标客户群的国际化高尚度假住宅区。

为便于住宅区的分期、分区开发，四大组团。

产品规划设计：

结合“绿色浮岛”开发理念开展亲水型住宅区规划设计。

建筑物主流设计拟采用11+1层的“小高层”住宅方案，力求使住宅区的建筑密度控制在8%以内，以最大限度地扩大住宅区的户外景观与休闲空间，强化住宅区景观视线的通透性，保障住宅的通风效果，整体提升住宅区的环境品质。

建筑与户型设计上应充分考虑热带度假住宅产品的个性化特征，除普遍采用自然通风、自然采光的“无暗室”设计、大飘窗、大阳台设计要素外，建议增加门窗的“折叠式”通风设计，以取得最佳的室内通风效果，使住户充分享受三亚优越的空气，达成三亚夏季的“避暑”居住条件。

据此设计的主流户型产品包括：

住宅区占地面积约1216亩，总建筑面积68万平方米。

住宅区规划净容积率为0.84，建筑密度≤8%，绿地率≥65%，平均建筑层数11