标准酒店式公寓项目可行性研究报告完美版文档格式.docx

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30%。

第二节地块位置

地块位于中山北路与大桥南路交汇处。

大桥南路向北直贯长江大桥，是江南与江北交通的一条重要途径；

中山北路横贯半个xx城，承担着xx区和xx区等几个城中行政区之间往来的重要任务。

未来地铁五号线从地块穿过并计划设有出入站口。

第三节地块现状及周边环境

一、地块现状

地块东至规划东妙峰庵道路，西至盐仓桥广场。

目前东侧是多栋居民住宅楼，都是多层结构，项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。

地块现状为毛地，红线内现有许多老式建筑，多数是平房，待拆迁面积近30000平米。

二、周边环境

地块位置是xx区与xx区交界处，既是xx区的后院也是xx区的门户。

因此地块即包含着人文xx的文化气息又兼蓄着“新xx”的成长空间。

公交线路：

16W、21W、31W、32W、100W、34W、Y4、816W、盐葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等

商务服务：

双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、xx饭店、虹桥饭店等

零售服务：

家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等

金融：

xx市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政局等

医疗：

南医二附院、市第三医院、海军医院、xx中医院等

教育科研：

xx财经大学、xx政治学院、铁路运输学校、xx旅游学校、xx三十九中、财大附小、市八中、南自、724所等

自然人文：

阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等

第四节项目发展目标

项目地处xx区边界，与xx区一路之隔，项目开发将兼顾xx和xx两行政区域。

项目区域内房地产市场供应趋少，更是缺少多种物业并存的标志性楼盘，本项目作为融合四种业态为一体的楼盘，将填补区域内的市场空白。

本项目将是我司在xx开发的第二个物业，也是在xx开发的第一个综合性的物业。

成功运作项目是追求开发利润的前提，从而也可进一步提升我司在xx市场中的品牌与形象。

以我司的专业能力与建筑品质，本项目势必成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。

第二章xx房地产市场现状分析

第一节xx房地产市场宏观分析

【现状综述】

●2005年受宏观调控影响，xx房地产市场投资涨幅首次滑落；

●进入2006年初，房地产市场投资出现反弹；

●随着新一轮宏观调控实施，xx房地产市场涨幅再次出现下滑趋势；

●整体xx房地产市场保持着稳定增长的趋势。

【综述分析】

近年来xx房地产市场得到长足发展，虽然经历几轮宏观政策调控，出现几番波动，但整体来看xx房地产市场基本保持健康、稳定的发展趋势：

房地产投资平均增长率21.8％，商品房销售价格每年平均涨幅为8.1％，房地产供销比由2003年的0.89：

1调整到2005年的1.1－1.3：

1的空间合理范围内。

第二节xx房地产各物业市场分析

一、xx酒店式公寓整体市场分析

【市场综述】

●项目供应主要分布于新街口—山西路—中央路区域内。

●近几年，xx市酒店式公寓市场呈现供需两旺的热销态势。

●市场销售状况良好的项目全年销售量约1.5-2万㎡，300-400套。

●当前xx市场酒店式公寓成交面积主要集中在45-50㎡。

●当前全市平层精装修酒店式公寓成交均价为7841元/㎡。

●平层毛坯酒店式公寓成交均价为6950元/㎡。

【市场分析】

酒店式公寓即酒店服务式公寓，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。

酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求，绝大多数项目都坐落于城市中心区或者成熟的商业区周边。

1、市场供应状况

（1）酒店式公寓项目供应数量众多，区域分布较集中

目前xx在售酒店式公寓共有17个，未来潜在项目约11个，潜在供应体量超过10万㎡。

xx酒店式公寓的主要集中分布于主城区和河西新城。

xx酒店式公寓分布图示

（2）酒店式公寓市场供应量充足

2005年至2006年上半年xx酒店式公寓总体供应面积约25.4万㎡，约占xx住宅供应量2.5%左右，总体供应套数接近5000套。

2005-2006年上半年xx市酒店式公寓供应量（部分）

项目

供应面积（平米）

总户数

城开国际

24255

539

万达紫金明珠

12200

305

菁英汇

12815

233

居易时代

19800

360

长发中心

25200

420

上锋国际

9800

196

御水湾

6050

110

紫鑫中华广场

9880

190

西城风尚

8800

160

嘉业国际城

24750

450

辰龙广场

17784

312

新锐国际公寓

40250

805

阳光金锋

24836

429

德盈双城

18000

2、市场销售情况良好

2005年xx酒店式公寓全年总销售面积为13.7万平米，总销售套数超过2600套，约占商品房总销售量的1.7%，全年销售金额11.15亿元。

另外，从2005年部分酒店式公寓成交详细数据来看，销售较好的酒店式公寓项目一年的成交面积在1.5-2万平米左右，即单个项目每年销售的套数在300-400套左右。

2005年部分酒店式公寓销售情况统计

总供应套数

总销售套数

总销售面积（平米）

销售比例

206

11330

88.4%

285

17100

67.86%

100%

48

2640

13.33%

上峰国际

157

6280

80.10%

163

8476

427

22700

53.04%

310

15500

86.11%

311

17727

99.68%

3、45-50平米左右的户型成为市场成交的主力

通过酒店式公寓销售面积对比，可以发现目前xx酒店式成交面积主要集中在45-55平米之间。

一方面这与整体市场供应以此面积范围为主有关，另一方面，过小的面积不能满足生活需求，而过大的面积造成总价偏高。

4、xx市酒店式平层公寓平均售价7544元/平米

当前xx市酒店式公寓市场平均售价在8212元/㎡左右，其中平层酒店式公寓销售均价为7544元/㎡，挑高酒店式公寓销售均价为9816元/㎡。

xx酒店式公寓整体均价情况：

户型结构

装修标准

平均售价（元/平米）

总体均价（元/平米）

平层

精装

7841

7544

毛坯

6950

挑高

11500

9816

9395

xx市部分酒店式公寓项目售价一览

产品

装修情况

销售价格

（元/平米）

精装修

12000

7000

8200

5280

6800

7300

8500

5200

6700

6500

8300

7600

7350

龙台大厦

5880

二、xx住宅市场整体分析

●近年来受宏观调控影响，住宅开发投资下降，新开工和上市面积均有所下降。

●住宅仍是房地产市场的开发重点，xx商品房开发投资总额中住宅的比例仍在上升。

●在住宅销售方面仍然保持平稳增长，市场需求旺盛。

●近几年来宏观调控虽不断实施，xx住宅销售均价依然保持稳定持续上涨。

1、商品住宅开发投资减速

（1）2005年商品住宅开发投资出现负增长

2001-2005年，全市住宅开发投资持续保持高速增长，但2005年受宏观调控的影响，各家开发商对市场的判断持谨慎态度，当年的住宅开发投资出现负增长，同比下降了2.4％。

（2）2005年商品住宅新开工面积下降

近5年来xx市住宅累计新开工面积2992.46万㎡，累计增长112.0%，年平均增长16.2%；

住宅累计竣工房屋面积2162.82万㎡，累计增长96.1%，年平均增长14.4%。

因2005年住宅开发投资额的下降，当年住宅新开工面积相比2004年下降了22.2％。

国家针对房地产业的调控政策在xx市已取得一定的成效，各类房屋的新开工面积在减少，竣工房屋面积的增幅在明显减缓。

2、xx住宅投资在商品房开发投资总额中的比例仍在上升

2005年住宅作为房地产投资的主体，其地位得到维护。

2001年，xx市住宅投资75.54亿元，占整个房地产投资比重的68.1%；

至2005年上升到70.6%，上升了2.5个百分点。

在住宅开发投资涨幅下降的同时，其在房地产总开发投资中的比例却在上升，这说明2005年的房地产开发总投资涨幅也在下降，且降幅超过住宅投资的降幅，因此住宅市场相比而言仍处于健康稳定的发展状态。

3、全市住宅市场供应有所下降，销售逐年上升

2003-2005年xx商品住宅累计上市2297万㎡，累计销售2138万㎡，三年的供销比分别为0.92：

1、1.33：

1、0.99：

1。

2005年受住宅开发投资下降的影响，住宅新开工面积也有所下降，直接导致了当年新上市面积出现了下滑。

从住宅市场的销售情况来看，2006年上半年，全市商品住宅销售38256套，销售面积365.4万㎡，同比增长8.2%；

近三年来，虽然受到宏观调控的影响，但全市商品住宅销售量仍保持上涨态势，说明市场上住宅刚性需求强烈，相对于商业和办公物业，住宅产品更容易规避风险。

4、商品住宅销售价格上升较快

2001—2005年期间，xx市普通住宅价格涨幅最大。

无论是新建商品房，还是存量房的交易，价格涨幅都超过9.0%。

从2001年到2005年，商品住宅销售价格累计上涨44.7%，年平均增长7.7%。

至2006年上半年，全市售均价约4500元/㎡左右，同比增长2.2%。

（全市含江北区域）

三、xx商业地产整体市场分析

●xx已形成以新街口CBD为核心。

湖南路、中央门等商圈为辅的城市商业格局。

●xx市商业用房开发投资依然逐年增加。

●xx市商业地产市场空置量增加，其中空置面积主要汇集于集中型商业项目中。

●xx整体商业地产价格上升趋势有所减缓。

1、xx商业格局特征

xx城区各大商业圈随着城市历史的发展，包括政府政策倾斜程度的不同而逐步发展。

目前，在主城区内已形成四大各具特色与不同辐射