酒店行业分析报告Word格式.docx

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以成都、杭州、天津等城市采样数据为基础测算得到：

理想经营条件下，单位面积的中端酒店的盈利能力约为写字楼的1.3倍左右；

考虑2000万左右的资本投入，出租率60%以下的写字楼物业改造为酒店即可获得更高盈利。

“写改酒”对中端酒店供给侧的影响。

受物业条件、所处区位等条件限制，假设当前甲级写字楼空置面积中，50%可转化为中端酒店，以每间客房（含公摊）的建筑面积为45㎡的标准测算，可改造写字楼物业占存量中端连锁+三星酒店的比例不超过20%，参考16/17年中端酒店供给增速，可转换写字楼存量对供给端影响较小。

传统写字楼业主缺乏酒店运营管理经验，转型时更倾向寻求与品牌方的合作，新增供应将促进酒店市场进一步向龙头集中。

一、酒店行业现状

（一）所处周期现状：

17年强势复苏，由OCC驱动转向ADR驱动

16年下半年以来，酒店行业呈现出高景气度，从入住率、房价到RevPAR，各项指标均有趋势性提升。

复苏初期表现为品牌替代星级，连锁化率提升带来的中端酒店的强势增长，我们在此前的报告中已经充分论述；

进入到2017年下半年以来，占连锁酒店绝对大头的经济型酒店强势复苏，部分品牌RevPAR同比增速甚至超过中端酒店。

1、华住酒店

从华住酒店的数据可以看到，2015~2017年，处于蓝海市场的中端酒店同店RevPAR一直保持快速增长，同比增速由15Q1的5.1%逐步增长到17Q2的9.9%，当季录得最快增幅，17Q3同比增速为9.5%，与Q2基本持平。

17Q4入住率降低较为明显，主要由于：

（1）十九大召开影响10月份北京地区入住率，中端酒店在一线城市占比高，因此受影响较大；

（2）自营酒店淡季装修，逐一封闭施工楼层影响入住率。

华住旗下品牌经济型酒店2016年四季度开始RevPAR同比翻正，随后迎来强势复苏，17Q4在前一年高基数下，RevPAR增速录得6.9%增长，增速超过中端酒店。

此前由于经济型酒店供给端增速较快，竞争过度，15年之前入住率下降较为明显，平均房价尚可保持相对稳定；

本轮增长周期入住率提高后，平均房价也随之上调，房价拐点比入住率拐点滞后一个季度出现；

17Q2之前，入住率增加对RevPAR的贡献更大，到17Q4，RevPAR增长则主要由平均房价上涨驱动。

2、如家酒店

如家酒店整体入住率自15Q3企稳，平均房价自16Q1开始攀升；

并入首旅集团后，平均房价增速始终高于入住率增速，体现出较为明显的房价驱动RevPAR增长特征。

如家经济型酒店表现出与华住相同的趋势，RevPAR增速逐步加快，17Q1~Q3分别为1.9%、4.6%和6.1%，17Q3经济型酒店RevPAR增速超过中端。

3、锦江股份

锦江系酒店RevPAR稳定增长出现在2017年5月之后，从月度数据可以更清晰的观察到，春节前后的1/2月份酒店入住率显著低于其他月份。

17年全年，锦江之星平均入住率为78.8%，与16年持平，全年平均房价为184.5元，同比增长0.6%；

锦江都城平均入住率为70.8%，相对16年平均增长1.7pct，全年平均房价为321元，同比增长2.2%。

17年5起，铂涛系的提价策略更为鲜明，优先通过调控房价获得更高的RevPAR。

7天、丽枫入住率同比16年甚至出现小幅下降，同比减少不超过6%，而平均房价同比增幅在5%~12%区间。

17年3~12月，7天系列平均入住率为81.6%，比16年同期下降2.3pct，平均房价为144元，同比增长7.8%；

丽枫平均入住率为83%，比16年同期增长1.1pct，平均房价为268元，同比增长8.3%。

注：

1、2月份同比波动较大是由于16/17年春节所在月份不同，而春节前后酒店入住率显著低于平时。

铂涛酒店集团16年3月起并表，因此仅有10个月的同比数据。

（二）发展前景预判：

上升动力换挡，ADR具备长期上涨空间

入住率提升到一定程度，再上升空间有限；

从酒店动态收益管理的角度考虑，当经济型酒店入住率达到90%左右/中端酒店入住率达到85%左右，并稳定一段时间，排除短期事件因素影响后，酒店管理方就会对房间价格作出相应调整，以获取最优的RevPAR。

根据美国酒店周期经验，根据OCC与ADR的不同变化趋势，可将行业上升周期大致分为三个阶段。

行业复苏伊始，会先表现为入住率的提升，而房价相对稳定甚至惯性下滑；

通常入住率开始上升1~3个季度后，平均房价同比增速转正。

第二阶段：

平均房价与入住率共振，推动RevPAR快速提升，这一阶段内，RevPAR增长的主要驱动因素通常会出现由入住率到平均房价的转变。

第三阶段，入住率稳定在相对高位，平均房价仍继续上涨，同时RevPAR涨幅收窄，直至入住率下降，上行周期结束。

2008年，万豪北美地区酒店先出现OCC下滑，09年RevPAR出现快速下滑。

复苏的第一阶段自2009Q4开始，当季入住率同比增长0.5%，平均房价继续下滑两个季度后，10Q2同比增长1.8%。

10Q2~12Q1，入住率提升对RevPAR的贡献更高，这一时期入住率平均同比增长4%左右，而平均房价同比增长率不断上升。

12Q2，房价同比增速达到4.6%，首次超过入住率增速（2.2%）；

这一时期平均入住率为72%，较高基数下增速放缓，3年平均增速为1.4%；

平均房价持续提升，3年内平均增速为4.7%，对RevPAR的贡献度显著高于入住率，房价驱动逐渐成为主导。

15Q2至今为第三阶段，入住率基本平稳，中枢值为75%左右，平均房价仍在继续提升，同比增长幅度逐步放缓。

16Q4，万豪完成对喜达屋的并购，因此高端及奢华酒店占比提升，平均房价再次出现较大涨幅。

精选国际酒店集团入住率在10Q2出现复苏，由于入住率基数较低（55%左右），持续增长时间较长，截止到17Q3，仍处于入住率与平均房价共振的第二阶段，当季OCC达到70%；

15Q3之后ADR同比增速超过OCC增速。

从万豪、洲际、精选国际、温德姆等几家上市公司数据来看，08年金融危机后，美国酒店行业自2010年开始复苏，RevPAR已经保持了连续增长7年（17年数据尚不完整）的正增长。

而我国境内酒店市场自16年下半年开始复苏，当前仍然处于复苏阶段，从入住率、房价并驾齐驱拉动revpar增长阶段，逐步切换进入房价拉升revpar阶段。

从17年后半程，整个连锁酒店市场体现出鲜明的ADR驱动倾向。

华住集团以及入如家的中端酒店部分，17年上半年RevPAR提升主要由入住率贡献，下半年则主要由平均房价提升贡献；

铂涛则在入住率保持相对高位的前提下，优先提升房价。

进入到2018年之后，提价对酒店经营的影响将更加明显。

二、当前供需特征

（一）我国酒店市场供求关系

STRGlobal采样了国内接近5000家酒店，样本范围涵盖经济型、中高端、高端和奢华等不同档次类型，全面覆盖了各一线及主要省会城市，能够比较客观的反应我国酒店行业发展情况。

根据STRGlobal数据显示，我国酒店整体入住率在2013年达到最低点，14年有所反弹，16年由于经济活动复苏及大众旅游增长的共同作用，酒店行业入住率开始提升，但12~15年，平均房价在持续下降，直到17年房价才开始稳步增长。

期间，酒店供给增速持续下滑，2014年起，我国酒店市场需求增速超出供给增速，此后需求增速线一直在供给线上方波动。

特别是2016年后，在宏观经济回暖大背景下，酒店行业需求复苏爆发，而市场供给总量仍在逐步减少，二者走向背离，供需缺口扩大。

（二）中端酒店的供给侧变化

1、低基数快速增长，行业集中度提升

当前几大上市公司旗下中端酒店拓展迅速。

为剔除并购影响，我们按品牌口径进行统计，观察上市公司旗下中端酒店的扩张速度，选取典型中端品牌包括：

如家旗下的和颐、如家精选；

锦江股份自有品牌锦江都城，通过收购获取的丽枫、喆啡、维也纳系列；

华住酒店旗下全季、形成以及并购获得的桔子水晶、桔子精选。

截止到17Q3，以上品牌共开业酒店1940家，15~17年（17年数据截至到9月30日）每年新开业酒店合计超过500家，15、16年增速约为97%、55%。

根据盈蝶咨询统计，2014~2016年，（截止到每年年底）我国中端连锁酒店客房总量分别为13.5/26.5/30.7万间，15~16年同比增速分别为96.3%、15.7%。

2016年，上市公司旗下主要品牌增速远超市场整体增速，依靠大型连锁企业完善的后台系统、管理机制、人才培养速度以及CRS系统导流能力，这些品牌在获取加盟商及优秀物业方面有着突出优势。

截止到17年初，中端酒店CR3约为63%，行业集中度急剧提升。

2、供给来源分析：

写字楼可能提供重要增量

据了解，华住696家已签约筹建酒店中，一半以上为存量酒店物业改造，这部分不带来新供给，但会提升品牌酒店连锁化率；

锦江股份17年新开业的直营酒店全部来源于现有酒店翻牌；

如家集团17年新开业中端酒店，绝大部分也来自存量酒店改造。

连锁酒店的扩张以整合市场上零散的单体酒店为主，其中包括非标准化单体酒店、招待所、公寓以及规模日益收缩的三星级酒店。

以上这些存量住宿物业不会带来新增供给，也不冲击供需关系；

另有少部分酒店由其他形态物业改造而来，形成了市场的新增供给，如写字楼、百货商场等，以及少量的非商用物业。

在可能转化为酒店的其他物业形态当中，写字楼是比较受重视的一种。

因为物业内部结构问题，商场改造为酒店需要重新进行分割，布置水电管道，改造成本较高，且暗房多、采光不好，很可能达不到中端酒店的暗房率要求；

写字楼相对容易改造为酒店，所需改造周期不长（6个月~1年），近几年一二线城市出现部分写字楼空置，而酒店相对于写字楼而言，对核心区位的要求不高，因地段问题而空置的写字楼改造为高景气度的中端酒店，对业主而言是一个备选考虑。

下文将详细测算不同商圈写字楼改造为酒店的可行性以及相对回报。

三、写字楼改造酒店的综合分析

（一）高空置率促使写字楼寻找转型方向

由于近几年写字楼供需不平衡，我国大部分二线城市写字楼空置率已达到50%以上。

优铺网对世邦魏理仕、戴德良行等房地产顾问公司的统计数据进行了汇总整理，列出了甲级写字楼空置率较低的10个城市：

北京空置率最低，仅为7.7%，广州、上海、深圳、杭州空置率在10%~20%之间，成都、上海、武汉、沈阳、天津等城市甲级写字楼空置率在30%左右，而重庆的写字楼空置率已达到50.5%。

从近几年的经济环境来看，人民币贬值、股市低迷，金价不稳导致众多投资转向了以写字楼为代表的商业地产；

从2016年5月起营改增政策全面推开，国家首次将不动产列入抵扣范围，降低了企业置业投资的门槛和成本，也对写字楼的投资起到了推动作用。

但由于前期规划体量与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，新兴商务区——尤其在大部分二线城市，普遍面临供应充沛而需求不足的困境。

以金融、互联网、高科技、服务业为代表的第三产业占据了对新供应写字楼需求的绝大部分，近几年增速趋于平稳；

从戴德良行统计数据来看，17年前三季