最新万科物业管理体系文件汇总资料.docx
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最新万科物业管理体系文件汇总资料
万科物业管理体系文件整理汇总
万科物业管理体系文件的分类:
Ⅰ职能管理类Z
Ⅱ顾客关系类C
Ⅲ设备与房屋本体类S
Ⅳ安全管理类A
Ⅴ环境管理类H
Ⅵ经营管理类J
Ⅰ职能管理类Z、
一、文件管理
1、受控章在文件左上角的为体系文件正本，右上角为副本，公司受控章为红色印章，非受控章为蓝色印章。
2、动议编制/更改体系文件需填写《文件编制/更改申请表》，经部门负责人确认后，报品质管理部，经管理者代表或品质管理部经理审批。
体系文件通过审批后，最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。
文件修改时，有更改的文字内容须加下划线标明（质量记录表格可不加下划线）。
3、新编体系文件，由品质管理部填写《文件发放签收表》，按《体系文件分类（发放）表》报部门负责人审核，片区分管领导审批，抄送人力资源部。
二、人事信息类
1、申诉处理：
职员如认为部门管理中存在不合理时，可向人力资源部申诉，对职员的申诉须在三个工作日内予以回复。
2、正式职员离职和职员延期转正时，部门负责人或授权人事管理员必须与职员面谈并填写《面谈表》，每延期一次，需面谈一次。
3、信息分类：
定期信息、即时信息、突发及预警信息。
定期信息：
是指某一时间段内业务变化状况的周期性信息，是通过季报、月报或周报等定期流转形式的总结性文件。
如管理服务报告、新项目信息周报等。
即时信息是指记录常规的动态业务变化状况的信息，是通过快报形式流转的信息类文件。
如重要会议纪要、公司荣誉、入住快报等。
突发及预警信息：
是指描述或预警各类突发性事件的信息，它是通过快报形式流转的信息类文件。
包括紧急法律事件诉讼、媒体负面曝光、重大/热点投诉、事故灾祸四种。
4、信息传递原则：
及时性原则、真实性原则、完整性原则、扁平化原则、保密性原则。
5、各信息员岗位若发生变动，须提前2个工作日通报总经理办公，并完善各项交接手续，变动部门原信息员负责对新信息员进行必要培训。
6、公司各部门的信息管理工作考核由总经理办公室进行，并于每季度的首月10日前将上季度信息管理考核的综合结果公布于公司内网。
7、管理评审至少每半年进行一次，评审主要以会议方式进行。
管理评审由管理者代表主持，各部门负责人及质量管理活动有关的人员参加。
8、公司人力资源部按照公司职位空缺情况与公司发展需要，对人员进行合理调配与储备，实现公司人力资源的动态平衡。
运营管理组负责根据所辖部门的职位空缺情况与发展需要，对人员进行合理调配与储备，实现片区内人力资源的动态平衡。
9、培训类别包括：
岗前培训、新职员培训、在职培训、升职培训、特殊工作人员培训、外送培训、岗位轮换、双向交流等。
岗前培训包括：
业务实习、入职引导、岗前培训。
部门入职引导人负责从新职员到岗至职员转正前的入职引导工作，内容包括公共部分、专业部分和生活部分。
引导新职员熟悉工作环境，了解工作范围、沟通渠、部门组织架构、岗位职责、公司规章、职员手册、掌握专业技能等。
10、新职员在转正前参加新职员培训，并参加考试，考试未合格者，由部门视其前期表现情况，可提出申请补考；补考合格延期一个月转正，否则将解除劳动关系，新职员在转正前须填写《新职员试用情况反馈表》，并上交部门人事管理员并存档。
11、在职培训由部门培训负责人组织，每月至少组织一次在职培训，每季度每位职员参加各类形式培训不少于8小时，考核至少每半年一次，在职培训考核不合格者，由所在部门安排再次培训或做出其他处理。
12、部门业绩考核：
公司年初与各部门签订《经营管理责任书》，内容包括：
客户服务、经营管理、内部管理、重大疑难问题处理等内容，年终成立考核小组进行完成情况的考核。
13、部门负责人每年考核至少一次，综合类、维修类职员每季度考核一次，安排在每季度结束后的第一个月进行。
基层职员（适用于安全类、保洁类、绿化类、会所类等职员）
14、公司的沟通渠道
公司一贯提倡良好、融洽、简单的人际关系，重视信息沟通，强调资源共享。
如有疑惑或认为问题未得到及时有效解决，可按如下顺序进行逐级沟通：
（1）、所在部门直属上级；
（2）、主办/主管；
（3）、部门人事管理员；（4）、部门负责人；
（5）、公司人力资源部；（6）、分管领导；
（7）、每周二上午是总经理接待日，如有必要可同总经理直接沟通，但请事先作好预约（通过总办孙琳媛小姐）；
（8）、将个人意见或建议以书信形式投入公司本部和各部门所设立的内部顾问意见箱；
（9）、拨打公司员工关系专员电话83901333联系；
（10）、各类座谈会及培训；（11）、网络BBS或电子邮件。
15、考核类型：
部门业绩考核、各类职员考核、职员即时奖惩、中高级等级考核、见习经理竞争上岗、年度部门及个人评优工作。
16、人力资源开发程序包括：
职业生涯规划、岗位轮换、双向交流。
三、基础设施管理程序：
1、基础设施包括：
资产（办公设备设施以及提供服务时使用的非配套的设备、设施、工具、检测仪器仪表）、公章证照、图纸资料等。
维修材料、电脑零配件、服装不列为资产。
2、根据物资的价值和使用期限，资产分为：
固定资产、低值易耗品。
3、固定资产：
单位价值2000元及以上，使用年限超过1年的有形资产。
4、低值易耗品：
单位价值在200元及以上2000元以下，使用期限超过一年的各种用具物品（包括工具、管理用具、玻璃器皿、包装容品等。
）
5、各部门负责人为部门资产第一负责人，负责本部门资产管理的监督和执行；各部门资产管理员负责本部门资产的日常管理。
6、资产来源分公司资产、捐赠资产、代管资产、其它资产。
7、报废资产需填写《资产情况审核单》，经部门负责人同意后，报房产后勤管理部审核，经总经理或总经理授权人审批后方可报废。
8、资产报废经批准，资产管理员根据《资产情况审核单》在《资产管理软件》和《台帐》中进行销帐处理。
9、每年6月份和12月份，房产后勤管理部与财务管理部联合对各部门资产管理情况进行全面检查及盘点，并出书面报告。
10、在存放地点较为固定的资产上粘贴标识，标识上必须反映出资产名称、型号规格、资产编号、责任人。
电脑、打印机的标识由公司电脑工程师统一制作。
使用责任人职责：
负责相应资产的日常保养维护并保证其正常进行。
四、电脑及网络系统管理规定
11、电脑设备包括：
电脑主机、外围设备（显示器、键盘、鼠标、打印机、UPS、扫描仪）
12、各部门须对本部门每台电脑、外围设备及网络设备指定责任人，多人共用一台电脑的责任人为相关主管或主办，未经设备责任人或部门负责人同意，其他人不得使用相关设备
13、责任人在电脑操作方面要严格遵守开关机步骤：
开机时，先开外设再开主机；关机时，先关主机再关外设。
部门所有办公电脑均须设置开机密码及屏幕保护密码，报本部门负责人备案，尽量做到专人专用。
公司办公电脑内的所有文件、数据、资料均属本公司所有，不得外传，以免造成数据泄露。
禁止在上班时间进行大容量（100M以上）的信息资料下载，以免造成网络阻塞。
14、电脑操作人员每次以自己的账号登陆公司网络，账号信息要严格保密，不得泄露给他人，并至少每90天更改一次密码。
15、各部门应注意保护电脑中的数据资料，重要文件应采用密码锁定，并将密码报部门负责人备案。
16、各部门须于每季度末将本部门当季重要电脑资料上传到公司服务器指定地址备份，确保资料完全。
禁止使用办公电脑访问任何与工作无关的网站。
五、办公环境
1、办公用品应摆放整齐、有序；垃圾、废纸应按规定入篓，不得随地抛弃；离开办公位或外出办事，应整理好自己的桌面，并将椅子归位。
2、办公区域内禁止吸烟、就餐；
3、办公区域内交谈须轻声细语，不准大声喧哗、聊天。
未经允许不得在办公区域进行娱乐活动或接待私人访客。
4、办公时间及参加各类会议、培训等应将手机、CALL机等通讯工具关闭或调至震动状态，以免影响其他同事办公。
5、上班时间不允许看与工作无关的报刊杂志及书籍，浏览与工作无关的网站。
6、对来访人员做好引导工作，严禁各类推销人员、衣冠不整者进入办公区域。
7、严禁携带易燃、易爆、有毒等危险物品进入办公区域。
六、合同管理
1、公司合同分为A、B、C三类。
A类合同：
是指向外提供服务的合同，如物业委托合同、物业顾问合同等；B类合同：
是指为获取服务和物资合同，如各类物资采购合同、服务外包合同等；C类合同：
除A、B类以外的合同，包括各部门与内部班组、与政府相关部门、与公司签订的各种管理责任书等。
七、采购管理
1、A类物资：
由公司指定供方/品牌的物资；B类物资：
由公司授权的部门评定指定供方的采购物资。
服务项目外包：
各部门将有关设备设施新（改）建工程、维修养护、清洁绿化等服务项目委托专业机构（含公司内部机构）实施的行为。
2、采购审批权：
权限
单宗采购额
主任
经理
职能部门
分管领导
总经理
2000
审批
/
/
/
/
2000-5000
申请
审批
/
/
/
5000-20000
申请
审核
审核（注1）
审核（注2）
/
20000以上及所有固定资产采购
申请
审核
审核
审核
审批
30000元以上
组织招投标，按《招投标管理办法》执行。
八、招投标管理办法
1、招标工程程序：
（1）、招标文件、
（2）招标信息发布及投标邀请、（3）、发标、（4）、开标
（5）、评标和定标、（6）、签订合同
九、供方管理程序
1、合格物资（品牌）供方：
由公司统一评估选择的物资（品牌）合格供方。
2、合格服务供方：
由公司统一评估选择的各类服务/工程分包供方。
3、供方的选择：
（1）供方的选择应遵循“质量第一、服务至上”的原则，选择有较高信誉的供方；
（2）对代理供方的选择，应选择具备深圳区域性代理资格的供方，并应具备相应的售后服务和保修能力；（3）对生产型供方的选择，应遵循“就近原则”，保证产品和服务的及时性；
（4）对服务性供方的选择，应参考行业内的使用情况，选择正规、有专业资质的供方。
十、环境外包监控管理办法
1、职责
部门/岗位
工作内容
频次
品质管理部
组织环境在检查，评估供方服务质量
每年一次
运营管理组
组织本片区的环境半年检查；
撰写本片区服务供方季度评估报告
每半年一次
每季度一次
管理中心
检查本中心范围内环境服务质量；
跟进品质部、片区运营组及外部检查时，本中心各部门环境类问题的纠正落实情况
每月一次，每季度覆盖所有部门；
持续
管理处
对保洁供方服务质量全面检查与监督，
每月对环境服务供方的服务情况进行评估
持续
每月一次
监控人员
日常检查服务供方的服务质量及成本控制情况
清洁每日检查，每次消杀完后检查、绿化、设备设施每周检查
监督服务供方消耗我方资源的控制情况
持续
十一、设备外包监控方法
1、职责
部门/岗位
工作内容
品质管理部
负责每年对分承包方的设备保养维修质量进行一次全面检查；
负责对房屋本体等公共设施的新/改建（造）工程进行指导
运营管理组
组织对分管片区内各管理处的设备维护情况进行半年检查
管理处负责人或授权人
负责每月组织对分承包方的设备保养维修质量进行一次全面检查
管理处维修负责人
不定期的对外包的设备保养状况进行检查。
十二、参观交流接待工作程序
1、接待级别
接待级别分为一、二、三级。
一级：
各级政府重要官员、公司重要客户的主要负责人、集团高层领导、重要企业高层领导的接待、重要项目招标方组织的考察。
二级：
一般政府官员、同行企业领导、关联企业人员及其他社会团体的接待。
三级：
公司或各部门业务往来的日常接待。
由总经理办公室确定接待级别。
十三、媒体采访沟通工作指引
1、新闻媒体发言人：
是公司对外发言的统一出口，一般情况下，指
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