成都东区音乐公园物业管理服务方案Word文档下载推荐.doc

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第二部份 

管理方案

一、管理服务原则

1、以市场竞争态势、市场发展为导向。

2、以满足消费者需求，协助客户经营为经营管理指针。

3、以客户需求为关注焦点，以持续提升客户满意度为服务目标。

4、以项目商业品牌塑造，实现物业保值增值为经营目标。

5、以建立完善管理体系，打造高效管理团队为管理目标。

6、依法管理，为发展商利益、客户利益、管理公司整体发展服务。

二、成都东区音乐公园项目分析

鉴于建设路商圈是个新兴商业圈，且本项目是由老工业区改造而成的，商业基础相对薄弱，如此大规模集群性的以音乐为主题的商业综合项目前所未有，无论是商业营运管理还是物业基础管理都是一个挑战，因此我们必须在充分认知市场竞争态势的基础上扬长避短，提出具有成都东区音乐公园特点的可行、实效又具有市场前瞻性的营运、管理思路，以先导者的姿态，差异化的策略取胜于未来的市场竞争。

成都东区音乐公园作为商业音乐的先行者，在营运管理过程中积累了一定的市场知名度和品牌效应。

虽然在成都东区音乐公园商业辐射范围内有家乐福双桥店、北京华联、SM广场、财富又一城等大型商业卖场，但是也仅有财富又一城和SM广场有局部零星的娱乐卖场，且成都东区音乐公园以17万余平方米规模的专业经营，必将在相关领域均具有举足轻重的影响力，成为建设路商圈乃至东部商业音乐的领跑者。

三、成都东区音乐公园管理服务重点难点分析

1、本项目是由老工业厂房改建而成，部分基础设施设备相对老化或落后，因此需要有计划的开展日常维保，中大修，保证设施设备的正常运转。

2、本项目是以公园为载体以音乐文化为主题的一个城市综合体，人员流动相对较大，人员成分较为复杂，因此需要建立一支业务素质强，保障有力的安保队伍。

3、本项目是一个以音乐文化为契机打造成都又一文化名片的实体，必将以人性化，品牌化服务为主导，需要建立一支高素质的客户服务团队，建立与商户间的常效沟机制，密切与主力商户间的关系，构建忠诚客服团队，稳定项目整体经营，促进持续发展，建立良好口碑。

另外为了保证公园的环境整洁优美，需要委托专业的绿化保洁公司对公园的绿化保洁进行服务。

4、本项目是以公益性服务性为重点的，为了保证管理公司的收支平衡及有一定的收益，在做好节能降耗的同时还要开源节流，拓展经营思路，因此运营管理过程中统一思想，应对市场变局尤为重要。

确保在未来的市场竞争立于不败之地，前瞻性的营销推广思路，充足而持续的广宣投入必不可少。

5、进一步强化项目商业管理队伍，提高市场运作水平，不断调整优化经营结构，提升项目经营整体素质，是实现项目的可持续发展的重要手段。

6、在营运管理过程中，巩固与政府公共关系，求得相关职能部门的支持，营造相对宽松的政府公众环境有积极意义。

四、成都东区音乐公园基础物业管理服务内容及范围

（一）安防管理

确保业主、商户、顾客、游客生命财产安全，是公园正常运营的基本条件，强有力的安防工作是公园正常运营的有力保障。

1、保安工作：

公园营业开放时间内人流量大，人员庞杂，公园安防工作重在加大巡防频率与突发事件的快速反应能力，实行明岗与便衣巡逻、视频监控相结合，与当地派出所密切配合，重点打击偷盗、抢夺等违法犯罪行为；

制定紧急治安事件的应急处理和临时紧急接待任务的操作规程，切实营造安全放心的经营消费和游玩环境。

2、消防工作：

消防责任重于泰山，消防是事关人民生命财产的头等大事。

消防工作应坚持“防消结合，重在预防”的原则，切实做好日常管理防范措施：

消防设备设施定期检查、建立重点防火部位档案、严格客户装修审批与过程监督、建立公共场所火灾应急预案，一年内组织不少于两次消防演习。

（二）保洁消杀绿化管理

洁净的公共环境，是公园管理服务水平、形象的重要衡量指标。

开放时间内实行公共场所不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的环境；

定期开展公共环境的消杀工作，确保安全健康的经营、游玩环境，做好公园内绿化维护，提升公园环境品质。

（三）物业公共部份、公共设施设备维保

1、物业公共部份维修养护

公园物业公共部份的日常维修养护，是维护公园良好形象，延长物业使用寿命，避免意外伤害发生的重要手段。

重在做好日常检查，及时修复、排除安全隐患，拟定中大修计划，分步实施。

2、公共设施设备维修养护

公园设施设备的正常运行是正常营运的前提条件，是公园经营环境质量的重要保证。

建立设施设备档案，更为仔细的做好日常维修保养，拟定详细的设备中大修维保计划，分步实施，确保重大设备正常运行尤其重要。

加强公园重要设备日常检查、维保，即时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生，并拟定相关设备意外事故的应急处理预案，并将其制度化，重在日常检查与保养。

3、商户日常维修服务

商户日常维修服务是物业管理中基本的客户服务项目，也是商户感受物业管理服务水平与效率的重要途径，做好商户日常维修服务，无疑会赢得商户的肯定与支持。

做好商户日常维修服务应注意三个方面：

其一，维修服务收费标准公平合理，并提前以书面形式告之，让商户心中有数，避免事后算账的分歧；

其二，维修服务的效率要高，即：

服务及时（商户报修，限时服务制度），维修技术过硬、质量较好，与商户沟通交流顺畅（诚恳有礼）并注意细节；

其三，建立客户维修质量评价制度，将客户对维修质量评价纳入员工日常考核，切实提升服务水准。

（四）客户服务

客户的存在、商户的发展、商户的盈利是公园存在、发展的前提，从商户角度思考，从市场发展角度思考，切实满足商户各类需求（基础物业管理、关联服务、经营引导、营销培训、广告促销、商铺租赁等），不断提高商户对客户服务的满意度，争取商户对物业管理服务的支持，调动商户参与公园开展的各项公益活动的积极性，并积极引导商户提升经营、服务质量，形成商户、管理公司团结一致，共谋发展的良好局面。

所谓客户服务无小事，客户服务无止境，细节与执行力决定客户服务水平。

（五）财务管理

公园财务管理主要涉及管理费用的预算，管理成本的控制，各类费用（租金、物业管理费、广告费、水电费、其它代收费）代收代缴，按照物业管理条例要求的定期公布物业管理运营收支情况，接受业主委员会的监督等。

公园财务管理重点在于透明清晰、收支两条线，有据可查，有据可依。

（六）档案管理

做好公园运营管理过程中所涉及的一切重要事项、设施设备的档安管理工作，使前后工作得以有效衔接。

包括：

重要设备的完整档案资料、重要设施的完整档案资料、重要合同协议、重大决策的会议纪要、重要岗位人员的任免，重大接待，重大活动等。

（七）、中大修管理

完善细化设施设备档案，结合设施设备情况与公园维修基金情况，分主次、轻重、缓急，拟定切实可行的中大修方案，报业主委员会审批后分步实施，以确保公园经营的正常进行。

五、商业（推广）运营管理

管理原则：

实行商户业主自主经营下的“统一管理、统一服务、统一宣传”。

（一）、商业运营要点

商业推广

1、坚定公园市场定位：

音乐文化主题公园。

2、营销策略：

长线品牌营销推广与短期商品促销相结合，通过持续、系统的多媒介、多形式整合营销，保持公园一定的公众暴光率，持续累积强化品牌与市场影响力印象，吸引更多的目标客户及游客前来，拉动公园的人气和消费。

3、强化商户对推广活动的参与面，形成发展商、公园、商户合力，确保活动的影响与规模。

4、建立良好的政府公共关系，营造良好的外部经营环境。

5、建立良好的媒体公共关系，树立积极公众形象，避免负面宣传。

商业管理

1、建立公园管理服务体系，切实为商户、消费者、游客提供各种便利，提高顾客、游客满意度。

2、建立公园信誉体系，营造诚信经营、放心消费、舒心游玩的环境。

3、建立公园“五心”（贴心、专心、细心、同理心、舒心）管理服务体系，切实为商户经营、游客游玩提供全面、贴心、专业、高效服务。

4、建立定期客户意见征询机制，及时了解客户需求，调整管理服务方式，实现管理服务的高效运营。

招商管理

代为招商，作为物业管理公司对商户、业主提供的一项增值服务不仅有益于业主、商户，更重要的是通过公司代为招商，可以对入驻商户的综合实力，经营品类进行筛选，确保新入伙商户符合公园的整体定位，具备较强的持续经营能力。

租赁管理应注意以下几个关键环节：

与业主形成书面有委托租赁协议明确其商铺的招租条件及经营品类，把好入场商户经营资格审查关（至少要“五证”齐全），明确告之入伙流程，并与之签定相关协议（物业管理协议、公园管理公约、治安消防责任书等），最好在租赁协议中明确不能“转租”约定，防止“炒铺”等扰乱市场正常经营秩序的行为发生。

经营调整

发展变化是市场运行的基本规律，商业项目要实现长期的可持续发展唯有根据市场的发展规律，适时调整以适应市场的变化，从容应对市场变化，实现经营调整的平稳过渡应注意以下几个方面：

1、关注市场、竞争对手，进行竞争态势的SWOT分析，找准项目市场竞争机会点。

2、拟定市场经营调整策略，确定调整范围、调整目标、商业格局，并与发展商达成共识，征得相关支持授权。

4、确定招商目标客户群，拟定调整招商建议政策（租金体系、协议时间、免租装修期限、入驻商家资格标准等）报发展商审批。

5、广泛积累客户资源，至少按照3：

1的比例进行客户资源储备。

6、协助业主完成相关法律文本协议的签定。

总之，经营调整必须具备一定的前瞻性，并且掌握调整的主动权，控制在一定范围内，以确保公园经营定位按照预期目标发展；

避免出现商户大面积撤场，项目重新洗牌的极端局面。

六、成都东区音乐公园物业管理服务质量目标

1公园物业管理规章制度的建立完善完善公园物业管理各项规章制度，包括消防治安、公共卫生、广告发布、装修、公共设施设备使用，公共区域等各项管理制度及行为规范。

形成系统的完善的管理体系，无管理空白，实行一对一的宣传解释，确保广大商户对各项管理制度的理解与支持。

2物业公共部份养护保证物业公共部份完好率95%以上。

物业重点公共部份日常巡检，及时修复，定期清理、消除隐患。

3公共设施设备养护做好日常维保，确保正常运行。

档案梳理，日常及时维保，按需提拟中大修年度计划，报业委会审核后执行。

4化粪池的清陶、水管网、下水道疏通化粪池按规定每年清掏，水管网、下水道定期检查，保证完好畅通。

定时巡检，清陶记录、保证正常使用。

5保洁消杀工作

公园开放时间内公共区域巡回保洁，清理杂物、垃圾；

定期开展消杀工作。

客服管家人员巡回检查，随时督促保洁工作。

6商户报修

客服、维修人员24小时值守，随时待命。

报修后及时到场，小修不超过30分